Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Комментарий законодательства Российской Федерации о нотариате
Работа представляет собой комментарий действующего законодательства о нотариате в Российской Федерации. И хотя фундаментом правового регулирования в данной области являются Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, в рамках представленной работы авторы изучают весь комплекс источников регулирования нотариальной деятельности.
Статья 55. Удостоверение сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации

Комментарий к статье 55

Комментируемая норма является по-своему уникальной в системе правовых норм, регулирующих переход права собственности. Дело в том, что в ГК РФ нет ни одной нормы, которая прямо закрепляла бы, что отчуждатель имущества - сторона договора, направленного на отчуждение имущества (продавец и т.д.), должна являться его собственником. Сам по себе договор об отчуждении имущества порождает только соответствующее обязательство передать имущество в собственность другого лица (ст. ст. 153, 307 ГК РФ). Право собственности на это имущество может возникнуть у приобретателя только в будущем при условии исполнения отчуждателем обязанностей, с которыми закон связывает возникновение у приобретателя такого права. Так, право собственности на недвижимое имущество возникнет у покупателя недвижимости только после подачи отчуждателем в регистрирующий орган заявления о регистрации перехода права на недвижимое имущество к отчуждателю и иных необходимых для регистрации документов. Поскольку договор порождает только обязательственные отношения и не имеет непосредственного вещного эффекта, некоторые юристы полагают, что отчуждателю вовсе не требуется являться собственником имущества на момент заключения договора, тем более что закон прямо допускает отчуждение вещей, которые будут приобретены отчуждателем в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В отношении недвижимости ВАС РФ квалифицировал многие договоры, в силу которых застройщик принимает на себя обязательство передать построенные объекты недвижимости после завершения их строительства, в качестве так называемых "договоров купли-продажи будущей вещи", которые являются действительными, несмотря на то, что на момент их заключения у отчуждателя заведомо отсутствует право собственности на предмет купли-продажи (Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
Из-за отсутствия четко выраженного в ГК РФ запрета на заключение договоров, направленных на отчуждение вещей, лицам, которые не являются их собственниками, в науке и на практике высказывается мнение о том, что договор купли-продажи, заключенный лицом, не являющимся собственником имущества, не имеет признаков сделки, не соответствующей закону, и не должен признаваться недействительным. Авторы этой идеи полагают, что при регистрации на основании такого договора перехода права собственности на вещь от отчуждателя, который на самом деле не является ее собственником, не сам договор должен признаваться недействительным, а переход права собственности на вещь должен признаваться несостоявшимся.
Вместе с тем в силу существующей правовой традиции как арбитражные суды, так и суды общей юрисдикции последовательно признают недействительными договоры по отчуждению имущества, заключенные лицами, не являющимися собственниками имущества, в качестве отчуждателей. И только в тех случаях, когда из договора прямо следует намерение сторон заключить договор купли-продажи вещи, которая на момент его заключения еще не принадлежит отчуждателю (и должна быть им куплена, построена или приобретена по иному основанию), такой договор считается соответствующим закону.
Комментируемая норма Основ уникальна тем, что содержит ясно выраженное нормативное требование к нотариусу установить наличие у отчуждателя права собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество в тех случаях, когда права на него подлежат государственной регистрации. Поскольку в случае, если нотариус установит, что имущество не принадлежит на праве собственности отчуждателю, и он должен отказать в совершении нотариального действия, то есть все основания считать, что закон содержит не только требование к нотариусу, но также и к самому порядку и условиям совершения сделок с имуществом, права на которые подлежат государственной регистрации. Исключением из этого правила являются ситуации, когда стороны явно намерены заключить договор об отчуждении или о залоге вещи, которая будет приобретена в будущем.
Таким образом, перед удостоверением сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус обязан потребовать предоставления ему правоустанавливающих документов от отчуждающей стороны или залогодателей для того, чтобы подтвердить принадлежность лицу отчуждаемого или закладываемого имущества и установить его способность свободно распоряжаться таким имуществом.
1. Сделки, направленные на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации. Права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации в случаях, установленных законом. Такими объектами гражданских прав являются объекты недвижимого имущества, в том числе объекты незавершенного строительства, машино-места, судна, плавучие объекты, воздушные суда, космические объекты, предприятия как имущественные комплексы (по ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи), результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации в установленных законом случаях, право собственности и залога на доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Касательно движимого имущества законодательством предусмотрена регистрация гражданских прав и обязанностей в отношении музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда РФ (ст. 10 Федерального закона "О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации").
