Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: Монография 2017
В книге раскрываются требования участников, в том числе требования в отношении недвижимого имущества, проводится анализ способов защиты и восстановления прав граждан - участников строительства.
1.1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ АРБИТРАЖНЫХ ДЕЛ О БАНКРОТСТВЕ
ЗАСТРОЙЩИКОВ КАК ОСОБОЙ КАТЕГОРИИ ДОЛЖНИКОВ

В начале 90-х гг. прошлого века система государственно-плановой экономики СССР перестала отвечать потребностям общества, общей ситуации на мировой арене и стала постепенно превращаться в историю. На смену ей пришли рыночные отношения, которые внедрялись методом проб и ошибок, а потому во многом подорвали мощь и силу российской экономики. До середины 1990-х гг. возникшие отношения практически не опирались на законодательную базу, что порождало путаницу и бессистемность в их построении, препятствовало экономическому росту и развитию.
Разрушение командной модели экономики подготовило почву для формирования рынка жилья, полноценное существование которого было невозможным в годы государственного контроля в данной сфере общественной жизни. Безусловно, его зарождение началось задолго до перехода к рыночной экономике, но зачастую проявлялось в нелегальных формах (обмены квартир через маклеров, коррупционные схемы получения жилья и т.п.). Санкционирование деятельности произошло только после оформления базовых принципов и правил, первым проявлением которых стал Закон СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР". Становление частной собственности и появление первых риелторских фирм - основные последствия принятия указанного правового акта. Первые попытки урегулирования данного типа правоотношений привели к резкому росту цен на жилье, который, однако, также быстро и прекратился ближе к концу 1990 г. Начало законодательного регулирования жилищной сферы, активный процесс приватизации преследовали цель установления рамок государственного вмешательства в отношения, складывающиеся по поводу собственности и оборота недвижимости. Вместе с тем в 1993 г. был введен подоходный налог, который, безусловно, не обошел стороной сформировавшиеся отношения по поводу недвижимости. Указанное событие самым негативным образом отразилось на рынке недвижимости: нежелание участников правоотношений нести дополнительные расходы привело к росту количества неправомерных деяний. Власти попытались исправить ситуацию путем введения налоговых льгот для продавцов недвижимости, однако полностью декриминализировать не удалось.
В целом переход государства к рыночной экономике обусловил становление и стремительное развитие жилищного рынка, которые, с одной стороны, повлекли за собой формирование таких его элементов, как риелторские сообщества, частный нотариат, а с другой стороны, обострили вопросы нехватки квалифицированных кадров и несовершенства законодательства, что привело к росту мошенничества в данной сфере отношений.
Смена экономической модели также повлияла на расслоение общества по уровню доходов. Переходный период стал "золотой жилой" для многих имеющих предпринимательские способности людей. Сформировалась платежеспособная "прослойка" граждан с достаточно высоким уровнем дохода, которая могла позволить себе улучшение жилищных условий, что и привело к поступательному росту спроса на строительство многоквартирных домов. Зачаточное состояние рынка жилой недвижимости на тот момент не могло полностью удовлетворить сложившиеся потребности общества. Возникновение большого спроса на квартиры, естественно, повлияло на рост числа застройщиков, однако желание соответствовать меняющимся тенденциям в обществе не было подкреплено реальной возможностью. Отсутствие основательной законодательной базы, низкая квалификация кадров, неумение и незнание специфики деятельности привели к серьезным проблемам в сфере жилищных отношений, а желание быстро заработать обусловило появление явно недобросовестных застройщиков.
В качестве небольшого экскурса в историю возникновения банкротства застройщиков следует упомянуть о наиболее громких делах, рассмотренных в период отсутствия полноценного законодательного регулирования данных вопросов.
На протяжении нескольких лет дольщики бились за свои права в рамках участия в деле о банкротстве КТ "Социальная инициатива и компания" <1>. Небольшой штат сотрудников, объединившихся, как позже выяснилось в рамках уголовного дела, с целью обмана граждан, готовых вложить денежные средства для получения жилых помещений, возглавлял Николай Карасев. Коммандитное товарищество возникло в 2000 г. в г. Москве, а впоследствии имело филиалы в 15 субъектах Российской Федерации. Члены группировки якобы выступали застройщиками, которые на основании договора инвестиционного вклада и долевого участия обязались предоставить дольщикам желаемые квартиры. Обязательства, конечно, оставались неисполненными, а денежные средства обманутых граждан использовались по своему усмотрению. Незаконная деятельность группировки была пресечена лишь по прошествии шести лет. Обвинение Николаю Карасеву было предъявлено 20 января 2006 г. по ч. 4 ст. 159 УК РФ: "Мошенничество, совершенное в особо крупном размере". Масштабы махинации впечатляли: было возбуждено 98 уголовных дел, признаны потерпевшими около 5 тыс. человек. Дело о банкротстве тянулось до 2010 г. Суд в свое время отметил, что фигуранты дела нарушили положения гражданского, жилищного законодательства, не имели разрешительной документации на строительство ряда объектов, изначально вводили потерпевших в заблуждение, сообщая им заведомо ложную информацию о ходе строительства. Суд впоследствии пришел к выводу, что КТ "Социальная инициатива и компания" являлось финансовой пирамидой.
--------------------------------
<1> http://ria.ru/pravo_spravki/20100211/208734349.html

