Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Комментарий к Федеральному закону от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации
Данный материал представляет собой постатейный комментарий к Федеральному закону от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Статья 48. Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия

Комментарий к статье 48

1. Комментируемая статья регламентирует особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия, включенными в ЕГРОКН, и выявленными объектами культурного наследия.
Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности признаются и защищаются в Российской Федерации равным образом.
Объекты культурного наследия, как определено в п. 1 комментируемой статьи, также могут находиться в различных формах собственности, независимо от категории их историко-культурного значения: в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, частной собственности (собственности юридических и физических лиц), а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Под владением понимается фактическое господство лица над объектом владения, которое сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения <70>. Пользование представляет собой извлечение полезных свойств вещи, тогда как распоряжение - это определение юридической судьбы вещи.
--------------------------------
<70> Проект редакции Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) с изменениями, внесенными проектом федерального закона N 47538-6.

Как писал Е.В. Васьковский, по одному из двух наиболее распространенных воззрений право собственности представляет собой полное, неограниченное и исключительное юридическое господство лица над телесной вещью (Савиньи, Пухта, Барон, Унгер, Виндшейд, Победоносцев). По другому воззрению право собственности нельзя назвать полным и исключительным, ибо в действительности оно всегда ограничивается законом и правами других лиц, а потому его следует определить как высшее и наиболее полное, но все-таки ограниченное юридическое господство над вещью (Гартман, Брунс, Ранда, Иеринг, Дернбург, Мейер, Гамбаров). В действительности право собственности не может существовать в безусловно неограниченном виде, в связи с чем в законодательстве могут быть установлены двоякого рода ограничения: 1) лишающие собственников некоторых принадлежащих им правомочий и 2) подчиняющие действия собственников контролю со стороны органов публичной власти. Таким образом, под законными ограничениями права собственности следует понимать указанные в самом законе случаи сужения сферы принадлежащего собственнику юридического господства над вещью <71>.
--------------------------------
<71> См.: Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Выпуск II. Вещное право. СПб., 1896.

В соответствии с указанным в комментируемой статье установлены дополнительные ограничения права собственности на объекты культурного наследия, направленные на обеспечение их охраны.
По мнению Л.В. Федоровой, характеризующим признаком права собственности в отношении недвижимых объектов культурного наследия является уменьшение пределов собственного усмотрения правообладателя при осуществлении владения, пользования и распоряжения в отношении принадлежащего ему объекта рамками императивных норм права и социальных институтов. В этой связи автором предлагается ввести в научный оборот применительно к обозначенным объектам понятие "усеченные правомочия собственника" <72>.
--------------------------------
<72> Федорова Л.В. Правовое регулирование приватизации недвижимых объектов культурного наследия: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2013.

