Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: Монография 2017
В книге раскрываются требования участников, в том числе требования в отношении недвижимого имущества, проводится анализ способов защиты и восстановления прав граждан - участников строительства.
2.2. УЧАСТНИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА
КАК ПРИОРИТЕТНАЯ КАТЕГОРИЯ КРЕДИТОРОВ

Переходим к анализу главного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика и представляющего для нас основной интерес, - участника строительства.
"Пострадавшие дольщики", "обманутые дольщики" - как только ни называют граждан, попавших в ситуацию банкротства застройщика. Между тем наиболее грамотно и верно с юридической точки зрения следует называть таких лиц "участники строительства" или "кредиторы". Надеемся, что читатель простит нам маленькую вольность в использовании по тексту книги понятия "обманутый дольщик" в целях упрощения преподнесения сложного юридического материала.
Сразу же обратимся к Закону: участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование <1>.
--------------------------------
<1> Подпункт 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.

Представленная формулировка, безусловно, воспринимается гораздо проще по сравнению с определением застройщика. Участниками строительства, т.е. лицами, чьи денежные средства или имущество привлечены к финансированию строительства объекта, могут быть:
а) физические лица - простые граждане;
б) юридические лица - организации, зарегистрированные в качестве юридического лица;
в) Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование.
Основным критерием отнесения лица к участнику строительства является наличие у него требований к застройщику в виде передачи жилого помещения или денежного требования. Вариативность требований будет подробно рассмотрена далее. Единственное, что необходимо заранее отметить, это то, что подобные требования возникают, поскольку участник строительства участвует в финансировании строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки.
В гл. 4 "Требования участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика" мы будем рассматривать общие положения порядка заявления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика, но здесь коротко отметим, что арбитражный суд обязательно производит оценку обоснованности заявляемых требований и не все кредиторы являются участниками строительства. Следовательно, чтобы требования обычного кредитора были признаны судом в качестве требований участника строительства, необходимо наличие оснований для такого признания. В п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве содержится перечень таких оснований. К ним относятся:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Если среди вышеуказанного есть основание, совпадающее с вашей ситуацией, то вы имеете право заявить к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Оно будет включено в реестр требований кредиторов как требование участника строительства.
Почему так важно добиться признания вашего требования именно как требования участника строительства, а не просто кредитора?
Дело в том, что введение специальных норм, касающихся вопросов банкротства застройщика, изначально было направлено на усиление защиты прав граждан - участников строительства. По этой причине Высший Арбитражный Суд РФ признал участников строительства приоритетной категорией кредиторов, о чем неоднократно указывалось в его судебных актах. "Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей" - в такой формулировке была выражена позиция некогда высшего судебного органа по арбитражным делам.
В чем же проявляется такая приоритетность?
Ответ на этот вопрос содержится в разных положениях параграфа Закона о банкротстве, посвященного банкротству застройщика, и если обобщить, то приоритетность проявляется в следующем:
1) участники строительства, имея наряду с остальными кредиторами право требования к застройщику, могут выбрать форму его выражения: денежную (в случае расторжения договора с застройщиком) либо форму передачи жилого помещения;
2) расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства выделены в особую - третью очередь. Всего в реестре требований кредиторов застройщика существует четыре очереди, о чем подробно речь пойдет в п. 3.5 "Особенности формирования реестра требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика". Приоритетное положение перед остальными кредиторами, отнесенными к четвертой очереди, очевидно.
Однако следует обратить внимание на то, что данная норма предполагает удовлетворение в третьей очереди требований не всех участников строительства. Ранее указывалось, что участниками строительства могут быть физические, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Теперь обратим внимание на формулировку: "расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства". Во-первых, в третью очередь попадают только граждане. Юридические лица и иные участники строительства идут в общей массе кредиторов четвертой очереди. Во-вторых, в третьей очереди удовлетворяются только денежные требования участников строительства. Требования о передаче жилых помещений удовлетворяются в ином порядке;
3) порядок удовлетворения требований о передаче жилых помещений предусматривает возможность получения участниками строительства жилого помещения двумя способами в зависимости от степени завершенности строительства объекта. Первый - путем передачи объекта незавершенного строительства, строительство которого будет завершено непосредственно обманутыми дольщиками. Второй - непосредственно путем передачи жилых помещений. С 2016 г. имеется также возможность привлечения нового застройщика для завершения строительства объекта и погашения требований участников строительства;
4) участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;
5) участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств. Правовое значение такой возможности очень велико: при участии в собрании кредиторов голоса таких участников строительства будут определяться с учетом установленных убытков, т.е. эти участники могут усилить свое влияние при голосовании на собрании кредиторов;
6) роль участников строительства при решении вопроса о заключении мирового соглашения также велика, так как в законодательстве о банкротстве застройщика установлено требование обязательного одобрения принятого решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства, чьи требования включены в реестр требований кредиторов.
Полагаем, теперь в вопросе приоритетного положения участников строительства в деле о банкротстве застройщика расставлены все точки над i. Вы, являясь непосредственно участником строительства, имеете представление о своих правах и обязанностях, нюансах и тонкостях действующего законодательства. Надеемся, что ситуация банкротства застройщика стала для вас более понятной и не такой пугающей, как раньше.

Безымянная страница

Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!