Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Комментарий к новому Закону "О ведении гражданами садоводства и огородничества"
Настоящее издание содержит постатейный комментарий к Федеральному закону от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступающему в силу с 1 января 2019 года.
Статья 39. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Комментарий к статье 39

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускал возможность залога по договору об ипотеке дач, садовых домов, гаражей и других строений потребительского назначения при условии, что права на такие объекты зарегистрированы в соответствии с законом.
Законом N 217-ФЗ дачи исключены из возможных предметов залога. Вместе с тем следует учитывать, что в Законе N 66-ФЗ, который с 1 января 2019 г. признается утратившим силу, понятие "дача" не применялось. В частности, правовой режим дачного участка, установленный ст. 1 Закона N 66-ФЗ, предусматривал возможность возведения на дачных участках жилых домов, жилых и хозяйственных строений. Учитывая, что жилые дома поименованы в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в качестве самостоятельных объектов, которые могут являться предметом ипотеки, скорее всего, под "дачей" в данном Законе понимались именно жилые строения, расположенные на дачных участках.
В целом появление в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" понятия "дача" легко объяснить, поскольку оно давно и прочно вошло в жизнь населения нашей страны, хотя в целом и не было раскрыто в законодательстве.
Напомним, что Постановлением Всероссийского центрального исполнительного комитета и Совета народных комиссаров РСФСР "О дачных поселках" от 14 июня 1927 г. к этому виду населенных пунктов были отнесены поселения, расположенные вне городской черты, имеющие основное назначение - служить местом летнего отдыха горожан, если при этом не более 25% постоянно проживающего в населенном пункте взрослого населения занимается в основном сельским хозяйством <1>. Вопрос о правовом статусе дачного поселка в советское время был чрезвычайно многоаспектным <2>.
--------------------------------
<1> СУ РСФСР. 1928. N 8. Ст. 70.
<2> Дорохова Г.А. Правовое положение дачного поселка // Советское государство и право. М.: Наука, 1968. N 11. С. 129 - 133.

Дачи также служили загородной базой отдыха индивидуального (семейного) пользования <1>. Длительное время дача использовалась гражданами для временного проживания в летний период, что, соответственно, накладывало определенные требования к жилищным постройкам. Государство такой подход вполне устраивал, и поэтому почти до конца прошлого века проводилась явно ограниченно-запретительная политика в области дачного строительства для подавляющего большинства своих граждан. Соответственно строилось и законодательство <2>.
--------------------------------
<1> Комментарий к Федеральному закону "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (постатейный) / Под ред. И.А. Алтухова. М.: Норма-Инфра-М, 1998.
<2> Молчанов А.В. Могут ли садоводы и дачники внести вклад в решение жилищной проблемы // Жилищное право. N 5. М.: Интел-Синтез, 2008. С. 59 - 66.

Деятельность дачно-строительных кооперативов регулировалась уставом, разработанным в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 20 марта 1958 г. N 320 "О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации" <1>. В РСФСР Примерный устав дачно-строительного кооператива был утвержден Постановлением Совета Министров РСФСР от 24 сентября 1958 г. N 1125 "О жилищно-строительных и дачно-строительных кооперативах" <2>. Дачно-строительный кооператив определялся как организация, создаваемая для строительства и эксплуатации дач на началах самоокупаемости, без государственных дотаций, и организовывался по решению исполкома местного Совета депутатов трудящихся по ходатайству предприятий (организаций, учреждений), если в этом предприятии имеется не менее 10 рабочих и служащих, желающих создать кооператив. Важным положением являлось указание на цели создания дачно-строительных кооперативов - это удовлетворение потребностей членов кооператива в дачных помещениях путем возведения дачных строений на собственные средства кооператива, а также для последующей эксплуатации и управления этими дачами.
--------------------------------
<1> СП СССР. 1958. N 5. Ст. 47.
<2> СП СССР. 1958. N 13. Ст. 154.

М.И. Палладина и Н.П. Воронина предлагают обратиться к письму Минжилкомхоза от 22 июля 1985 г. N 01-15-379 "О классификации помещений дач", в котором указывается, что "дачи - это построенные для организации отдыха граждан жилые строения, которые могут принадлежать предприятиям, организациям, учреждениям, дачно-строительным кооперативам, а также гражданам соответственно на праве государственной, кооперативной или личной собственности. Данные о дачных строениях в отчет о жилищном фонде не включаются. Однако если дача или часть дачи приспособлена для круглогодичного проживания и на ее площади постоянно проживают (прописаны) граждане, то эта площадь учитывается в составе жилищного фонда, а дачи показываются в отчете как жилые строения. На дачи государственных, кооперативных и общественных предприятий, учреждений и организаций составляется "Технический паспорт на жилой дом (дома) и земельный участок", а на дачи, принадлежащие гражданам, - "Технический паспорт на индивидуальный жилой дом". При этом в соответствующих разделах названных документов вносятся исправления, свидетельствующие о том, что объектом технической инвентаризации является дача, а не жилой дом" <1>.
--------------------------------
<1> Палладина М.И., Воронина Н.П. Садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие организации граждан и проблемы определения их правового статуса // Аграрное и земельное право. 2013. N 10(106).

Таким образом, несмотря на то что термин "дача" не присутствовал в Законе N 66-ФЗ, тем не менее следует предположить, что достаточно большое количество граждан нашей страны в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отдавали в залог именно "дачу".
Одновременно заметим, что комментируемый Закон в переходных положениях также не упоминает термин "дача", а в первую очередь ориентируется на понятийный аппарат, ранее используемый в Законе N 66-ФЗ. Так, согласно ч. 9 ст. 54 Закона N 217-ФЗ ранее зарегистрированные жилые строения признаются жилыми домами, а нежилые строения, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, - садовыми домами.
Отметим, что п. 3 ст. 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" относил дачи к числу строений, которые не предназначены для постоянного проживания. Вместе с тем представляется, что такой довод был опровергнут Постановлениями Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П и от 30 июня 2011 г. N 13-П.
В соответствии со ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 65 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Таким образом, в случае если садоводом в ипотеку был передан садовый земельный участок, построенный на таком земельном участке жилой или садовый дом также будет являться предметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором.
При государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости, которая в соответствии с федеральным законом распространяется на иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности залогодателя, или права залогодателя на объекты недвижимости одновременно без заявления правообладателя вносится запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. В случае если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав вносится без заявления правообладателя одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права (ч. 3 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Безымянная страница

Rambler's Top100
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!