Важно учитывать, что под государственной регистрацией прав понимается не всякий учет имущества в разного рода реестрах, ведущихся государственными органами, а только такая регистрация, которая в силу закона является необходимым условием возникновения, изменения и прекращения прав на имущество (ст. 8.1 ГК РФ). Если акт внесения в какой-либо реестр не является юридическим фактом в юридическом составе, опосредующем возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, то нет оснований считать его актом государственной регистрации в том смысле слова, который придает ему закон, в частности комментируемая статья Основ. Так, например, предусмотрен государственный учет (регистрация) прав в отношении автомототранспортных средств, тракторов, самоходных дорожно-строительных и иных машин с рабочим объемом двигателя внутреннего сгорания более 50 куб. см или максимальной мощностью электродвигателя более 4 кВт, а также прицепов к ним, принадлежащих юридическим и физическим лицам (Постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 г. N 938 "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации"). Между тем учет (регистрация) прав на автомототранспортные средства не является актом государственной регистрации, о котором идет речь в ст. 8.1 ГК РФ и в комментируемой норме Основ, поскольку право собственности на такие средства возникает, переходит и прекращается и без такого учета (регистрации), в то время как она необходима только для правомерного использования автомототранспортного средства на дорогах общего пользования.
В соответствии с п. 3 ст. 8.1 ГК РФ сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Закон, в частности, требует соблюдение нотариальной формы сделки применительно к договору о залоге имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ); соглашению залогодателя и залогодержателя о внесудебном обращении взыскания на недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); договору уступки требования и перевода долга, основанных на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст. ст. 389, 391 ГК РФ); договору ренты (ст. 584 ГК РФ); сделке по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Федеральным законом "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3) (п. 1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"); сделкам, связанным с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделкам по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"); договору об отчуждении или о залоге доли или части доли в уставном капитале общества (п. 2 ст. 22 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью").
2. Содержание нотариального действия. Согласно п. 1 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариальные действия совершаются при предъявлении всех необходимых и отвечающих требованиям законодательства документов.
Объем документов, истребуемых нотариусом при проверке принадлежности имущества его отчуждателю или залогодателю, зависит от того, произведена ли регистрация права на имущество за собственником (отчуждателем, залогодателем) к моменту удостоверения сделки или нет. Дело в том, что в ряде случаев закон допускает возникновение прав на имущество, которые по общему правилу подлежат государственной регистрации, без таковой. Например, права на недвижимое имущество, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"). В ряде случаев в исключение из принципа обязательного внесения права, подлежащие регистрации, возникают не с момента государственной регистрации, а при наступлении иных указанных в законе обстоятельств. Так, в случае наследования права на недвижимое имущество переходят к наследникам с момента принятия наследства, а при реорганизации юридических лиц в формах, предполагающих универсальное правопреемство, - с момента завершения реорганизации. Во всех такого рода случаях, когда права на имущество возникают без государственной регистрации, она все же окажется необходимой в дальнейшем, для того чтобы ввести имущество в гражданский оборот, т.е. для передачи прав на имущество другим лицам в случаях, когда такая передача требует государственной регистрации права (для последующей продажи, дарения, передачи в залог и долгосрочную аренду и т.д.). Во всех этих случаях нотариус, удостоверяющий договор об отчуждении этого имущества или об установлении в отношении его залога, также должен проверить принадлежность имущества отчуждателю, после чего он может удостоверить сделку и представить в регистрирующий орган заявление о регистрации ранее возникшего (внерегистрационно) права собственности на недвижимость (п. 3 ст. 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").
Когда нотариус удостоверяет сделку и при этом право собственности отчуждателя или залогодателя уже зарегистрировано за ними (как мы уже сказали, по общему правилу регистрация права является обязательным условием его возникновения), нотариус должен полагаться на сведения из ЕГРН о зарегистрированном праве. Иными словами, документом, подтверждающим право собственности отчуждателя, будет в этом случае являться выписка из ЕГРН с указанием собственника имущества. Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, а лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (аналогичная норма содержится в п. 5 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"). С учетом этого пока зарегистрированное право не было эффективно оспорено в судебном порядке, нотариус не может усомниться в наличии оснований для его возникновения и не вправе требовать иных документов, подтверждающих его возникновение.