2. Пунктом 2 комментируемой статьи предусмотрено положение о том, что специальным законодательством могут устанавливаться особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия, включенными в ЕГРОКН, и выявленными объектами культурного наследия.
Порядок ведения и формирования ЕГРОКН и государственного учета объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, регламентирован гл. IV настоящего Федерального закона (см. комментарий к ст. ст. 15 - 27).
Особенности владения, пользования и распоряжения такими объектами культурного наследия могут быть установлены комментируемым Законом (в частности, настоящей статьей), ГК РФ, закрепляющим в разделе II общие правила в отношении реализации вещных прав, ГрК РФ и ЗК РФ, а также иными законами, составляющими гражданское, градостроительное и земельное законодательство.
В частности, ГрК РФ предусматривает, что на земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в ЕГРОКН, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия, не распространяется градостроительный регламент (п. 1 ч. 4 ст. 36 ГрК РФ).
ЗК РФ определяет, что земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте (подп. 4 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).
3. Пункт 5 комментируемой статьи устанавливает особенности распоряжения объектом культурного наследия, включенным в ЕГРОКН, выявленным объектом культурного наследия. Оно осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.
Гражданским законодательством установлено, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (п. 1 ст. 129 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Однако согласно требованиям комментируемого пункта при отчуждении, передаче прав владения и (или) пользования объектами культурного наследия, включенными в ЕГРОКН, выявленными объектами культурного наследия и в других случаях распоряжения ими в обязательном порядке должны быть соблюдены требования комментируемого Закона.
Пример: решением Савеловского районного суда г. Москвы от 9 сентября 2015 г. за П.Н. и П.В. было признано право собственности в порядке приватизации на жилое помещение - одноэтажный жилой дом. Суд апелляционной инстанции установил, что согласно имеющимся в материалах дела документам данный жилой дом является объектом культурного наследия регионального значения.
Со ссылкой на п. 5 комментируемой статьи, устанавливающий необходимость выполнения требований настоящего Федерального закона при распоряжении объектом культурного наследия, включенным в реестр, судебная коллегия постановила дополнить резолютивную часть решения суда указанием о возложении на истцов П.Н., П.В. обязанностей выполнять требования, установленные комментируемым Законом, в том числе: оформить на объект культурного наследия, включенный в реестр, охранное обязательство; выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные п. п. 1 - 3 ст. 47.3 комментируемого Закона, и др. (см. подробнее Апелляционное определение Московского городского суда от 28 марта 2016 г. по делу N 33-6128/2016).
4. При переходе права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, включенный в ЕГРОКН, выявленный объект культурного наследия к другому лицу сохраняются ограничения (обременения) прав на указанные объекты.
Согласно п. 6 комментируемой статьи соответствующие положения также распространяются и в отношении земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, что соответствует общему правилу, установленному п. 5 ст. 56 ЗК РФ: ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
Поскольку объекты культурного наследия относятся к недвижимому имуществу, ограничения (обременения) прав на них подлежат государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Пункт 6 ст. 1 данного Закона предусматривает, что в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения <73>.
--------------------------------
<73> Подробнее о понятии ограничений и обременений прав на недвижимое имущество см.: Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут, 2007.

