Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Комментарий к Федеральному закону от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации
Данный материал представляет собой постатейный комментарий к Федеральному закону от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Статья 56.1. Особенности государственной охраны объекта культурного наследия, являющегося жилым помещением или многоквартирным домом

Комментарий к статье 56.1

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает специальное правило выполнения требований к сохранению объекта культурного наследия собственниками жилых помещений, приватизированных в домах, требовавших капитального ремонта.
Согласно ст. ст. 288, 289 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Статьей 16 ЖК РФ к видам жилых помещений отнесены: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Жилой дом - это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Обязательства собственников жилых помещений, приватизированных гражданами в домах, требовавших капитального ремонта, по выполнению требований к сохранению объекта культурного наследия определяются с учетом обязанности бывшего наймодателя соответствующего жилого помещения производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами жилищного законодательства. Таким образом, комментируемая норма реализует принцип равенства для лиц, приватизировавших жилые помещения.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" установлено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Следует подчеркнуть, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Пример: определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда было оставлено без изменения решение районного суда о частичном удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования к В.А. и членам его семьи об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением. Судом установлено, что В.А. и В.Г. на праве собственности, возникшем на основании договора передачи квартиры в собственность, принадлежит трехкомнатная квартира в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Судами первой и апелляционной инстанций были рассмотрены возражения ответчиков относительно размера предложенной администрацией муниципального образования выкупной цены, который не включал сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома. Было установлено, что изымаемое жилое помещение расположено в доме 1930 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено. Вступившим в законную силу решением районного суда, принятым по заявлению В.А. об оспаривании бездействия администрации муниципального образования по проведению работ по реконструкции дома, установлено, что планировалось произвести капитальный ремонт жилого дома с отселением граждан, однако каких-либо действий для его осуществления не произведено.
Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения (см. Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г.).
2. Пункт 2 комментируемой статьи определяет возможность установления требований охраны в отношении многоквартирного дома в целом, либо в отношении жилого, нежилого помещения в нем в зависимости от предмета охраны.
Предметом охраны по смыслу п. 6 ч. 2 ст. 18 комментируемого Закона является описание особенностей объекта, являющихся основаниями для включения его в ЕГРОКН и подлежащих обязательному сохранению.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (п. 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции").
О понятии жилого помещения в многоквартирном доме см. п. 1 комментария к настоящей статье.
Нежилое помещение в многоквартирном доме определено в Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" как помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Следует отметить, что в литературе зафиксировано фактическое нахождение в обороте не только нежилых помещений, но и их отдельные частей. В этом случае используются конструкции договоров возмездного оказания услуг <82>.
--------------------------------
<82> См.: Лазаренкова О.Г. Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения и государственной регистрации // Нотариус. 2015. N 8. С. 9 - 12.