Автору доводилось в период с 2009 по 2011 г. принимать активное участие в отстаивании прав на квартиры за отдельными категориями обманутых граждан КТ "Социальная инициатива и компания". В частности, строительные компании, которым были переданы права на достройку многоквартирных домов в г. Железнодорожном Московской области в счет предоставления в них квартир обманутым дольщикам, отказывались признавать права на квартиры за гражданами, которые приобретали жилье по договорам уступки у третьих лиц. Однако последовательные действия и уверенная правовая позиция автора в Железнодорожном городском суде Московской области позволили восстановить свои права на квартиры нескольким десяткам граждан.
Скандалом обернулась история банкротства крупного петербургского застройщика "ИВИ-93" <1>. Компания была основана в 1993 г. несколькими жителями г. Санкт-Петербурга. В 2007 г. у компании возникли некоторые финансовые трудности, а в 2008 г. ей был предъявлен иск о банкротстве от ОАО "Русские самоцветы". К концу 2008 г. исков от кредиторов насчитывалось около сотни. Некоторые подозревали компанию в преднамеренном банкротстве. Процедура длилась два года, в это время все недостроенные дома были переданы другим строительным компаниям для окончания строительства. 31 января 2011 г. конкурсный управляющий "ИВИ-93" объявил, что активов у компании нет, соответственно, платить кредиторам нечем. Суд прекратил процедуру банкротства, а кредиторы заявили, что в результате ими не было получено ни рубля, а граждане остались в ожидании своих квартир. К 2014 г. строительство одного из самых известных объектов застройщика - ЖК "Охта-Модерн" - так и не было завершено, сегодня дольщики добиваются получения жилых помещений от новых застройщиков, которым было передано право на окончание строительства объекта, однако результатов пока нет.
--------------------------------
<1> http://www.domkontrol.ru/companies.php?id=20; http://skv.ru/news/news_of_con-flicts_and_disputes/570/.

Банкротство ЗАО "ПСФ "НОРД", занимавшегося строительством объекта по адресу: г.о. Троицк, ул. Текстильщиков, Е-39, корп. 1, 2 и признанного банкротом решением Арбитражного суда Тамбовской области от 21 сентября 2005 г., повлекло денежные потери около 500 человек. По справочной информации пресс-службы Москомстройинвеста, строительство жилых домов по данному адресу было приостановлено в апреле 2004 г. Граждане занялись созданием ЖСК и приняли на себя обязанность достроить объект. Однако выяснилось, что договор аренды земельного участка не был оформлен. Поскольку процедура передачи объекта ЖСК предполагает дальнейшее финансирование строительства за счет средств дольщиков, необходимо, чтобы решение было коллективным, а значит, дольщикам нужно было разъяснить юридическую сторону данного вопроса. Для этого проводились многочисленные собрания. Однако итоговым решением по вопросу защиты и восстановления прав обманутых дольщиков стало заявление Москомстройинвеста о намерении сформировать реестр пострадавших соинвесторов объекта <1>. Реестр действительно был сформирован, согласно ему граждане имели возможность заявить требования о включении в него с учетом новых правил, установленных Приказом Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. N 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены" (далее - Приказ N 403). 26 февраля 2014 г. реестр по данному объекту был дополнен 101-й позицией. Информации об удовлетворении заявленных дольщиками требований на сегодняшний день нет.
--------------------------------
<1> http://invest.mos.ru/presscenter/news/detail/845759.html