В тех же случаях, когда право на недвижимость возникло без государственной регистрации, нотариус при удостоверении договора об отчуждении недвижимости должен проверить те основания, с которыми закон связывает возникновение такого права. С учетом этого нотариус может потребовать представить ему акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (например, договоры купли-продажи в порядке приватизации или планы приватизации, содержащие перечень имущества, вносимого в уставный капитал акционерного общества, созданного в порядке приватизации путем преобразования государственного предприятия), долевого участия в строительстве, справки ЖСК о полностью выплаченном пае, акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенной в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено законом, вид регистрируемого права.
Договор залога недвижимого имущества оформляется в соответствии с требованиями Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента ее государственной регистрации, а права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. В техническом плане договор о залоге может быть самостоятельным (т.е. отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство), или же условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы такого договора устанавливаются требования об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть закреплено в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В соответствии с указанным Федеральным законом нотариальному удостоверению подлежат некоторые виды соглашений, заключаемых на базе основного договора об ипотеке, а именно соглашения об изменении договора об ипотеке при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства; соглашения об изменении и о дополнении договора ипотеки с целью изменения регистрационной записи; соглашения об уступке прав по договору об ипотеке; соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке; обязательства жильцов освободить заложенный жилой дом или квартиру.
Если сумма обеспечиваемого обязательства подлежит определению в будущем, в договоре должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Нотариус вправе потребовать бесплатного предоставления ему сведений, содержащихся в ЕГРН. Согласно п. 14 ст. 62 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" нотариусу по запросу предоставляются сведения о правах наследодателя на объекты недвижимого имущества, сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, обобщенные сведения о правах наследодателя на имеющиеся у него объекты недвижимости в связи с открытием наследства; сведения о правах на объекты недвижимого имущества, сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным и (или) копии правоустанавливающих документов в связи с истребованием сведений и документов, необходимых для совершения нотариального действия, в том числе сведения о правах залогодержателя на предмет ипотеки и (или) копии правоустанавливающих документов, сведения о содержании правоустанавливающих документов в связи с проверкой нотариусом условий совершения исполнительной надписи.
Подлинники документов, на основании которых совершены нотариальные действия, приобщаются к оставляемому в нотариальной конторе подлинному экземпляру договора, свидетельству о праве на наследство и т.п. В соответствии с п. 9 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий не оставляются в делах нотариуса подлинники учредительных документов юридических лиц, а также документов о полномочиях их представителей (кроме доверенностей, выданных на заключение конкретных договоров), правоустанавливающих и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов, подтверждающих регистрацию права на имущество или регистрацию имущества. При необходимости возврата подлинных документов лицам, представившим их, у нотариуса остаются копии этих документов. Копии представляются заинтересованными лицами или, по их просьбе, изготавливаются и заверяются нотариусом. При возврате подлинных правоустанавливающих документов на недвижимое имущество на них делается отметка нотариусом о совершении им соответствующего нотариального действия в отношении данного недвижимого имущества с проставлением даты совершения этого действия, реестрового номера, сведений о нотариусе, совершившем нотариальное действие, подписи нотариуса с приложением его печати. При расторжении договора об отчуждении имущества нотариус в случае хранения у него правоустанавливающего документа на имущество возвращает его собственнику этого имущества. При этом у нотариуса остается копия правоустанавливающего документа. Один из подлинных экземпляров соглашения о расторжении договора об отчуждении имущества приобщается к договору об отчуждении имущества, находящемуся у нотариуса, при этом нотариус делает отметку об удостоверении соглашения о расторжении договора на всех экземплярах договора об отчуждении имущества и в реестре.
При удостоверении сделок по отчуждению или залогу имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус делает соответствующие удостоверительные надписи на договоре об отчуждении недвижимого имущества, заключенном гражданами, с участием юридического лица, с участием представителя, с участием лица, не могущего лично подписаться вследствие физического недостатка, болезни или по неграмотности.
Невыполнение нотариусом обязанности по установлению принадлежности имущества лицу может привести не только к возможному признанию удостоверенной сделки недействительной ввиду распоряжения стороной имуществом, не принадлежащим ей, но и к лишению права нотариуса заниматься частной практикой в качестве меры дисциплинарной ответственности при неоднократном нарушении нормы. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 6 октября 2014 г. по делу N 5-КГ14-67 суд признал нарушение нотариусом законодательства о нотариате, потому что при удостоверении договоров об отчуждении недвижимости нотариусом не были истребованы выписки из ЕГРП о принадлежности отчуждаемого имущества, наличии арестов, обременении и запрещений, в связи с чем нотариус не может подтвердить проведение проверочных мероприятий о принадлежности имущества на день удостоверения договоров.

Безымянная страница

Rambler's Top100
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!