Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Взыскание долгов: от профилактики до принуждения
Представленная монография посвящена вопросам организации работы с дебиторской задолженностью компании.
Достаточно детально освещена работа по взысканию задолженности в ходе исполнительного производства; в частности, здесь рассмотрены вопросы работы с исполнительным листом, поиска имущества и обращения на него взыскания на данной стадии, а также уголовное преследование должника.
Взыскание ипотечных кредитов

Проблемность взыскания долгов в ипотечном секторе обусловлена особой социально-экономической ролью жилищного кредитования. Действительно, только при ипотечном кредитовании человек и все, кто проживают рядом с ним, могут лишиться единственного жилья и стать фактически банкротами и бомжами.
Этот факт создает общественное ожидание лояльности банка в обращении взыскания на предмет ипотеки, поддержки государства, судов, приставов и общественных организаций - до настоящего времени не все заемщики верят, что их могут действительно выселить. В критических случаях эти ожидания трансформируются в мнение суда о "бесчеловечности" банка и соответствующих последствиях в виде отсрочки в исполнении решения суда или отказе в обращении взыскания <1>.
--------------------------------
<1> Отметим, что на данный момент проблемы ипотеки в России далеки по масштабности от тех же проблем, имеющихся в США, где 53% от доли ВВП составляет ипотека и, соответственно, большее количество людей может лишиться жилья. Доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП, по оценкам специалистов, составляет около 2% против 53% в США и 38% в странах Евросоюза. Для стран среднего уровня развития Всемирный банк считает ориентиром долю жилищных ипотечных кредитов в ВВП на уровне 25%. Резванова Л.М. Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования // Банковский ритейл. 2008. N 1.

При взыскании ипотечных кредитов необходимо учитывать следующие особенности.
1. Для принятия судом решения об отсрочке в обращении взыскания обязательно соблюдение ряда условий, установленных п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке:
- отсрочка предоставляется, только если есть заявление залогодателя, т.е. не по инициативе суда или заемщика, а именно залогодателя;
- причина, по которой предоставляется отсрочка, уважительна. В данном случае фактор достаточно субъективный, однако само по себе отсутствие доходов, сложное материальное положение не являются уважительными причинами при условии, что просрочка заемщика "по данной причине" составляет значительный срок и никаких действий по устранению этих причин он не производит (если заемщик и залогодатель - одно лицо);
- залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества, на момент истечения отсрочки не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке). Приведенная формулировка весьма спорная, поскольку нельзя знать, какие будут цены через год. При формальном прочтении размер долга не должен превысить стоимость квартиры на дату реализации квартиры, т.е. отсрочка должна учитывать, в какой срок будет осуществлена реализация. Максимальный срок отсрочки - один год.
Для исключения риска "замораживания" всего взыскания рекомендуется отдельно формулировать требование о взыскании долга и обращении взыскания, поскольку отсрочку, как правило, предоставляют только в обращение взыскания на предмет ипотеки, но не на взыскание долга. В этом случае остается возможность предъявить исполнительные листы по взысканию денежных средств, не ожидая истечения отсрочки по исполнительному листу об обращении взыскания на предмет ипотеки (надо просить суд выдать два исполнительных листа).
2. Отказ в обращении взыскания допустим при одновременном соблюдении двух условий (п. 1 ст. 54, ст. 54.1 Закона об ипотеке):
- сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке (отметим, что в силу п. 2 ст. 811 ГК РФ при нарушении срока даже одного платежа заимодавец вправе потребовать возврата всей суммы займа, при этом размер неисполненного обязательства составит всю сумму займа);
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.
Кроме того, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз (не менее четырех, а не трех просрочек) в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
3. Выселением должен заниматься приобретатель помещения с торгов (собственник). Данная проблема существенна, так как наличие в помещении зарегистрированных лиц, а также перспектива обращаться с иском о выселении в суд отпугивают покупателей.
Залогодержателю права выселить залогодателя и прочих лиц не предоставлено: ст. 35 ЖК РФ установлено, что, если гражданин, право пользования которого прекращено, в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В ст. 78 Закона об ипотеке указано, что обращение взыскания и реализация прекращают право пользования всех лиц, имеющих право пользования. Другими словами, с даты реализации права пользования прекращаются, но ведь это не означает, что заемщик выселится. Как вариант, чтобы ускорить процесс, залогодержатель вправе указать в требованиях к суду примерно такую формулировку: "...прекратить с даты реализации право пользования должника и проживающих лиц, а также выселить данных лиц с даты реализации предмета ипотеки". Таким образом, в решении об обращении взыскания на предмет ипотеки залогодержатель сразу решит вопрос с выселением. Однако это довольно уязвимое решение вопроса.
4. Представление закладной для суда достаточно для подтверждения прав ее законного владельца (п. 3 ст. 48 Закона об ипотеке). Представление договора купли-продажи закладной, который часто запрашивается судом, для подтверждения законности прав текущего владельца закладной законом не предусмотрено.
5. Для обеспечения доступа к помещению и его сохранности возможно принятие его на хранение взыскателем на основании договора с ФССП России (как правило, безвозмездного) либо на основании постановления ФССП России, по которому помещение передается на хранение взыскателю.
6. Проблемы актуальности начальной продажной цены, подсудности, уплаты государственной пошлины представителем, истребования судом оригинала закладной, возможности передачи дела в третейский суд или установления договорной подсудности подробно исследованы в § 4.2, 4.6, 4.8, 4.11 книги.
7. Прекращение обязательств по возврату кредита при продаже залога с торгов или оставлении за собой. В соответствии с п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, если:
- предметом ипотеки является жилое помещение;
- собственником является физическое лицо;
- кредит взят для целей покупки жилого помещения (обратим внимание, здесь нет такого типа кредитов, как кредиты на неотделимые улучшения жилого помещения - по ним эта статья не действует и обязательство не прекращается);
- предмет ипотеки оставлен за кредитором или продан с торгов;
- остался остаток долга, не покрытый за счет стоимости предмета ипотеки;
то обязательство заемщика по возврату этого остатка долга прекращается с даты получения кредитором страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. Возникает вопрос - а прекращается ли обязательство заемщика, если кредитор не заключил такие договоры страхования, ведь это его право, а не обязанность?
Если говорить о случае, когда кредитный договор был заключен до вступления в силу изменений в Закон об ипотеке (25 июля 2014 г.) и действовал на момент вступления в силу Закона, то ответ содержится в ч. 3 ст. 2 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ: если договоры страхования не заключены, то обязательство прекращается с момента оставления за собой. Законодатель привел неудобную формулировку, которая отсылает к прежней редакции данной статьи ("...без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом"), а именно редакции от 6 декабря 2011 г. Если же кредитный договор был заключен уже после 25 июля 2014 г., то вопрос, с какой даты прекращается обязательство заемщика, если банк не заключал договоры страхования, остается спорным.
Полагаем, по общему смыслу данного пункта Закона обязательство будет прекращаться с даты оставления за собой (продажи) предмета залога.
8. Ограничение размера неустоек. В соответствии с п. 3 ст. 9.1 Закона об ипотеке размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита (займа) и (или) по уплате процентов за пользование кредитом (займом) по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать ключевую ставку ЦБ РФ на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются, или 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются.

Безымянная страница

Rambler's Top100
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!