Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: Монография 2017
В книге раскрываются требования участников, в том числе требования в отношении недвижимого имущества, проводится анализ способов защиты и восстановления прав граждан - участников строительства.
5.3. СПОСОБЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА КВАРТИРУ В БАНКРОТНОМ ДЕЛЕ

При признании права собственности на квартиру граждане могут оказаться в одной из следующих ситуаций:
- акт приема-передачи квартиры подписан и дом введен в эксплуатацию до введения процедуры банкротства;
- акт приема-передачи квартиры подписан до подачи заявление о банкротстве, но дом введен в эксплуатацию после введения процедуры банкротства;
- дом введен в эксплуатацию в процедуре банкротства и за передачу квартир проголосовало 3/4 всех дольщиков.
В каждом из указанных случаев порядок признания права собственности будет различным, поэтому рассмотрим каждый подробно.
В Законе о банкротстве сказано, что в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном ст. 201.8 настоящего Федерального закона <1>. Из содержания указанной нормы следует, что для признания права собственности на жилое помещение необходимо одновременное соблюдение двух условий:
- наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
- подписание застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения <2>.
--------------------------------
<1> Пункт 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве.
<2> Постановление Президиума ВАС РФ от 13 мая 2014 г. N 15943/11 по делу N А40-27589/08-74-86.

Порядок признания права собственности на недвижимое имущество в случае, если акт приема-передачи квартиры подписан и дом введен в эксплуатацию до введения процедуры банкротства, определяется ст. 201.8 Закона о банкротстве, отсылка к которой содержится в п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Это наиболее благоприятное стечение обстоятельств для дольщика, поскольку алгоритм рассмотрения требований прописан в законодательстве. Так, требование о признании права собственности представляется в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве застройщика. Оно должно быть рассмотрено в 3-месячный срок со дня заявления, и соответственно в результате может быть вынесено определение об удовлетворении требования либо об отказе в удовлетворении.
Резюмируем: если участник строительства выступает добросовестной стороной, исполнившей возложенные на нее обязательства (т.е. произведена полная оплата по договору), достаточно самого факта ввода дома в эксплуатацию и фактического владения жилым помещением для признания права собственности за дольщиком <1>.
--------------------------------
<1> Определение Верховного Суда РФ от 7 августа 2015 г. N 307-эс15-5012 по делу N А21-7779/2013; Определение Верховного Суда РФ от 11 июня 2015 г. N 306-ЭС14-651(6) по делу N А57-26869/2009.

Распространены случаи, когда застройщик передает квартиру участнику строительства для отделочных работ по акту приема-передачи под отделочные работы еще до ввода объекта в эксплуатацию. Порядок признания права собственности в ситуации, когда квартира передана участнику строительства до подачи заявления о банкротстве, а дом введен в эксплуатацию после введения процедуры банкротства, напрямую не урегулирован в Законе о банкротстве. Следовательно, разрешением подобных споров правоприменитель занимается исходя из своего понимания и толкования действующего законодательства. По нашему мнению, буквально толкуя содержащиеся в законе требования, можно сказать, что в данной ситуации они соблюдаются. Обязательным условием, исходя из п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, является соблюдение временных рамок подписания передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения. Что касается ввода в эксплуатацию, то в норме права не содержится указания на временной промежуток, в который ввод должен быть осуществлен. Следовательно, закономерно считать, что рассматриваемый случай подпадает под действие п. 8 ст. 201.11, если рассматривать акт приема-передачи квартиры для отделочных работ, предусматривающий фактическую передачу помещения во владение участника строительства, в качестве иного документа о передаче жилого помещения.
Однако анализ имеющейся на сегодняшний день судебной практики позволяет заключить, что в целом единообразного подхода к решению подобных вопросов не выработано. Следует отметить, что, с одной стороны, суды, толкуя вышеприведенную норму права, придерживаются аналогичной позиции по поводу времени ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - оно не имеет решающего значения <1>. Особую трудность вызывает вопрос квалификации акта приема-передачи под отделочные работы. Когда предметом спора выступает нежилое помещение, многие судьи указывают на сложившуюся практику непризнания передаточного акта под отделочные работы в качестве акта, свидетельствующего об исполнении обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве <2>. Однако применения аналогии по отношению к жилым помещениям нами не выявлено. Позиция, высказываемая судами непосредственно в отношении жилых помещений, не направлена на удовлетворение требований дольщиков. Акт приема-передачи под отделочные работы можно считать промежуточным актом, по которому осуществлена фактическая передача квартиры. Но даже совокупность следующих условий:
- заявитель проживает в квартире и оплачивает коммунальные услуги, что подтверждают квитанции об оплате;
- должник уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры;
- договором предусмотрено, что дольщик своими силами и средствами, за свой счет производит отделочные работы в передаваемой квартире, -
не является основанием для признания права собственности на конкретное жилое помещение за полностью исполнившим обязательства дольщиком <3>.
--------------------------------
<1> Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2015 г. N 12АП-3107/2015 по делу N А57-9197/11; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 апреля 2014 г. по делу N А70-9509/2011.
<2> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 апреля 2014 г. по делу N А70-9509/2011.
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2014 г. N 08АП-10378/2014 по делу N А70-9509/2011.
<3> Апелляционное определение Костромского областного суда от 10 февраля 2014 г. по делу N 33-200.

