Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Комментарий к Федеральному закону от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации
Данный материал представляет собой постатейный комментарий к Федеральному закону от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Статья 14.1. Льготы, предоставляемые физическим и юридическим лицам при передаче в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии

Комментарий к статье 14.1

1. Комментируемая статья устанавливает льготы для арендаторов неиспользуемых объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Для применения нормы объект культурного наследия должен:
1) находиться в федеральной собственности;
2) быть включенным в ЕГРОКН;
3) находиться в неудовлетворительном состоянии.
Субъектами - арендаторами такого имущества могут выступать физические и юридические лица, арендодателем - федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ. Срок аренды может составлять до 49 лет. Льготный размер арендной платы действует при условии соблюдения требований, установленных комментируемой статьей.
Критерии неудовлетворительного состояния объекта культурного наследия определены Постановлением Правительства РФ от 29 июня 2015 г. N 646 "Об утверждении критериев отнесения объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии". Для признания находящимся в неудовлетворительном состоянии объекта культурного наследия, являющегося многоквартирным жилым домом, необходимо признание объекта аварийным в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции закреплены в разделе 3 Положения "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.
Для объекта культурного наследия, не являющегося многоквартирным жилым домом, основаниями для признания его находящимся в неудовлетворительном состоянии являются:
- утрата инженерных коммуникаций (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение);
- деформация фундамента, цоколей, отмосток;
- горизонтальные и вертикальные сквозные трещины в стенах;
- прогиб, нарушение покрытия кровли или ее отсутствие;
- деформация перекрытий или их отсутствие;
- отсутствие заполнения дверных и оконных проемов.
Аналогичные требования закреплены и в отношении памятников и ансамблей - объектов культурного наследия, являющихся зданиями, строениями и сооружениями.
Критерий неиспользуемости объекта культурного наследия, необходимый в качестве элемента сложного юридического факта, являющегося основанием для возникновения рассматриваемого правоотношения, нормативно не закреплен. Представляется необходимой формализация его значения применительно к общему и специальному видам использования, использованию по целевому (разрешенному) виду использования. Совершенно очевидно, что объект культурного наследия, уже включенный в ЕГРОКН, используется в той или иной степени благодаря самому факту признания его объектом культурного наследия. Он используется обществом в исторических, познавательных, эстетических и иных целях, и, соответственно, утверждение об отсутствии его использования не соответствует действительности. Таким образом, норма подлежит уточнению за счет расширения формулировки - "неиспользуемый в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства", - открывающей корреспондирующую взаимосвязь нормы с земельным и градостроительным законодательством.
2. Неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в ЕГРОКН, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, предоставляются в аренду по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, либо иным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо федеральным государственным унитарным предприятием или федеральным государственным учреждением.
Пункт второй комментируемой статьи определяет, что льготная арендная плата устанавливается со дня заключения договора аренды.
В соответствии с п. 3 комментируемой статьи порядок предоставления в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к федеральной собственности, устанавливается Правительством РФ.
Постановлением Правительства РФ от 11 сентября 2015 г. N 966 "Об утверждении Положения о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к федеральной собственности, и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного наследия" утвержден такой порядок, в соответствии с которым заключение договора аренды возможно только через проведение аукционов.
Порядок проведения такого аукциона определен Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса". В соответствии с данным Приказом для проведения конкурса или аукциона создается конкурсная или аукционная комиссия. Организатор конкурса или аукциона до размещения извещения о проведении конкурса или аукциона принимает решение о создании комиссии, определяет ее состав и порядок работы, назначает председателя комиссии. Число членов комиссии должно быть не менее пяти человек. Членами комиссии не могут быть физические лица, лично заинтересованные в результатах конкурсов или аукционов, либо физические лица, на которых способны оказывать влияние участники конкурсов или аукционов и лица, подавшие заявки на участие в конкурсе или аукционе. Аукционной комиссией осуществляются рассмотрение заявок на участие в аукционе и отбор участников аукциона, ведение протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, протокола аукциона, протокола об отказе от заключения договора, протокола об отстранении заявителя или участника аукциона от участия в аукционе. Заявителем может быть любое юридическое лицо - независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала - или любое физическое лицо. Документация об аукционе разрабатывается организатором аукциона, специализированной организацией и утверждается организатором аукциона. В аукционе могут участвовать только заявители, признанные участниками аукциона. Организатор аукциона обязан обеспечить участникам аукциона возможность принять участие в аукционе непосредственно или через своих представителей.
Информация о проведении аукционов размещается в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ (http://torgi.gov.ru).
Следует отметить, что организатор торгов в составе информации о проведении аукциона размещает:
1) основные характеристики предлагаемого в аренду объекта культурного наследия, включая техническое состояние такого объекта и описание предмета его охраны в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным ст. 47.6 комментируемого Закона, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом;
2) проект договора аренды, который должен быть согласован с Министерством культуры РФ;
3) перечень основных работ по сохранению объекта культурного наследия;
4) обязательство арендатора провести работы по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий 7 лет со дня передачи объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду.
Для участия в аукционе потенциальный арендатор должен предоставить независимую гарантию исполнения обязанности провести работы по сохранению объекта культурного наследия. Ее объем составляет не менее 35% от стоимости работ, указанной в проектной документации на проведение таких работ.
Потенциальному участнику может быть отказано в допуске к проведению аукциона, если у него:
- имеется задолженность по оплате арендной платы за два и более периода в отношении другого объекта культурного наследия;
- имеется задолженность перед федеральным бюджетом по обязательным платежам;
- были выявлены нарушения охранного обязательства в отношении другого объекта культурного наследия, собственником или арендатором которого он является.
Первоначальный размер арендной платы при проведении аукциона составляет символически 1 рубль, побеждает тот участник, который предложит более высокую арендную плату, причем в последующем ее размер за весь период аренды не может быть увеличен <21>.
--------------------------------
<21> См.: Прилуцкий А.М. Неиспользуемые объекты культурного наследия как предмет договора аренды // Правовые вопросы недвижимости. 2016. N 1. С. 21 - 23.