Тысячи обманутых дольщиков ЗАО "Энергостройкомплект-М" также активно борются за восстановление нарушенных прав на получение жилого помещения - это еще одна длящаяся по сей день история банкротства застройщика <1>. Главным фигурантом этого дела стал Андрей Кручинин - генеральный директор компании. Ранее, будучи на посту вице-президента "Главмосстроя", он инициировал строительство нового района Южное Тушино, где и стал распродавать непостроенные, но якобы запланированные квартиры. Сдача объектов с 2005 г. постоянно откладывалась, а продажа квартир не прекращалась. Кручинин покинул "Главмосстрой" и начал активную деятельность в "Энергостройкомплект-М". С 2009 г. в отношении его начали возбуждаться уголовные дела вначале по факту двойных продаж, а позднее обнаружились случаи продажи одной и той же квартиры до восьми раз. Широкий общественный резонанс заставил власти г. Москвы взять ситуацию под свой контроль. Постепенно Москомстройинвест стал предлагать застройщикам различные варианты жилья в иных районах г. Москвы, так как надеяться на достраивание тушинских объектов уже не приходилось. Граждане оказались в ситуации полного бессилия: вложив огромные денежные средства в строительство квартир почти 10 лет назад, они все еще остаются ни с чем. Поддержка со стороны властей создает лишь видимость участия в разрешении ситуации, ведь предлагаемые варианты жилых помещений чаще всего не радуют своим расположением. Судебная канитель тянется десятилетиями, граждане тратят огромные деньги на юристов. Но многие до сих пор не понимают, в какой ситуации они оказались и какие пути выхода из нее существуют.
--------------------------------
<1> http://expert.ru/2012/07/18/sudebnaya-pobeda-dolschikov