Необходимо отметить, что положительная практика по данному вопросу все же существует, хоть и немногочисленная. Например, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил в силе решения нижестоящих судов о признании за истцом права собственности на квартиру, которая была передана дольщику по акту приема-передачи для отделочных работ, мотивируя решение тем, что истец полностью исполнил обязательства по оплате, квартира имеет идентификационные характеристики, заявитель с момента передачи проживает в ней и несет расходы на ее содержание. Таким образом, право собственности на спорную квартиру признано правомерно, объект недвижимости фактически создан, введен в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его государственной регистрации, а невозможность оформить его должным образом в связи с банкротством должника в данном конкретном случае препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости <1>.
--------------------------------
<1> Положительная практика: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 марта 2015 г. N Ф08-1410/2015 по делу N А32-48070/2009 (Определением Верховного Суда РФ от 25 мая 2015 г. N 308-ЭС15-5530 отказано в передаче дела N А32-48070/2009 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).
Определение ВАС РФ от 10 апреля 2013 г. N ВАС-3445/12 по делу N А55-6250/2009.

Следующая ситуация, анализ которой мы проведем в рамках данной главы, - это признание права собственности в случае, если дом введен в эксплуатацию в процедуре банкротства и за погашение требований путем передачи жилых помещений в собственность проголосовало 3/4 всех дольщиков. Признание права собственности таким способом предусмотрено ст. 201.11 Закона о банкротстве. Процедура строго регламентирована законодателем и состоит из следующих этапов:
1) получение уведомления от арбитражного управляющего о возможности погашения требований путем передачи в собственность жилых помещений;
2) проведение собрания участников строительства;
3) обращение в арбитражный суд с соответствующим ходатайством.
Следует отметить, что, помимо положительного решения собрания участников строительства (3/4 проголосовавших за), существует ряд иных требований, необходимых к соблюдению для передачи дольщикам квартир и признания права собственности. К ним относятся:
- наличие разрешения на ввод в эксплуатацию;
- отсутствие передаточных актов;
- оставшегося у должника имущества достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
- в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
- жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех кредиторов, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, отсутствуют двойные продажи.
Как видим, законом установлено достаточно большое количество требований, единовременное соблюдение которых на практике весьма затруднительно.
Резюмируя вышесказанное, отметим, что законодательная возможность признания права собственности на недвижимость в банкротном деле, в частности на жилое помещение, в российском праве существует. Но, несмотря на вариативность норм права, правоприменительная практика в арбитражных судах зачастую складывается не в пользу дольщиков, что делает данную категорию дел достаточно сложной для разрешения.

Безымянная страница

Rambler's Top100
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!