Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: Монография 2017
В книге раскрываются требования участников, в том числе требования в отношении недвижимого имущества, проводится анализ способов защиты и восстановления прав граждан - участников строительства.
2.1. ЗАСТРОЙЩИК КАК ОСОБАЯ КАТЕГОРИЯ ДОЛЖНИКОВ

Начать следует с основ. Как известно, любой спор возникает между двумя сторонами. Отношения дольщиков с застройщиком-банкротом по своей сути тоже спор. В российском законодательстве существует общее название для сторон любого дела о банкротстве: ими являются должник (лицо, у которого недостаточно средств для погашения своих долгов) и кредитор (лицо, которое предоставило должнику денежные средства либо иное имущество и на основании этого получило право требовать от него выполнения определенных действий).
Закон о банкротстве содержит как общие положения, которые могут применяться для всех дел о банкротстве, так и ряд глав и параграфов, рассматривающих особенности проведения банкротства для отдельных категорий должников. Среди них банкротство градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций, стратегических предприятий и организаций, субъектов естественных монополий и, конечно, банкротство застройщиков. Причины выделения специальных положений для регулирования таких видов банкротства самые разные: это и особый статус лиц, участвующих в деле, и особый статус должника, и наличие особых обстоятельств, исключающих возможность применения общих правил, и особая роль государства в разрешении подобных споров.
Нас интересует банкротство застройщика, и основная особенность данной категории споров состоит в том, что стороны в нем имеют специальное название: должник именуется застройщиком, а кредиторы - участниками строительства. Однако здесь следует сделать оговорку. Не все кредиторы являются участниками строительства, но все участники строительства являются кредиторами.

--------------------¬
¦     КРЕДИТОРЫ     ¦
¦ ----------------¬ ¦
¦ ¦   Участники   ¦ ¦
¦ ¦ строительства ¦ ¦
¦ L---------------- ¦
L--------------------

Итак, застройщик - это особая категория должников. В чем же проявляется его особенность?
В ст. 201.1 Закона о банкротстве указано: "...лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования".
Законы, как видим, пишутся на юридическом сленге, и простым гражданам нелегко разобраться в сложноподчиненных предложениях, нагруженных профессиональной терминологией. В связи с этим изложим данную правовую норму наиболее понятным и простым языком.
Первое, на что следует обратить внимание, это то, что законодатель не называет застройщика застройщиком с самого начала. Сперва дается длинная формулировка, которая впоследствии заменяется одним словом-синонимом - застройщик.
"Лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства", т.е. застройщик, - это субъект, который вправе взять у участников строительства их деньги или имущество для строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки. Данный признак является основным. Чуть позже будет понятно почему.
Этим субъектом могут быть:
а) юридическое лицо, т.е. организация независимо от организационно-правовой формы, прошедшая государственную регистрацию;
б) индивидуальный предприниматель, т.е. физическое лицо (гражданин), прошедшее государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.
Обращаем внимание на то, что только названные субъекты могут выступать в качестве застройщиков. Внимательность следует проявить к простым гражданам. Если физическое лицо не имеет статуса индивидуального предпринимателя, то оно не вправе привлекать деньги и (или) имущество иных лиц для строительства многоквартирного жилого дома или жилого дома блокированной застройки и никогда не будет признано застройщиком.
На сегодняшний день законодательством предусмотрено множество организационно-правовых форм для деятельности юридического лица. Например, если граждане или юридические лица решат объединиться своим капиталом таким образом, чтобы их личное имущество в случае наступления неблагоприятной финансовой ситуации осталось нетронутым, то они могут выбрать организационно-правовую форму общества с ограниченной ответственностью. Выбрав такую форму, каждый из них внесет в общий капитал часть денежных средств либо иного имущества, и, если возникнет ситуация, при которой необходимо будет погашать долги перед кредиторами, максимум, что они потеряют, - это внесенное имущество в уставный капитал. Существуют и другие формы организации, например публичное и непубличное акционерное общество (ранее - открытое или закрытое акционерное общество), жилищно-строительный кооператив и т.п. В Законе о банкротстве указано, что застройщиком может стать любое юридическое лицо вне зависимости от организационно-правовой формы. Как показывает практика, застройщики в основном используют формы открытого акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью, так как в этом случае риски наступления имущественной ответственности для учредителей и руководителя застройщика сводятся к минимуму.
Итак, мы видим, что фактически любое юридическое лицо, зарегистрированное в установленном законом порядке, равно как и индивидуальный предприниматель, может стать застройщиком. В связи с тем что по данному признаку в упомянутом Законе исключений нет, вспомним первый выделенный нами признак: застройщик - это лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства для строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки. Важность этого признака очевидна. Только лицо, которое привлекало средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, может стать стороной в деле о банкротстве застройщика.
Уже не раз было упомянуто о финансировании строительства именно определенных типов объектов: многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки. Тип объекта строительства имеет решающее значение, так как в Законе о банкротстве в параграфе, посвященном банкротству застройщика, прямо прописано, что объектом строительства является многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки. Следует отметить, что ранее в перечень объектов строительства был включен только многоквартирный дом. Данное обстоятельство становилось препятствием для граждан, вложившихся в строительство таунхаусов, на пути защиты своих прав при банкротстве строительной организации. В отношении ее правила о банкротстве застройщика не применялись. И судебная практика была крайне придирчива к такому обстоятельству, как тип объекта строительства. Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении от 15 июля 2014 г. выразил свою точку зрения по данному вопросу. Так, заявитель занимался возведением блокированных жилых домов (таунхаусов) и как раз добивался от суда того, чтобы при рассмотрении его дела о банкротстве применялись нормы банкротства застройщика. Но суд отказал в таком требовании, ссылаясь на отсутствие документов, подтверждающих многоквартирность каждого блокированного жилого дома <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2014 г. N 15636/13 по делу N А41-5150/11.

