Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Гражданское право: Учебник : Том 1
Настоящее издание представляет собой учебник по гражданскому праву, предназначенный для обучения студентов юридических высших учебных заведений. Первый том учебника включает в себя разделы, посвященные общим положениям гражданского права, вещным правам, правам на результаты интеллектуальной деятельности. В издание также вошли разделы, рассматривающие наследственное право и международное частное право
§ 2. Общая долевая собственность
и особенности осуществления правомочий ее участниками

1. Долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи. Так, в приведенном примере с совместной покупкой квартиры каждый из ее приобретателей является обладателем доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру целиком. Но это не мешает последним заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, предусматривающее, кто и в какой из трех комнат будет проживать (ст. 247 ГК), о распределении доходов от использования общего имущества (ст. 248 ГК), например, посредством сдачи его в аренду и т.д.
2. Владение и пользование имуществом, составляющим предмет общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора - судом по требованию любого из них. Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие подлежит компенсации. Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 25).
Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей (ст. 249 ГК). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет.
3. Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК). При недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет, поскольку это было бы слишком грубым вмешательством в сферу автономии воли сособственников.
Вместе с тем долей в праве общей собственности каждый из ее участников может распоряжаться по своему усмотрению, с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли - при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК) постороннему лицу.
Так, право преимущественной покупки у сособственников возникает при продаже одним из них своей доли в праве общей собственности, за исключением случаев продажи доли с публичных торгов (с учетом правил ст. 255 ГК) и продажи доли в праве общей собственности на земельный участок при одновременной продаже части расположенного на таком участке здания или сооружения либо помещения или машино-места в них.
Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи. Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК) <1>. Если остальные сособственники в течение месяца - при продаже недвижимости или в течение 10 дней - при продаже движимого имущества с момента их извещения не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец по истечении этих сроков либо ранее (при наличии письменного отказа субъектов права преимущественной покупки от его реализации) сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Упомянутые сроки являются пресекательными - с их истечением преимущественное право прекращается.
--------------------------------
<1> Законом могут быть установлены и иные правила извещения долевых сособственников о намерении одного из них продать свою долю постороннему лицу (п. 2 ст. 250 ГК). К примеру, п. 4.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости допускает осуществление такого уведомления путем его размещения на официальном сайте регистрирующего органа в сети Интернет, если число сособственников соответствующей недвижимости более 20, и последняя не относится к жилым помещениям.

При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности - трех месяцев - по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя (см. п. 14 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).
В силу п. 5 ст. 250 ГК вышеперечисленные правила распространяются и на договор мены (но если доля обменивается на какую-либо уникальную вещь, например жилой дом или оригинал картины известного художника, остальные сособственники вряд ли смогут реализовать свое право преимущества; это, однако, не значит, что их не нужно уведомлять о предстоящей мене).
Исключена реализация права преимущественного приобретения при внесении доли в праве общей собственности в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества (см. Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2014 г. N 56-КГ13-12) в случае ее отчуждения в рамках отношений пожизненного содержания с иждивением (п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).
4. Как следует из п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и при совместном отчуждении всеми долевыми сособственниками общей недвижимой вещи, подлежат заключению в нотариальной форме за исключением:
- сделок, связанных с имуществом, составляющим или подлежащим включению в паевой инвестиционный фонд <1>;
--------------------------------
<1> Об особенностях права общей долевой собственности на такое имущество см. ст. 1, п. 1 ст. 10, п. п. 1 - 4 ст. 11, ст. 14 Закона об инвестиционных фондах.

- сделок по отчуждению земельных долей <1>;
--------------------------------
<1> Существенная специфика правового режима земельных долей устанавливается, в частности, ст. ст. 42, 47, 56 Закона о государственной регистрации недвижимости, гл. III Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

