Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Комментарий к новому Закону "О ведении гражданами садоводства и огородничества"
Настоящее издание содержит постатейный комментарий к Федеральному закону от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступающему в силу с 1 января 2019 года.
Статья 25. Право собственности на имущество общего пользования

Комментарий к статье 25

Вопрос владения, пользования и распоряжения общим имуществом в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан являлся всегда одним из главнейших. Неслучайно законодатель, реформируя положения ГК РФ в части системы юридических лиц и вводя такую новую организационно-правовую форму некоммерческих организаций, как товарищество собственников недвижимости, к числу которых отнесены и товарищества садоводов и огородников, установил, что такие юридические лица создаются для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании собственников недвижимости.
В литературе отмечалось, что правовая неопределенность, присущая правовому режиму общего имущества садоводческих некоммерческих товариществ, порождает нарушение членских прав, как следствие, возникает недоверие граждан к такой форме хозяйствования, как садоводческие объединения <1>.
--------------------------------
<1> Парковская М.И. Проблемы реализации прав членов садоводческого некоммерческого товарищества на имущество общего пользования // Юристъ-Правоведъ. 2012. N 5. С. 37.

Учитывая сложность правоотношений, складывающихся вокруг общего имущества садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, а также откровенно низкий уровень законодательного регулирования данных вопросов, которым характеризуется Закон N 66-ФЗ <1>, в первую очередь законодательно требовалось определиться с гражданско-правовой моделью существования общего имущества садоводов, огородников и дачников. Безусловно, в качестве основного варианта нормативно-правового регулирования соответствующих отношений представлялась аналогия с общим имуществом многоквартирного дома, которое в силу закона принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности. Данный вариант и был принят законодателем за основу.
--------------------------------
<1> Подробнее об этом см.: Бутовецкий А.И., Ковалева Е.Л. Комментарий к Закону "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (постатейный). М.: Проспект, 2017. С. 34 - 46.

Так, в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу Закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
Таким образом, все новое имущество общего пользования (созданное или приобретенное после 1 января 2019 г.) будет принадлежать на праве общей долевой собственности садоводам или огородникам, чьи земельные участки расположены в границах соответствующей территории. При этом такое право будет возникать с момента осуществления государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", что является отличием от положений ЖК РФ, предписывающих возникновение права в силу прямого указания закона. Вместе с тем сохранена прямая аналогия с жилищным законодательством в части следования доли общего имущества, принадлежащего садоводу или огороднику, судьбе садового или огородного земельного участка, а также в части запрета на выдел своей доли в натуре.
Множественность участников (субъектов) общей собственности четко отличает ее от корпоративной собственности, единым и единственным субъектом которой становится соответствующая корпорация как юридическое лицо, а не ее отдельные участники и не их совокупность <1>.
--------------------------------
<1> Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. Режим доступа: СПС "КонсультантПлюс".

Здесь следует обратить внимание на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 г. N 23-П, в котором указано, что отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.
Представляется, что таким свойством, как "имущественная обособленность", характеризуется и имущество общего пользования садоводов и огородников, в связи с чем законодатель не пошел по пути полной аналогии с ЖК РФ. Так, в частности:
1) имущество общего пользования, в том числе земельные участки общего пользования, которые до дня вступления в силу нового Закона были приобретены в собственность садоводческими, огородническим или дачными некоммерческими объединениями граждан как юридическими лицами, сохраняется за ними. При этом до 1 января 2024 г. на рассмотрение общего собрания членов товарищества должен быть вынесен вопрос о передаче этого имущества в общую долевую собственность собственников садовых или огородных земельных участков. Как мы видим, памятуя о положениях ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, предусматривающих невозможность принудительного прекращения права собственности иначе как по решению суда, законодатель не пошел на такой шаг, как прекращение в силу закона права собственности объединений на общее имущество и объявление в качестве собственника такого имущества собственников садовых или огородных земельных участков, предложив более гибкий вариант, предусматривающий решение этого вопроса самими садоводами и огородниками;
2) недвижимое имущество общего пользования, представляющее собой объекты инфраструктуры, может быть по решению общего собрания членов товарищества передано в государственную или муниципальную собственность в случае, если данное имущество может в силу закона находиться в собственности публично-правового образования (ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и ст. 26.11 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации").
С учетом предложенного правового регулирования можно сказать, что общее имущество садоводов и огородников представляет собой некую уникальную правовую конструкцию.
С одной стороны, оно, следуя в соответствующей доле судьбе садового или огородного земельного участка, представляет собой принадлежность главной вещи. Напомним, что согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
С другой стороны, мы видим, что общее имущество может и самостоятельно, в отрыве от садовых и огородных участков, выступать в гражданском обороте в том случае, когда собственниками садовых и огородных участков принято решение о передаче такого имущества в государственную или муниципальную собственность.
Кроме того, обратим внимание и на то, что садоводы и огородники вправе передать в государственную или муниципальную собственность только часть общего имущества (к примеру, электрические сети и другие объекты электрохозяйства), оставив все остальное общее имущество в своей общей долевой собственности. Также отметим, что необходимость передачи в государственную или муниципальную собственность отдельных объектов общего пользования может повлечь за собой раздел земельного участка общего назначения с целью соблюдения принципа единства судьбы объектов недвижимости и земельных участков, на которых они расположены (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), который предусматривает запрет на раздельное отчуждение земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости в случае, если они принадлежат одному собственнику.
Среди предлагаемых законом нововведений также укажем на появившуюся возможность осуществления товариществами в упрощенном порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, которые созданы до введения в действие ГрК РФ. Так, изменения, вносимые в ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", избавляют товарищества от необходимости предоставления на государственную регистрацию разрешения на строительство таких объектов и разрешения на их ввод в эксплуатацию, что существенно облегчит осуществление данной процедуры для товариществ.

Безымянная страница

Юридическая литература:
- Юридическая помощь: вопросы и ответы
- Трудовое право России: Учебник
- Наследственное право
- Юридический справочник застройщика
- Гражданское право: Учебник : Том 1
- Единый налог на вмененный доход: практика применения
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Транспортные преступления: понятие, виды, характеристика: Монография
- Бюджетное право: Учебник
- Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека
- Договор трансграничного займа: право и практика
- Судебный конституционный нормоконтроль: осмысление российского опыта: Монография
- Несостоятельность (банкротство) юридических и физических лиц: Учебное пособие
- Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе
- Административное судопроизводство
- Деликтные обязательства и деликтная ответственность в английском, немецком и французском праве
- Гражданское право том 1
- Гражданское право том 2
- Защита интеллектуальных прав
- Право интеллектуальной собственности
- Земельное право
- Налоговое право
- Конституционно-правовые основы антикоррупционных реформ в России и за рубежом
- Семейное право
- Конституционное право Российской Федерации
Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!