Нельзя не отметить отдельные вопиющие случаи затягивания строительства, приводящие в итоге к банкротству застройщика. К счастью, в некоторых делах гражданам - участникам строительства удается переломить ситуацию в ходе проведения процедуры банкротства в свою пользу и окончить строительство, получив долгожданные квартиры.
Так, например, банкротство ООО "УралИнтер НПК" едва не обернулось потерей квартир для нескольких десятков граждан, которые ждали окончания строительства дома более 20 лет. Еще в период с 1991 по 1992 г. в центре г. Саратова был освобожден земельный участок для будущего многоквартирного дома за счет сноса находящихся на нем жилых домов. Граждане отказались от жилых помещений в пользу получения в будущем квартир в новом доме и передали все свои права предприятию-застройщику, входившему в систему газовой промышленности страны. Однако в связи с различными экономическими потрясениями и общей нестабильностью в стране фактически строительство дома было начато только в начале 2000-х гг. Неизвестно, по какой причине в 2005 г. стройка была приостановлена на этапе готовности 88% и права на строительство объекта вместе с правом аренды земельного участка были переданы в пользу нового застройщика - ООО "УралИнтер НПК". Поскольку денежных средств на окончание строительства дома в нужном количестве у нового застройщика не было, а денежные обязательства за уступленное право остались, один из кредиторов в 2012 г. инициировал возбуждение банкротства. При проведении процедуры наблюдения арбитражным управляющим, действуя, по всей видимости, в интересах одного кредитора, который его выбирал, в отчете был сделан вывод о невозможности восстановления платежеспособности должника и необходимости введения конкурсного производства. Такой вывод казался немыслимым при условии, что доля застройщика в доме составляла около половины всех квартир и ее хватило бы для погашения требований всех кредиторов с большим остатком. Мотивы введения конкурсного производства кем-либо из крупных кредиторов нам понятны. Только в конкурсном производстве, действуя сообща с арбитражным управляющим, можно освободить объект от обременения правами дольщиков путем его продажи на торгах.
Однако другие конкурсные кредиторы вместе с группой обманутых дольщиков, чьи интересы представлял автор, вовремя воспрепятствовали попытке введения конкурсного производства и фактической дележке дома. Благодаря своевременным профессиональным действиям удалось отстранить арбитражного управляющего, провести ряд собраний с участием дольщиков, привлечь инвестора и начать строительство дома. В результате проведения сложнейшей и длительной работы по делу о банкротстве ООО "УралИнтер НПК" в декабре 2014 г. дом был введен в эксплуатацию, а в феврале 2015 г. между всеми участниками дела было заключено мировое соглашение.
Описанный выше случай показывает, что очень важно уже на самом раннем этапе банкротного дела привлекать соответствующих экспертов для защиты своих интересов. В противном случае многоквартирный дом, являясь дорогостоящим и привлекательным объектом, может стать легкой добычей для недружественных лиц, разбирающихся в тонкостях проведения процедур банкротства и владеющих приемами рейдерских захватов.
Как видно из вышеизложенного, застройщики признавались банкротами еще в начале 2000-х гг., а эффективных результатов проведения процедур банкротства в части восстановления прав обманутых дольщиков во многих случаях нет до сих пор.
Следует отметить, что отношения по привлечению денежных средств граждан для участия в строительстве многоквартирных домов развивались очень бурно, но законодатель не спешил урегулировать их должным образом. В связи с этим возникали препятствия в установлении единообразия правоприменительной деятельности, что усугубляло непонимание граждан требуемых от них действий для защиты и восстановления своих нарушенных прав. Вышеупомянутые дела о банкротстве застройщиков, возникавшие в период до внесения изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), разбирались по общим правилам рассмотрения споров о банкротстве юридических лиц без учета специфики данной категории дел. Это зачастую выражалось в необъективной оценке сложившейся ситуации, в ущемлении прав обманутых дольщиков и фактической неразрешенности дела. Основные процессуальные проблемы, возникавшие при рассмотрении дел о банкротстве застройщика в тот период, касались как раз обманутых дольщиков. Граждане, внесшие денежные средства для строительства квартир, фактически не были защищены государством, так как отсутствовал приоритет их прав по отношению к другим категориям кредиторов. Участники строительства шли наряду с остальными кредиторами, а значит, и расчеты с ними производились в общем порядке. Направленность волеизъявления граждан при заключении договора с застройщиком очевидна: получение жилого помещения. Однако на тот момент реальная возможность получить квартиру отсутствовала, так как на общих основаниях предусмотрен только возврат денег после продажи имущества должника. Безусловно, такое игнорирование прав граждан со стороны государства не могло продолжаться долгое время. Все вышеперечисленные пробелы в праве естественным образом обусловили появление необходимости разработки единого процессуального подхода к рассмотрению дел о банкротстве юридических лиц, осуществляющих строительство домов и заключающих договоры с гражданами о строительстве и передаче квартиры. Потребность в систематизации рассмотрения дел о банкротстве застройщика оформилась в законодательную инициативу и появление проекта закона, вводившего в Закон о банкротстве параграф, регулирующий вопросы банкротства специфической категории лиц - застройщиков.
Внесение таких серьезных изменений в действующее законодательство происходило в преддверии парламентских выборов 2011 г., что во многом послужило причиной максимальной социальной направленности принимаемого закона, особого внимания к установлению реальной возможности восстановления прав обманутых граждан. Законопроект был неоднозначно воспринят обществом, некоторые эксперты ожидали исключительно положительных результатов реформирования законодательства, а некоторые выступали ярыми противниками. Очевидно, что среди противников данного законопроекта были застройщики, права и свободы которых принимаемый акт значительно ограничивал. Однако изначальная добросовестность дольщиков, заключающих договор с застройщиками, заслуживает больше доверия, нежели добросовестность самих застройщиков, что подтверждает необходимость установления дополнительных гарантий обеспечения их прав со стороны государства.
Федеральный закон от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" внес значительные изменения в Закон о банкротстве, дополнив гл. IX новым § 7 "Банкротство застройщиков". Вступил данный акт в силу по истечении 30 дней после дня его официального опубликования, за исключением п. 1 ст. 1, вступившего в силу с 1 января 2012 г. Публикация в "Российской газете" датируется 15 июля 2011 г., соответственно, Закон вступил в силу 15 августа 2011 г.
Необходимо отметить, что Закон о банкротстве с учетом внесенных изменений применяется в следующих случаях:
а) при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Федерального закона от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ;
б) при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу Федерального закона от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.
Анализ введенных изменений, на наш взгляд, дает основание говорить о положительных результатах проведенной реформы законодательства о банкротстве. Безусловно, и введенные положения нуждаются в доработке, так как по прошествии четырех лет определились некоторые спорные или вовсе оставшиеся неурегулированными вопросы. Параграф 7 гл. IX Закона о банкротстве способствовал появлению процессуальной определенности при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков, запустил процесс установления единообразия в судебной практике по данному вопросу. Наиболее важным результатом принятия поправок стало выделение граждан - участников строительства (дольщиков) в приоритетную категорию кредиторов с особыми правами. В частности, выделение их из группы иных кредиторов определило для них третью позицию в очереди по удовлетворению требований кредиторов. Кроме того, теперь участники строительства имеют возможность самостоятельно достроить объект строительства, объединившись и создав жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья.
Однако нестабильность экономической ситуации, проявившаяся в последние годы, негативным образом сказывается практически на всех сферах деятельности организаций, в том числе наносит большой вред и строительной отрасли. Поэтому актуальность вопросов, связанных с банкротством застройщика, растет с каждым годом. В правовом сообществе активно обсуждаются пути реформирования законодательства, вносятся изменения в действующие законы и ведется поиск оптимальных решений по борьбе со стремительно растущим числом банкротств среди застройщиков.
Если проанализировать нюансы строительной деятельности, то напрашивается вывод о том, что данная область наиболее уязвима на кризисных этапах экономического цикла. Стремительный рост цен на строительные материалы приводит к нехватке оборотных средств, а привлечение новых кредиторов в условиях кризиса может явиться непосильной задачей даже для крупных строительных компаний. В итоге застройщик признается банкротом, а исполнение возложенных на него обязательств зачастую откладывается на неопределенный срок.
Отслеживать ситуацию в сфере правоотношений, складывающихся по поводу участия граждан в долевом строительстве, сегодня помогают различные СМИ. Из официальных и неофициальных источников постоянно поступают статистические данные, которые незамедлительно сообщаются населению. Если говорить о динамике в сфере банкротства застройщика, то количество дел постоянно растет. В 2015 г., если обратиться к статистике Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), обанкротилось около 2 700 застройщиков. Данная цифра в пять раз превышает показатели 2014 г. В отношении нынешнего года эксперты давали неутешительные прогнозы, и, нужно сказать, они оправдались. Только за первые шесть месяцев 2016 г. в России стали банкротами 1 500 строительных компаний, что вдвое превышает показатели за аналогичный период минувшего года <1>.
--------------------------------
<1> http://rask.ru/news/rbk-chislo-bankrotstv-na-stroitelnom-rynke-uvelichilos-vdvoe-/