Пункты 4 и 6 комментируемой статьи, находящиеся в смысловом единстве друг с другом, устанавливают специальные изъятия из права аренды объекта культурного наследия. К дополнительным обязанностям арендатора относится обязанность провести работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, в том числе срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия не должен превышать двух лет со дня передачи его в аренду. Из совокупности правомочий арендатора, составляющих право аренды объекта культурного наследия, изъяты права на передачу объекта в субаренду, на передачу по перенайму, на передачу объекта в безвозмездное пользование, на залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в некоммерческие организации или паевого взноса в производственные кооперативы.
Изложенное позволяет заключить, что название комментируемой статьи не точно отражает существо регулируемого отношения. Название в части "льготы..." нуждается в замене на "особенности аренды...".
3. Пункт 5 комментируемой статьи определяет, что в случае неисполнения арендатором условий договора, закрепленных в нем в соответствии с п. 4 статьи (сроки для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия), договор подлежит расторжению в порядке, установленном Правительством РФ.
Пунктом 16 Положения о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к федеральной собственности, и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного наследия, утв. Постановлением Правительства РФ от 11 сентября 2015 г. N 966, установлено, что при нарушении арендатором обязанности подготовить и согласовать проектную документацию по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду, либо провести работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем расторжении договора аренды. При этом в случае, если нарушение выразилось в неисполнении арендатором обязанности провести работы по сохранению объекта культурного наследия, сумма независимой гарантии при расторжении договора аренды подлежит уплате арендодателю.
Изложенное позволяет заключить вывод о достаточно большой специфике рассматриваемого обязательства аренды, включающего в себя особенности по заключению такого договора, особенности по определению размера арендной платы, дополнительные обязанности арендатора, изъятия из перечня прав арендатора применительно к общегражданскому регулированию и дополнительные основания для досрочного расторжения договора аренды со стороны арендодателя.
4. Пункт 7 комментируемой статьи предполагает возможность установления аналогичного нормативного регулирования субъектами РФ и муниципальными образованиями в отношении объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся соответственно к собственности субъектов РФ или к муниципальной собственности.
Так, например, Постановлением Правительства Москвы от 24 января 2012 г. N 12-ПП утверждено Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, принадлежащих на праве собственности городу Москве и находящихся в неудовлетворительном состоянии.

Безымянная страница

Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!