Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: Монография 2017
В книге раскрываются требования участников, в том числе требования в отношении недвижимого имущества, проводится анализ способов защиты и восстановления прав граждан - участников строительства.
4.2. ТРЕБОВАНИЕ О ВКЛЮЧЕНИИ В РЕЕСТР ТРЕБОВАНИЙ
О ПЕРЕДАЧЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Требованию о передаче жилого помещения закон дает следующее определение: это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию <1>.
--------------------------------
<1> Подпункт 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.

Итак, вы можете заявить требование о передаче жилого помещения, если:
1) у вас заключен договор с застройщиком, по которому застройщик обязуется передать вам в собственность жилое помещение;
2) это жилое помещение находится в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки;
3) вами произведена полная либо частичная оплата по договору;
4) в момент, когда вы производили оплату по договору, дом не был введен в эксплуатацию.
Суды также обращают внимание, на какой стадии строительства находится объект. Если строительные работы не начинались, разрешение на строительство объекта недвижимости не выдавалось, суды отказывают во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку такое требование может быть заявлено только в отношении реально существующего объекта недвижимости <1>. В связи с этим необходимо выделить пятое условие:
5) строительство объекта начато.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Московского округа от 9 апреля 2012 г. по делу N А40-91655/10-88-351.

Требование о передаче жилого помещения подается по правилам ст. 71 и 100 Закона о банкротстве. Их анализ был проведен в предыдущих главах книги, сейчас укажем лишь на некоторые особенности.
Как вы помните, арбитражный суд проводит оценку заявляемых требований на предмет обоснованности. Требование о передаче жилого помещения может быть заявлено только при условии участия гражданина в финансировании строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки. Следовательно, чтобы доказать обоснованность своих требований, вам необходимо представить в суд доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
После рассмотрения вашего заявления суд вынесет определение о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений (является частью реестра требований кредиторов) либо об отказе в таком включении. Независимо от результата такое определение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле <1>.
--------------------------------
<1> Статья 201.6 Закона о банкротстве.

Полагаем, не будет лишним еще раз напомнить о крайней важности срока предъявления требований. Риск попадания за реестр, последующие затяжные судебные разбирательства, трата средств и здоровья на отстаивание своей правоты - всего этого можно избежать, если учесть все данные нами советы и следить за развитием процедуры банкротства.
Говоря о приоритетном положении участников строительства в рамках дела о банкротстве, мы упоминали о возможности установления убытков. Такая возможность есть у участников строительства, как заявивших денежные требования, так и тех, кто заявил требования о передаче жилых помещений.
Уверены, вам будет интересно узнать, почему в законодательстве появилась такая возможность, а может быть, вы сами попали в подобную ситуацию и не знаете, как из нее выбраться.
До 2013 г. размер убытков при определении стоимости жилого помещения не учитывался вовсе. Дела о банкротстве порой затягиваются на десятилетия, а цены на рынке недвижимости растут с каждым днем. Представьте, что, заключив договор с застройщиком в 90-х гг. прошлого века, участник строительства внес свои денежные средства в размере 6 тыс. руб. - реальная стоимость однокомнатной квартиры в 1991 г. по материалам одного банкротного дела <1>. Застройщик обанкротился, квартира, соответственно, получена не была. Определение стоимости жилого помещения, произведенное сегодня, естественно, выдает цифру в миллионах. По закону суд должен определить не стоимость жилого помещения, а сумму, уплаченную участником строительства, и внести эти сведения в реестр требований о передаче жилых помещений. До 2013 г. эта сумма равнялась бы 6 тыс. руб., и на собрании кредиторов данный гражданин обладал бы мизерным количеством голосов по сравнению с теми, кто заключил договор с застройщиком позднее. Налицо вопиющая несправедливость. В связи с этим в законодательстве и появилось положение, согласно которому на сегодняшний день при участии в собрании кредиторов для дольщиков учитывается не только реальная сумма, уплаченная застройщику, но и убытки в виде реального ущерба. Они высчитываются по следующей формуле:

СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ (на момент расторжения договора) - УПЛАЧЕННАЯ СУММА (на момент заключения договора) = УБЫТКИ

--------------------------------
<1> Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2012 г. по делу N А57-677б/2006.

Следует обратить внимание на то, что размер убытков должен быть установлен арбитражным управляющим, т.е. привлечение оценщика для определения рыночной стоимости жилого помещения должен инициировать арбитражный управляющий. Суды, к сожалению, не принимают в качестве доказательства отчеты оценщика, который был привлечен самим участником строительства <1>. Поскольку убытки выражаются в денежном эквиваленте, то их учет производится путем включения размера убытков в реестр денежных требований.
--------------------------------
<1> Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2012 г. N 09АП-19346/2012 по делу N А40-15802/07-86-68Б, ФАС Западно-Сибирского округа от 29 августа 2012 г. по делу N А45-9663/2009, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 г. N 07АП-2689/2010(40) по делу N А45-9663/2009.

При заявлении требований о передаче жилого помещения расторгать договор с застройщиком не требуется. Однако что, если такое расторжение произошло ранее? Не расценит ли суд этот факт как отсутствие у участника строительства оснований для заявления требования о передаче жилого помещения?
На самом деле расторжение договора не может стать основанием для отказа во включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Такой подход основывается на тех принципах, которые заложены в основу норм о банкротстве застройщиков. Включение требований участников строительства в тот или иной реестр требований представляет собой один способ защиты их прав, ведь даже реестр кредиторов один (реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов). А в какой форме эта защита будет воплощена в жизнь, зависит от воли участника строительства, так как он может предъявить как денежные, так и неденежные требования к застройщику <1>.
--------------------------------
<1> Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 2013 г. N 13239/12 по делу N А55-16103/2010; Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. по делу N А55-19659/2009; Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу N А41-7785/09; Арбитражного суда г. Москвы от 4 декабря 2014 г. по делу N А40-27589/08.

Однако следует иметь в виду, что у судов пока не сложилось единого мнения по данному вопросу, поэтому при возникновении такой ситуации лучше обратиться к специалисту в области банкротства застройщика. Правовые нормы, которые бы содержали прямое указание на то, как следует действовать в данной ситуации, отсутствуют. В связи с этим исход дела зависит от грамотного объяснения своей позиции путем построения логической цепочки из множества норм действующего законодательства, а решение таких задач лучше предоставить профессионалу.
Итак, обобщим вышесказанное в виде алгоритма действий. Если вы хотите предъявить требование о передаче жилого помещения, то вам следует:
1) проверить соблюдение пяти условий, указанных в начале данной главы;
2) определить начало течения срока для предъявления требований и помнить о двухмесячном сроке открытия реестра в конкурсном производстве;
3) представить заявление и все необходимые документы в арбитражный суд и иным лицам (в соответствии со ст. 71, 100 Закона о банкротстве);
4) проследить за действиями арбитражного управляющего по проведению оценки для установления ваших убытков в виде реального ущерба.

Безымянная страница

Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!