- сделок по отчуждению (приобретению) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество в рамках отношений, связанных с заключением договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации согласно Закону о статусе столицы РФ (кроме случая смерти собственника такого жилого помещения - в указанной ситуации договор об отчуждении последнего, заключаемый в интересах наследников умершего собственника, требует соблюдения нотариальной формы).
В отличие от общего правила п. 1 ст. 223 ГК доля в праве собственности переходит к ее приобретателю по договору с момента его заключения. Но если сам договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, переход соответствующей доли определяется моментом такой регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223, ст. ст. 8.1, 131 ГК).
5. Раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение последней. Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются). По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.
При недостижении соглашения между сособственниками раздел общего имущества, а также выдел из него натуральной доли могут быть осуществлены в судебном порядке.
Следует отметить, что выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда. Например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную. Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (см. п. 11 Постановления Пленума ВС СССР N 4).
При определенных обстоятельствах закон в принципе не признает за долевыми сособственниками права на выдел своей доли в общем имуществе в натуре, допуская лишь возможность соответствующей компенсации. Указанное право на компенсацию возникает в следующих случаях:
1) закон не допускает выдела доли в натуре (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК);
2) выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК), например если он влечет невозможность или неудобство использования имущества по целевому назначению, значительное снижение его материальной или художественной ценности (см. п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 6/8, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ N 4);
3) по решению суда о выплате такой компенсации независимо от согласия сособственника, заявившего требование о выделе своей доли в натуре, если последняя незначительна, не может быть реально выделена, а интерес выделяющегося сособственника в использовании общего имущества несуществен (п. 4 ст. 252 ГК, Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О). Сособственнику, не заявлявшему требование о выделе своей доли в натуре, при названных условиях компенсация может быть присуждена судом в исключительных случаях, в частности, при наличии в его действиях признаков злоупотребления правом (ст. 10 ГК) либо с учетом специальной правовой регламентации (например, ст. ст. 1168, 1170 ГК).
6. Большой спецификой обладает режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в коммунальной квартире, а также на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества (см. п. 3 § 3 настоящей главы). В частности, доля в праве собственности на такое имущество не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на соответствующие помещение в многоквартирном доме, комнату в коммунальной квартире, садовый или огородный земельный участок; не может быть выделена в натуре (см. ст. ст. 37, 38, 42 ЖК, п. п. 4 - 7 ст. 25 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества, ч. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Особенности осуществления (возникшего до 1 января 2017 г.) права общей долевой собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, определяются ч. ч. 3 и 4 ст. 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ.
Так, любой участник общей долевой собственности на указанные недвижимые объекты имеет право с согласия остальных сособственников осуществить выдел в натуре своей доли (ее части) посредством определения границ причитающегося ему машино-места и зарегистрировать право собственности на него. Это согласие не требуется при представлении в регистрирующий орган участником долевой собственности соглашения всех сособственников либо решения общего собрания об определении порядка пользования находящейся в общей долевой собственности недвижимостью.
После выдела в натуре машино-места за его собственником сохраняется право пользования частью находящегося в общей долевой собственности помещения (здания, сооружения), необходимой для прохода и (или) проезда к машино-месту, и бремя ее содержания в объеме, равном размеру его доли в праве общей собственности до выдела.
В силу ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ после выдела в натуре всех находящихся в помещении (здании, сооружении) машино-мест и регистрации прав собственности на них оставшаяся часть соответствующего помещения, здания или сооружения, необходимая для прохода и (или) проезда к машино-местам, квалифицируется в качестве общего имущества собственников помещений и (или) машино-мест.

Безымянная страница

Юридическая литература:
- Юридическая помощь: вопросы и ответы
- Трудовое право России: Учебник
- Наследственное право
- Юридический справочник застройщика
- Гражданское право: Учебник : Том 1
- Единый налог на вмененный доход: практика применения
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Транспортные преступления: понятие, виды, характеристика: Монография
- Бюджетное право: Учебник
- Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека
- Договор трансграничного займа: право и практика
- Судебный конституционный нормоконтроль: осмысление российского опыта: Монография
- Несостоятельность (банкротство) юридических и физических лиц: Учебное пособие
- Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе
- Административное судопроизводство
- Деликтные обязательства и деликтная ответственность в английском, немецком и французском праве
- Гражданское право том 1
- Гражданское право том 2
- Защита интеллектуальных прав
- Право интеллектуальной собственности
- Земельное право
- Налоговое право
- Конституционно-правовые основы антикоррупционных реформ в России и за рубежом
- Семейное право
- Конституционное право Российской Федерации
Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!