Однако растущее число банкротств строительных компаний, занимающихся возведением жилых домов блокированной застройки, не могло не оказать влияние на законодательную деятельность. В 2016 г. соответствующие поправки были внесены в законодательство о банкротстве застройщика и в законодательство о долевом строительстве, и после их вступления в силу (с 2017 г.) граждане, потерпевшие от действий недобросовестных застройщиков таунхаусов, могут отстаивать свои права с помощью привилегий, предусмотренных законом для участников строительства.
Вернемся к анализу определения понятия "застройщик". Оно содержит следующую формулировку: "...к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования". Заплатив застройщику денежные средства или передав какое-либо имущество, лицо становится кредитором (участником строительства), так как оно внесло свой вклад в финансирование строительства объекта. Соответственно, у участника строительства появляется право требовать от застройщика исполнения обязанности передать жилое помещение в сроки и на условиях, которые указаны в договоре. В связи с тем что речь идет уже о стадии банкротства, застройщик, ввиду недостаточности средств, не в состоянии исполнить свои обязательства перед участником строительства. Последний в свою очередь может как остаться при своем желании получить жилое помещение, так и заявить о намерении отказаться от договора и вернуть обратно денежные средства. Обращаем внимание на то, что заявить денежные требования к застройщику в рамках банкротного дела возможно без письменного расторжения договора с застройщиком. Это следует из п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве, в котором указано, что об одностороннем отказе от исполнения договора может быть заявлено участником строительства в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера его денежного требования. Полагаем, теперь формулировка правовой нормы стала более ясной в результате существования возможности выбора способа восстановления нарушенных прав у участников строительства.
Мы установили, что для применения правил о банкротстве застройщиков необходимо, чтобы застройщик занимался строительством конкретного типа объектов. Однако дома строятся на земле, которая, в свою очередь, выступает особым объектом недвижимости, и вопросы, касающиеся земельных участков, формируют отдельную отрасль российского права. Возникает вопрос: находится ли в зависимости возможность применения законодательства о банкротстве застройщика от того, на каком праве у застройщика находится земельный участок?
Спешим заверить, что такой зависимости нет! Законодательство о банкротстве застройщика применяется независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Вышесказанное еще раз подтверждает, что самой важной характеристикой застройщика является привлечение им средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов или жилых домов блокированной застройки.
Итак, к застройщику следует относить субъекта:
1) являющегося юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем;
2) занимающегося строительством многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки;
3) осуществляющего деятельность независимо от наличия зарегистрированного права на дом;
4) осуществляющего строительство на земельном участке независимо от наличия права на него;
5) привлекающего для финансирования такого строительства средства граждан (денежные средства либо иное имущество);
6) имеющего не погашенные перед участниками строительства денежные требования или требования о передаче жилого помещения.
Только совокупность вышеуказанных признаков дает гарантию, что в возникшем споре будут применены положения о банкротстве застройщика.

Безымянная страница

Юридическая литература:
- Юридическая помощь: вопросы и ответы
- Трудовое право России: Учебник
- Наследственное право
- Юридический справочник застройщика
- Гражданское право: Учебник : Том 1
- Единый налог на вмененный доход: практика применения
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Транспортные преступления: понятие, виды, характеристика: Монография
- Бюджетное право: Учебник
- Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека
- Договор трансграничного займа: право и практика
- Судебный конституционный нормоконтроль: осмысление российского опыта: Монография
- Несостоятельность (банкротство) юридических и физических лиц: Учебное пособие
- Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе
- Административное судопроизводство
- Деликтные обязательства и деликтная ответственность в английском, немецком и французском праве
- Гражданское право том 1
- Гражданское право том 2
- Защита интеллектуальных прав
- Право интеллектуальной собственности
- Земельное право
- Налоговое право
- Конституционно-правовые основы антикоррупционных реформ в России и за рубежом
- Семейное право
- Конституционное право Российской Федерации
Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!