Если говорить о банкротстве застройщиков, занимающихся непосредственно строительством жилья, то цифры будут не такие впечатляющие, но это только на первый взгляд. В конце августа нынешнего года РАСК произвело сверку сведение Единого реестра застройщиков и Единого федерального реестра сведений о банкротстве. В совокупности было проверено 4 380 компаний. Выяснилось, что 61 компания по состоянию на август 2016 г. находится в стадии банкротства. Общее число недостроя - 385 объектов, а это чуть менее 51 тыс. квартир (50 947 квартир). Если сравнивать положение отрасли с прошлогодним: число застройщиков-банкротов возросло втрое <1>.
--------------------------------
<1> http://rask.ru/news/kolichestvo-zastroyshchikov-bankrotov-za-god-vyroslo-v-3-raza/

Если говорить о статистике по регионам, то лидирует, как и прежде, Москва. На сегодняшний день в Москве 7 застройщиков, в отношении которых ведется процедура банкротства. На второе место неожиданно вышла Республика Башкирия, в которой дела значительно ухудшились: число банкротов возросло до 5. С Башкортостаном второе место поделила Московская область, а третью позицию заняли Санкт-Петербург и Новосибирская область (по 4 застройщика-банкрота).
Но в начале ноября 2016 г. замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин сообщил, что по состоянию на октябрь 2016 г. уже 173 компании, работающие по ДДУ, находятся в стадии банкротства. Небывалый рост всего за три с лишним месяца! <1>
--------------------------------
<1> http://realty.interfax.ru/ru/news/articles/74478

Поскольку растет количество обанкротившихся застройщиков, возрастает и число обманутых дольщиков, которых только в апреле 2016 г. в целом по стране насчитывалось 114 тыс. (по словам А. Хинштейна) <1>.
--------------------------------
<1> http://www.rosbalt.ru/russia/2016/04/22/1509063.html