Законодатель в комментируемом пункте устанавливает, что правило о сохранении ограничений (обременений) действует в различных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на указанные объекты. Конкретные случаи, указанные в статье, являются ориентиром для правоприменителей и ни в коем случае не должны становиться поводом для ограниченного толкования.
5. Собственник объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН, обязан соблюдать:
- требования к содержанию и использованию объекта культурного наследия (см. комментарий к ст. 47.3);
- требования к сохранению объекта культурного наследия (см. комментарий к ст. 47.2);
- требования к обеспечению доступа к объекту культурного наследия (см. комментарий к ст. 47.4);
- требования к размещению наружной рекламы на объектах культурного наследия, их территориях в случае, если ее размещение допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации;
- дополнительные требования, установленные в случае необходимости уполномоченными органами охраны объектов культурного наследия.
Данные требования указываются и устанавливаются в охранном обязательстве, предусмотренном ст. 47.6 настоящего Федерального закона (см. комментарий к ст. 47.6).
Возложение на собственников объектов культурного наследия соответствующих обязанностей обусловлено тем, что именно они несут бремя содержания принадлежащих им объектов культурного наследия.
Пример: Министерство культуры Астраханской области направило в адрес ТУ Росимущества в Астраханской области письмо с требованием в двухнедельный срок со дня получения уведомления совместно с другими собственниками принять меры к проведению ремонтно-реставрационных работ на конструкциях объекта культурного наследия регионального значения "Дом жилой с лавками, нач. XX в." по ул. Оленегорская, 4, г. Астрахань, являющихся общим имуществом здания, в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Требования Министерства культуры Астраханской области по сохранению объекта культурного наследия, изложенные в данном письме, ответчиком исполнены не были, в связи с чем истец обратился в суд.
В суде факт неудовлетворительного технического состояния объекта культурного наследия никем из участников процесса оспорен не был. На основании анализа обстоятельств дела и норм законодательства суды пришли к выводу, что ответчики обязаны принять меры к сохранению объекта культурного наследия, принадлежащего им на праве собственности, и провести ремонтно-реставрационные работы на конструкциях указанного объекта культурного наследия регионального значения (см. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31 мая 2016 г. N Ф06-23398/2015 по делу N А06-8889/2013).
При этом необходимо учитывать особенности государственной охраны объекта культурного наследия, являющегося жилым помещением или многоквартирным домом, установленные в ст. 56.1 комментируемого Закона. Так, суды указывают, что, приняв на себя обязанность по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, являющегося объектом культурного наследия, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, принимает на себя и обязанность по его сохранению (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 августа 2013 г. по делу N А43-17230/2012).
Пункт 7 комментируемой статьи закрепляет особенности заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в ЕГРОКН, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом (далее - договор о передаче права собственности на объект культурного наследия), если в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство.
Обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения должны быть предусмотрены в качестве существенного условия договора. При этом копия охранного обязательства является неотъемлемой частью соответствующего договора. При отсутствии в договоре соответствующих условий такая сделка является ничтожной в силу прямого указания комментируемой статьи.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ существенными условиями договора являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор считается заключенным, только если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожной является сделка, которая недействительна по основаниям, установленным законом, независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ).
6. Пункт 8 комментируемой статьи регулирует ситуацию, когда к моменту заключения договора о передаче права собственности на объект культурного наследия охранное обязательство еще не утверждено (о порядке утверждения охранного обязательства см. комментарий к ст. 47.6). В этом случае к такому договору должны прилагаться действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).
Содержание паспорта объекта культурного наследия определено ст. 21 настоящего Федерального закона (см. комментарий к ст. 21). Форма паспорта объекта культурного наследия утверждена Приказом Минкультуры России от 2 июля 2015 г. N 1906 "Об утверждении формы паспорта объекта культурного наследия".
7. Между тем отсутствие оформленных охранных документов в отношении объекта культурного наследия не влечет за собой отсутствие соответствующих охранных обязательств.
Пунктом 9 комментируемой статьи установлено, что, если к моменту заключения договора о передаче права собственности на объект культурного наследия в отношении объекта данной сделки не оформлены охранные документы, о которых говорилось в п. п. 8 и 9 комментируемой статьи, правоприобретатель по данному договору обязывается до момента вручения ему охранного обязательства, предусмотренного ст. 47.6:
- выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН, предусмотренные п. п. 1 - 3 ст. 47.3 комментируемого Закона;
- соблюдать установленный ст. 5.1 комментируемого Закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия.
После получения указанного охранного обязательства на лицо, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, возлагается обязанность обеспечить внесение изменений в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам прав владения и (или) пользования таким объектом. Существенным условием таких договоров становится обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.
