Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: Монография 2017
В книге раскрываются требования участников, в том числе требования в отношении недвижимого имущества, проводится анализ способов защиты и восстановления прав граждан - участников строительства.
6.3. ПРИВЛЕЧЕНИЕ НОВОГО ЗАСТРОЙЩИКА

Перейдем к рассмотрению третьего способа погашения требований участников строительства, который появился в законодательстве относительно недавно. Ранее привлечение нового застройщика для окончания строительства незавершенного объекта в судебном порядке было затруднительно как с экономической точки зрения, так и с правовой, поскольку порядок такого привлечения законодательством о банкротстве застройщика специально предусмотрен не был.
Данный пробел законодательства был устранен путем принятия Федерального закона от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 391-ФЗ), ст. 12 которого внесла изменения в Закон о банкротстве, касающиеся возможности привлечения на основании ст. 201.15-1 и 201.15-2 нового застройщика к завершению строительства объекта. Закон был принят достаточно быстро, и в СМИ неоднократно выражалось мнение, что спешность в принятии поправок обусловлена громкими банкротствами крупных застройщиков, в частности СУ-155. Для быстрого и эффективного разрешения таких дел и была предоставлена возможность "отстранения" в судебном порядке разорившихся застройщиков с объекта строительства. Рассмотрим некоторые особенности института привлечения нового застройщика в формате "вопрос - ответ".

Что переходит к "новому" застройщику от "старого"?
Новый застройщик, спасая положение дольщиков должника, в отношении которого ведется процедура банкротства, получает имущество (в том числе имущественные права) и обязательства прежнего застройщика. В понятие имущества входят объекты незавершенного строительства, права на земельные участки для их размещения. Обязательства прежнего застройщика составляют не исполненные им обязанности по передаче жилых помещений участникам строительства. Фактически происходит замена должника в обязательстве. То есть право требования, которое имеется у дольщиков, будет действовать в отношении нового застройщика.

Требуется ли согласие дольщиков на замену должника-застройщика?
По общим правилам российского гражданского права при замене должника в обязательстве действительно требуется согласие кредитора. Однако данное правило не распространяется на рассматриваемую ситуацию. Об этом прямо сказано в п. 4 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве.

Любое ли лицо может выступить в качестве нового застройщика?
К новому застройщику (приобретателю) предъявляются абсолютно такие же требования, как и к застройщику в соответствии с законодательством о долевом строительстве. Подробнее о требованиях, предъявляемых к застройщику, см. в п. 2.1 "Застройщик как особая категория должников".

Существуют ли обязательные условия, соблюдение которых необходимо для перехода обязательств к новому застройщику?
Да, законодательство о банкротстве выдвигает ряд условий, необходимых для передачи имущества и обязательств новому застройщику (обращаем внимание на то, что только одновременное соблюдение всех условий делает возможной такую передачу). Они частично совпадают с условиями, предусмотренными для удовлетворения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК. Среди ключевых условий можно выделить следующие:
1) объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности в отличие от земельного участка. Он может принадлежать застройщику либо на праве собственности, либо на ином имущественном праве. При этом согласие, например, арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется;
2) поскольку к приобретателю переходят обязательства застройщика только перед участниками строительства, то погашение текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди остается обязанностью застройщика. Соответственно, оставшихся у застройщика средств должно быть достаточно для осуществления данных мероприятий. При недостаточности средств участники строительства и (или) третьи лица вправе внести на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью оставшегося у застройщика имущества, но не более 10% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок;
3) жилых помещений в объекте, завершать строительство которого будет приобретатель, должно быть достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов. Если помещений недостаточно, однако отдельные участники строительства отказались от получения жилых помещений и это урегулировало ситуацию, такое положение дел также считается соблюдением условий передачи имущества приобретателю;
4) в реестре требований кредиторов не должно содержаться требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Если такие требования имеются, однако кредиторы согласились на передачу имущества застройщика, это является допустимой ситуацией. Но если залоговый кредитор отказывается, то передать объект нельзя. Однако для погашения требований залоговых кредиторов также могут быть внесены денежные средства на депозитный счет арбитражного суда участниками строительства и (или) третьими лицами.

Кто инициирует привлечение нового застройщика?
Лицо, готовое стать приобретателем, подает заявление о намерении приобрести имущество и обязательства должника-застройщика в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, арбитражному управляющему и в Минстрой России. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие его соответствие требованиям, выдвигаемым законодательством о долевом строительстве к застройщику, а также подтверждение его платежеспособности и возможности финансирования завершения строительства.

В рамках каких процедур банкротства можно подать такое заявление?
Выразить свое намерение приобрести имущество застройщика и исполнить его обязательства перед участниками строительства новый застройщик может на этапах финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.

Могут ли отказать застройщику в его привлечении в банкротное дело?
Конечное решение о передаче имущества и обязательств новому застройщику выносит арбитражный суд, который может и отказать в удовлетворении поступившего заявления. Итоговое решение суда оформляется определением.

Что происходит после удовлетворения заявления нового застройщика?
Если суд удовлетворил заявление нового застройщика, то приобретатель переходит к осуществлению всех необходимых платежей. Информация об обязательных для приобретателя денежных перечислениях и сроках их осуществления содержится в определении суда.
В 10-дневный срок с момента осуществления новым застройщиком необходимых денежных расчетов арбитражный управляющий направляет в арбитражный суд ходатайство о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю. Арбитражному суду законодателем отведено 3 дня для вынесения определения о передаче имущества и обязательств.

Взаимодействует ли новый застройщик с прежним?
Да, между застройщиком и приобретателем заключается договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика. Сама передача осуществляется по передаточному акту, день подписания которого считается днем перехода к новому застройщику обязательств перед участниками строительства.

Что происходит с требованиями участников строительства?
Они исключаются из реестра. Основанием для исключения служит судебный акт о передаче имущества и обязательств. Непогашенные требования участников строительства удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

Как узнать о замене застройщика?
Сведения о замене застройщика в обязательном порядке должны быть доведены до всеобщего сведения. Публикацию указанной информации осуществляет арбитражный управляющий в срок, не превышающий 3 дней с момента государственной регистрации перехода прав, посредством включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве информации о первоначальном и новом застройщике, а также информации о переданном имуществе (объекте незавершенного строительства и земельном участке).

Безымянная страница

Юридическая литература:
- Юридическая помощь: вопросы и ответы
- Трудовое право России: Учебник
- Наследственное право
- Юридический справочник застройщика
- Гражданское право: Учебник : Том 1
- Единый налог на вмененный доход: практика применения
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Транспортные преступления: понятие, виды, характеристика: Монография
- Бюджетное право: Учебник
- Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека
- Договор трансграничного займа: право и практика
- Судебный конституционный нормоконтроль: осмысление российского опыта: Монография
- Несостоятельность (банкротство) юридических и физических лиц: Учебное пособие
- Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе
- Административное судопроизводство
- Деликтные обязательства и деликтная ответственность в английском, немецком и французском праве
- Гражданское право том 1
- Гражданское право том 2
- Защита интеллектуальных прав
- Право интеллектуальной собственности
- Земельное право
- Налоговое право
- Конституционно-правовые основы антикоррупционных реформ в России и за рубежом
- Семейное право
- Конституционное право Российской Федерации
Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!