В таких условиях копилка громких банкротств стремительно пополняется новыми историями. Из последних нашумевших случаев нельзя не привести в пример мошенничество ООО "Сабидом-Инвест". Автор принимал непосредственное участие в сопровождении дел по искам граждан, потерпевших от действий недобросовестного застройщика. Исчезнувший застройщик прекратил строительство микрорайона таунхаусов "Белый город" и оставил около 500 семей без домов. Положение граждан, помимо прочего, осложнял факт отсутствия у многих на руках зарегистрированного ДДУ, поскольку организация заключила со многими гражданами лишь предварительные договоры купли-продажи. По смыслу заключенные пострадавшими гражданами предварительные договоры купли-продажи являются ДДУ, поскольку в них достигнуто соглашение по всем существенным условиям ДДУ. В договорах указаны адреса расположения жилых помещений, их технические характеристики, планировка; сроки сдачи объектов; цена жилого помещения, порядок и конкретные сроки оплаты; в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ установлен 5-летний гарантийный срок <1>. Очевидно, что фактически сторонами был заключен ДДУ, хотя и поименованный предварительным договором купли-продажи. Признание предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве - это первый шаг, который был сделан для формирования дальнейшей правовой позиции по отстаиванию интересов обманутых граждан. Без зарегистрированного ДДУ они не могли включиться в общефедеральный реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Исковые требования суды удовлетворяли, соответственно, дольщики получали право на защиту со стороны Министерства строительного комплекса Московской области и федеральных властей.
--------------------------------
<1> Условие о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору не требует согласования. Оно было введено в Закон уже после заключения ООО "Сабидом-Инвест" договоров с гражданами.

Важнейшим достижением данного дела стало введение в отношении ООО "Сабидом-Инвест" процедуры банкротства по правилам, предусмотренным § 7 гл. IX Закона о банкротстве <1>. Дело в том, что строительная организация, занимающаяся возведением таунхаусов, по мнению ВАС РФ, не может быть признана застройщиком, а значит, в отношении ее банкротства не могут применяться специальные правила о банкротстве застройщика. Данная позиция сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15 июля 2014 г. N 15636/13 по делу N А41-5150/11: суд отказал в требовании о применении правил § 7 гл. IX Закона о банкротстве при банкротстве заявителя, занимающегося возведением блокированных жилых домов (таунхаусов), ссылаясь на отсутствие документов, подтверждающих многоквартирность каждого блокированного жилого дома. Придирчивость судебной практики в данном случае фактически лишала граждан действенных способов защиты своих прав.
--------------------------------
<1> Определение Арбитражного суда Московской области от 19 мая 2016 г. по делу N А41-4470/16.

В случае с дольщиками ООО "Сабидом-Инвест" суд занял иную позицию. Сейчас уже становится ясно, что на тот момент она действительно являлась прогрессивной и правильной, поскольку не заставили себя ждать поправки в законодательство о банкротстве застройщиков, которыми перечень объектов строительства был расширен. Соответствующие изменения внесены Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ и вступили в силу с 1 января 2017 г. С этой даты, согласно п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве, объектом строительства признается "многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, в отношении которых участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, строительство которых не завершено".
Потрясла общественность также история с банкротством застройщика-гиганта СУ-155. Не оконченные строительством дома застройщика СУ-155 расположены по всей России: от Калининграда до Владивостока. Пайщики неустанно выходят на улицы с транспарантами, привлекая внимание властей к своей проблеме. Однако банкротства компании граждане опасались больше всего, полагая, что такое развитие событий поставит точку в их отношениях с застройщиком, лишив и квартиры, и денег. 18 марта 2016 г. Арбитражный суд города Москвы действительно вынес решение о введении в отношении строительной компании АО "СУ-155" процедуры наблюдения. Но данное решение все же привело к правовой определенности. Пайщики стали применять тот арсенал средств защиты своих прав, что предусмотрен российским законодательством. На сегодняшний день дома постепенно достраивают, пайщики получают квартиры.
Ухудшение положения в строительной отрасли не могло не отразиться на законодательстве, а потому § 7 гл. IX Закона о банкротстве претерпел достаточно серьезные изменения в 2015 - 2016 гг. В 2015 г. самым значительным изменением стало введение института привлечения нового застройщика. Помимо этого, был изменен порядок определения стоимости жилого помещения: он стал определяться на дату введения процедуры, применяемой к застройщику, в рамках которой заявлено требований (ранее - на дату расторжения договора). Установлены особенности признания сделок должника недействительными. В текущем году положения о банкротстве застройщика были расширены за счет дополнения перечня объектов жилым домом блокированной застройки. Уточнены положения о прекращении права залога. Данные изменения вступили в силу с 1 января 2017 г. Резюмируя, следует отметить, что законодатели оперативно реагируют на негативные явления в строительной отрасли и стараются максимально смягчить их последствия путем быстрого изменения законодательства. Пока проведенные реформы показывают исключительно положительные результаты.

Безымянная страница

Rambler's Top100
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!