Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: Монография 2017
В книге раскрываются требования участников, в том числе требования в отношении недвижимого имущества, проводится анализ способов защиты и восстановления прав граждан - участников строительства.
7.2. СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ И ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРАВ
ДОЛЬЩИКОВ ПО ПРИКАЗУ МИНСТРОЯ РОССИИ N 560/ПР

При подготовке второго издания книги, которую вы сейчас держите в руках, стало известно, что действие Приказа N 403 прекратится в июне 2017 г. Однако это не означает, что описанная выше возможность восстановления прав дольщиков исчезнет. С июня 2017 г. порядок применения альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков будет регулироваться новым актом - Приказом Минстроя России от 12 августа 2016 г. N 560/пр "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан" (далее - Приказ Минстроя России N 560).
Необходимость замены Приказа N 403 Приказом Минстроя России N 560 обусловлено тем, что Министерство регионального развития РФ, которое издало первый Приказ, прекратило свое существование в 2014 г. <1>.
--------------------------------
<1> Указ Президента РФ от 8 сентября 2014 г. N 612 "Об упразднении Министерства регионального развития Российской Федерации".

Поскольку Приказ Минстроя России N 560 вступит в законную силу вскоре после выхода данного пособия, рассмотрим особенности обновленной процедуры включения в реестр пострадавших граждан.
Основное изменение - это корректировка критериев отнесения граждан к числу пострадавших. Так, со дня вступления в законную силу Приказа Минстроя России N 560 для включения в реестр пострадавших граждан дольщику необходимо соответствовать следующим критериям.
Критерий N 1. Неисполнение застройщиком объекта незавершенного строительства, создание которого осуществляется (осуществлялось) с привлечением денежных средств гражданина - участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве, обязательств по договору в течение более 9 месяцев с даты, установленной в договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство такого объекта в течение двух отчетных периодов согласно отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Однако под данный критерий не подпадают граждане, объект строительства которых:
а) содержит жилые помещения, в отношении которых имели место "двойные продажи";
б) строится на земельном участке, на который отсутствуют правоустанавливающие документы;
в) создается на земельном участке при отсутствии государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, либо договора безвозмездного пользования земельным участком;
г) создается на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного дома;
д) строится с нарушением требований градостроительного плана земельного участка, требований, установленных в разрешении на строительство, проектной документации, в том числе объекты, право собственности на доли, квартиры в которых признано за физическими и (или) юридическими лицами вступившими в законную силу актами судебных органов.
Критерий N 2. Привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина - участника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве.
Критерий N 3. Надлежащее исполнение гражданином - участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта.
Критерий N 4. Неисполнение застройщиком проблемного объекта обязательств по действующему договору участия в долевом строительстве по передаче жилого помещения, расположенного в проблемном объекте, гражданину - участнику долевого строительства.
Критерий N 5. Отсутствие лица, являющегося правопреемником прав и обязанностей застройщика по строительству проблемного объекта, к которому может быть заявлено требование об исполнении обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Критерий N 6. Необеспечение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика либо невозможность осуществления выплаты по договору участия в долевом строительстве, обеспеченному поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика ввиду ликвидации соответствующей кредитной или страховой организации.
Критерий N 7. Отсутствие заявителя в реестре пострадавших граждан в отношении того же и (или) иного проблемного объекта.
Анализируя данные критерии, можно сделать вывод, что со дня вступления в законную силу Приказа Минстроя России N 560 воспользоваться альтернативным способом защиты прав обманутых дольщиков смогут лишь те граждане, чей застройщик действовал в рамках Закона о долевом строительстве и по объективным причинам не смог исполнить свои обязательства. Заведомо недобросовестные действия застройщика, нарушающие закон ("двойные продажи", отсутствие правоустанавливающей документации на земельный участок и т.д.), исключают возможность гражданина включиться в реестр пострадавших граждан и получить жилое помещение от государства. Кроме того, следует обратить внимание на то, что в отличие от Приказа N 403, Приказ Минстроя России N 560 относит к числу пострадавших граждан исключительно только тех, кто оформил отношения с застройщиком посредством заключения договора участия в долевом строительстве независимо от времени заключения.
Отсюда следует вывод: круг лиц, которые имеют возможность включиться в реестр пострадавших граждан, вскоре будет ограничен.
Что касается правил ведения самого реестра, то они также претерпели некоторые изменения. Например, со дня вступления в законную силу Приказа Минстроя России N 560 реестр будет вестись исключительно в электронной форме (ранее - на бумажных носителях и в электронной форме). Для включения в реестр необходимо представить в уполномоченный орган заявление, составленное по форме, которая содержится в приложении N 1 к Приказу Минстроя России N 560. Пакет прилагаемых документов практически не изменил свой состав. Так, вместе с заявлением подаются:
- копия документа, удостоверяющего личность;
- копия договора участия в долевом строительстве, подтверждающего возникновение правоотношений между пострадавшим гражданином и застройщиком проблемного объекта, не исполнившим обязательства по передаче жилого помещения пострадавшему гражданину, и копия договора уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору);
- копии платежных документов, подтверждающих исполнение пострадавшим гражданином обязательств по договору участия в долевом строительстве, заключенному в отношении проблемного объекта, и договору уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору);
- копия вступившего в законную силу судебного акта о включении требований пострадавшего гражданина к застройщику проблемного объекта в реестр требований кредиторов (при наличии).
Изменится срок рассмотрения заявления. По Приказу N 403 он составляет 20 дней, в соответствии с положениями Приказа Минстроя России N 560 - 14 рабочих дней. Однако лишь на первый взгляд он сократится, так как Приказом Минстроя России N 560 предусмотрена возможность однократного продления срока рассмотрения заявления еще на 14 рабочих дней при необходимости получения дополнительных сведений.
В качестве оснований для отказа во включении в реестр в Приказе Минстроя России N 560 называются следующие обстоятельства:
а) несоответствие заявителя одному из критериев;
б) ввод в эксплуатацию проблемного объекта, участником строительства которого является пострадавший гражданин;
в) вступление в законную силу судебного акта об удовлетворении (погашении), частичном удовлетворении требований пострадавшего гражданина в рамках рассмотрения дела о банкротстве застройщика проблемного объекта;
г) расторжение договора участия в долевом строительстве, заключенного между пострадавшим гражданином и застройщиком проблемного объекта, договора уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требований по договору);
д) непредставление или представление не в полном объеме, а равно представление заведомо ложных и (или) недостоверных документов.
Таким образом, при решении вопроса о расторжении договора участия в долевом строительстве ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств дольщик должен помнить, что, расторгая договор, он лишает себя возможности воспользоваться альтернативным способом защиты прав участников строительства.

Безымянная страница

Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!