Имущество в многоквартирном доме включает элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Состав имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности, определен ст. 36 ЖК РФ. К нему отнесены:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Более детализированный состав имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности, приведен в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Перечисленные элементы имущества многоквартирного дома могут относиться к предмету охраны многоквартирного дома, который непосредственно будет являться объектом охраны. В этом случае требования охраны будут устанавливаться именно в их отношении.
3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает особенности выполнения требований охранных обязательств в отношении многоквартирного дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности.
Комментируемая норма устанавливает возможность выполнения указанных требований охранных обязательств:
1) либо всеми собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) либо по решению общего собрания собственников помещений управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом.
Такое решение должно быть принято не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Следует отметить, что согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общим правилом о кворуме общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является участие в нем более чем 50% голосов от общего числа голосов. В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Исключения составляют вопросы, принятие решений по которым осуществляется большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Перечень решений, по которым решение принимается квалифицированным большинством, предусмотрен пп. 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Управляющая организация согласно части 1.3 ст. 161 ЖК РФ - это коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По условиям такого договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Пример: Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 22 августа 2013 г. по делу N А43-16408/2012 было отказано в признании недействительным предписания управления государственной охраны объектов культурного наследия субъекта РФ о возложении на управляющую компанию обязанности по проведению инженерного обследования находящегося в ее управлении дома, который относится к объектам культурного наследия федерального значения, поскольку, приняв на себя обязанность по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества данного дома, управляющая компания приняла на себя и обязанность по его сохранению.
Согласно ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для:
- совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов;
- обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов;
- осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;
- предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами;
- осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Товарищества собственников жилья являются разновидностью товариществ собственников недвижимости, предусмотренных ст. 123.12 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Основные положения о потребительском кооперативе закреплены в ст. 123.2 ГК РФ, согласно которой потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Общество взаимного страхования может быть основано на членстве юридических лиц.
К иным специализированным потребительским кооперативам, осуществляющим управление многоквартирным домом, могут быть отнесены жилищные накопительные кооперативы. В соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" жилищный накопительный кооператив определяется как потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.
Следует обратить внимание, что на организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом, не может быть возложена обязанность по непосредственному осуществлению ремонтно-реставрационных работ, предусмотренных гл. VII комментируемого Закона, поскольку для выполнения таких работ необходима специальная лицензия.
Пример: судами установлено, что между Санкт-Петербургским государственным учреждением "Жилищное агентство Центрального района Санкт-Петербурга" и управляющей компанией заключен договор управления многоквартирным домом, являющимся объектом культурного наследия регионального значения "Жилой дом при заводе Ф.К. Сан-Гали".
Комитетом проведен осмотр указанного дома, по итогам которого выявлен ряд нарушений содержания здания в надлежащем техническом состоянии. В целях устранения выявленных нарушений Комитет выдал управляющей компании предписание от 16 ноября 2012 г. N 7/3823, которым обязал последнюю установить водосток на кровле объекта культурного наследия; устранить дефекты штукатурного и окрасочного слоев на лицевом фасаде дома; в соответствии с заданием Комитета подготовить проектную документацию на реставрационный ремонт крыши здания, деревянной стропильной системы и металлической кровли объекта; выполнить реставрационный ремонт крыши здания объекта культурного наследия "Жилой дом при заводе Ф.К. Сан-Гали".
Полагая, что указанное предписание не соответствует действующему законодательству, управляющая компания обратилась в арбитражный суд с заявлением. Суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 33, 40, 42, 48 комментируемого Закона, п. п. 10, 16, 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, п. 1 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2006 г. N 1135 "Об утверждении правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге", отказали в удовлетворении заявленных требований, поскольку пришли к выводу, что управляющая компания приняла на себя обязанности по сохранению объекта культурного наследия по договору управления.
Соглашаясь с данным выводом, суд кассационной инстанции между тем отметил, что на управляющую компанию не может быть возложена обязанность по проведению реставрации, относящейся к особому виду работ, осуществление которых требует получения лицензии в соответствии с п. 3 ст. 45 комментируемого Закона и п. 48 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 4 мая 2011 г. N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности". В данной части указанные судебные акты были отменены (см. Определение ВАС РФ от 5 февраля 2014 г. N ВАС-17162/13).
4. Пункт 3 настоящей статьи устанавливает, что охранные обязательства, содержащие требования в отношении жилых помещений в многоквартирном доме, подлежат выполнению собственниками таких жилых помещений, а в случае занятия помещения по договору социального найма выполнение требований охранного обязательства возлагается на нанимателя указанного помещения.
Следует отметить, что правовое положение собственника жилого помещения имеет ряд особенностей. В п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" подчеркивается, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных ч. ч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ.
Объем жилищных прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма отличается от объема прав членов семьи нанимателя жилого помещения и определяется ст. 67 ЖК РФ и п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
Охранные обязательства, содержащие требования в отношении жилых и нежилых помещений специализированного жилищного фонда, подлежат выполнению лицами, к компетенции которых относится принятие решений о предоставлении гражданам указанных помещений.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда согласно ч. 1 ст. 92 ЖК РФ относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
В соответствии с ч. 1 ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Безымянная страница

Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!