Такие изменения должны быть внесены и в договоры, предусматривающие передачу прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, заключенные между лицами, которые приобрели указанное право на основании договоров, и третьими лицами (договор субаренды и другие договоры).
Указанная обязанность, следует подчеркнуть, появляется у лица, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, только в случае выдачи ему охранного свидетельства.
Пример: заявитель (арендодатель) обратился с требованием о внесении изменений в договор аренды объекта культурного наследия. Из материалов дела следует, что арендодатель считал необходимым внести изменения в договор аренды объекта культурного наследия, касающиеся: 1) его права провести за счет арендатора работы по сохранению объекта, обязанности арендатора обеспечить финансирование работ, страхование строительных рисков; 2) случаев, при которых он вправе самостоятельно изменить условия договора, и порядка уведомления об этом. Отказывая в удовлетворении требования, суд отметил, что: 1) спорные полномочия законом не предусмотрены, охранное обязательство не оформлялось, урегулирование этих условий должно быть добровольным; 2) содержание данных условий законом императивно не определено, существенное изменение обстоятельств не доказано. Ссылка заявителя на положения абзаца 2 п. 9 ст. 48 комментируемого Закона не может быть принята во внимание, так как в отношении арендуемого ответчиком объекта охранное обязательство, выданное в порядке, предусмотренном ст. 47.6 комментируемого Закона, отсутствует (см. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 ноября 2016 г. по делу N А60-59222/2015).
8. Пункт 10 комментируемой статьи устанавливает требования к договору, предусматривающему передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом.
В качестве существенного условия такого договора в него должно быть включено обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований к содержанию и использованию такого объекта, установленных п. п. 1 - 3 ст. 47.3 комментируемого Закона.
В случае отсутствия в договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной (см. п. 7 комментария к настоящей статье).
9. В п. 11 настоящей статьи конкретизированы требования к лицу, которому переданы во владение или в пользование на основании договора:
- объект культурного наследия, включенный в ЕГРОКН;
- выявленный объект культурного наследия;
- земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия.
Такое лицо обязано выполнять требования к содержанию и использованию таких объектов, установленные п. п. 1 - 3 ст. 47.3 комментируемого Закона.
По общему правилу обязанности по исполнению требований к сохранению объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН, выявленного объекта культурного наследия, предусмотренные ст. 47.2 настоящего Федерального закона, распределяются между сторонами договора в порядке, определенном данным договором. Иное может быть предусмотрено ст. 47.6 комментируемого Закона.
10. В п. 12 комментируемой статьи предусмотрено сохранение ответственности собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия за нарушение требований законодательства в области охраны объектов культурного наследия в случае передачи прав владения и (или) пользования таким объектом третьим лицам.
Пример: организация являлась пользователем части помещений здания (объекта культурного наследия федерального значения) на основании договоров на право безвозмездного пользования нежилым фондом. В результате проведенной уполномоченным органом проверки выявлены факты нарушений обязательных требований законодательства Российской Федерации и г. Москвы в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия со стороны организации, а именно: проведение работ по ремонту и перепланировке в помещениях объекта (демонтаж, а также возведение стен и перегородок, обустройство антресолей) без проектно-разрешительной документации, согласованной в установленном законодательством порядке с органом, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, а также без разрешения на производство работ. Организации было выдано предписание, согласно которому необходимо в том числе провести работы по сохранению и приспособлению объекта для современного использования.
Не согласившись с указанным предписанием, посчитав его незаконным, необоснованным и нарушающим права и законные интересы организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, она обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным и отмене предписания. В обоснование своей позиции организация указала, что перепланировки помещений объекта произведены другими лицами, которым организация передала помещения по договорам безвозмездного пользования и аренды, в связи с чем организация не является субъектом административного правонарушения. Суд отказал в удовлетворении требования, поскольку общество обязано было осуществлять надлежащий контроль за использованием части помещений объекта и соблюдением требований в области охраны объектов культурного наследия (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2016 г. по делу N А40-112357/16).
11. Часть 13 комментируемой статьи распространяет требования п. п. 5 - 12 настоящей статьи на случаи перехода права собственности, прав владения и (или) пользования в отношении части объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН.
Такая часть должна входить в предмет охраны указанного объекта, выявленного объекта культурного наследия. Согласно п. 2 ст. 18 комментируемого Закона предмет охраны объекта культурного наследия - это описание особенностей объекта, являющихся основаниями для включения его в ЕГРОКН и подлежащих обязательному сохранению, которое приводится в заключении государственной историко-культурной экспертизы.
12. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Также гражданским законодательством предусмотрены общие положения по поводу раздела долевой собственности и выдела доли из общего имущества. Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Особенностью правового режима находящихся в общей собственности памятников и ансамблей, а также земельных участков в границах соответствующих объектов является запрет раздела общего имущества и выдела из него доли в натуре, установленный п. 14 комментируемой статьи.

Безымянная страница

Rambler's Top100
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!