Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Комментарий к новому Закону "О ведении гражданами садоводства и огородничества"
Настоящее издание содержит постатейный комментарий к Федеральному закону от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступающему в силу с 1 января 2019 года.
Статья 45. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации

Комментарий к статье 45

В связи с новеллами в части правового регулирования ведения садоводства и огородничества потребовалось уточнение и отдельных аспектов регулирования градостроительных отношений по градостроительному зонированию, планировке территории и строительству.
В соответствии с п. 6 ст. 1 ГрК РФ градостроительное зонирование - это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Именно на данном этапе определяются виды конкретных территориальных зон, виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в таких зонах, что находит свое закрепление в утвержденных правилах землепользования и застройки.
Изменения, предусмотренные комментируемой статьей, в части зонирования территории носят в основном технический характер. Так, из состава жилых зон исключена возможность включения территорий, предназначенных для ведения дачного хозяйства. Аналогичные изменения внесены и в отношении иных территориальных зон, предусматривающих ведение дачного хозяйства. При этом согласно ч. 26 ст. 54 Закона N 217-ФЗ территориальные зоны ведения дачного хозяйства, а также территории, предназначенные для ведения дачного хозяйства, в составе иных территориальных зон, установленные в составе утвержденных до 1 января 2019 г. правил землепользования и застройки, считаются соответственно территориальными зонами садоводства и территориями садоводства.
Также уточнено, что в состав зон сельскохозяйственного назначения, в том числе устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны, предназначенные не только для садоводства, но и для огородничества.
Изменения в части подготовки документации по планировке территории предусматривают самостоятельное принятие садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом решения о подготовке такой документации в отношении земельного участка, предоставленного такому товариществу для ведения садоводства и огородничества. В течение десяти дней со дня принятия такого решения уведомление о принятом решении направляется главе поселения, главе городского округа, применительно к территориям которых принято такое решение <1>.
--------------------------------
<1> Необходимость принятия органом местного самоуправления решения для подготовки документации по планировке территории в отношении земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, отсутствовала в законодательстве (ч. 8.1 ст. 45, ч. 1.1 ст. 46 ГрК РФ) до 1 января 2017 г. и появилась в связи с изменениями редакций ст. 45 и 46, внесенными Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации". С учетом ограничения территории, в отношении которой разрабатывалась такая документация, обязанностью ее разработки в целях образования земельных участков и их дальнейшего приобретения членами указанных объединений и ограниченным сроком для выполнения указанных действий такое изменение правового регулирования представляется не в полной мере обоснованным.

Указанное изменение имеет существенное значение, поскольку оно освобождает товарищество от необходимости взаимодействия с органом местного самоуправления в части принятия указанным органом такого решения для начала подготовки документации по планировке территории. Напомним, что документация по планировке территории является одним из основных документов для садоводов и дачников. Так, исключительно на основании проекта межевания территории происходит образование земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, огородничества или являющихся земельными участками общего назначения; проект планировки, подготавливаемый садоводами, определяет зоны планируемого размещения объектов капитального строительства. Обязанность подготовки проекта межевания территории (для садоводческих товариществ также проекта планировки территории) в качестве существенного условия предусматривается договором безвозмездного пользования земельным участком, заключаемым с садоводческим или огородническим некоммерческим объединением граждан.
В данном случае подготовка документации по планировке территории осуществляется указанными лицами за счет их средств самостоятельно или привлекаемыми организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходы указанных лиц на подготовку документации по планировке территории не подлежат возмещению за счет средств бюджетов бюджетной системы РФ. В соответствии с п. 2 ч. 6 ст. 14 Закона N 217-ФЗ на расходы, связанные с подготовкой документации по планировке территории, могут направляться целевые взносы членов товарищества.
Вместе с тем рассматриваемое изменение ст. 45 ГрК РФ совершенно не означает устраненность органов местного самоуправления от процесса планировки территории садоводческого или некоммерческого товарищества и возможность произвольной подготовки документации по планировки территории. Так, подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программами комплексного развития транспортной инфраструктуры, программами комплексного развития социальной инфраструктуры, нормативами градостроительного проектирования, требованиями технических регламентов, сводов правил с учетом материалов и результатов инженерных изысканий, границ территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий (ч. 10 ст. 45 ГрК РФ).
Подготовленная документация по планировке направляется в орган местного самоуправления поселения или городского округа, который в течение тридцати дней со дня поступления проверяет ее соответствие вышеуказанным требованиям. Исходя из ч. 13.1 ст. 46 ГрК РФ несоответствие документации по планировке указанным требованиям является единственным основанием для отклонения такой документации и направления ее на доработку.
Утверждает документацию по планировке территории глава местной администрации поселения или городского округа (ч. 13 ст. 46 ГрК РФ).
Публичные слушания по проекту планировки и проекту межевания территории, подготовленным применительно к территории садоводства или огородничества, не проводятся. Это обусловлено тем, что проект планировки и проект межевания территории определяют планирование использования земельных участков исключительно внутри границ территории садоводства или огородничества. По этой же причине документация по планировке территории до ее утверждения должна быть одобрена общим собранием членов товарищества (п. 9 ч. 1 ст. 17, ч. 4 ст. 23 Закона N 217-ФЗ).
Из формулировок, используемых в п. 2 и 3 комментируемой статьи, следует, что особенности подготовки документации по планировке территории в виде отсутствия необходимости принятия органом местного самоуправления решения о подготовке такой документации и проведения публичных слушаний распространяются только на случаи подготовки такой документации в отношении земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу для ведения садоводства и огородничества. Поэтому в случае создания такого товарищества гражданами - собственниками садовых или огородных земельных участков и подготовки ими документации по планировке территории применяются общие правила, предусмотренные ст. 45 и 46 ГрК РФ, в том числе решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения, городского округа, а подготовленная документация подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Такой подход представляется обоснованным, учитывая, что ст. 23 Закона N 217-ФЗ допускает включение в случае создания садоводческого или огороднического товарищества указанными гражданами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не принадлежащих указанным гражданам.
Особо отметим изменения, связанные с осуществлением строительства на садовых земельных участках, поскольку данный вопрос в наибольшей степени затронет всех садоводов.
До вступления в силу Закона N 217-ФЗ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства. Таким образом, строительство жилого дома или жилого строения на указанных земельных участках осуществлялось без разрешения на строительство и, соответственно, без ввода объекта в эксплуатацию.
Закон N 217-ФЗ предусмотрел иной подход: выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства садового дома и хозяйственных построек на садовом земельном участке. При этом определение садового дома и хозяйственных построек содержится в п. 2 и 3 ст. 3 Закона N 217-ФЗ.
В случае строительства на садовом земельном участке жилого дома его строительство осуществляется по общим правилам законодательства о градостроительной деятельности, то есть необходимо получать разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Представляется, что строительство жилого дома должно осуществляться по правилам, установленным для строительства объекта индивидуального жилищного строительства (о соотношении этих понятий подробнее см. комментарий к ст. 3), а также должны соблюдаться ограничения по параметрам, установленным для объектов индивидуального жилищного строительства (количество этажей не более чем три, предназначен для проживания одной семьи; ч. 3 ст. 48 ГрК РФ). Следует отметить, что указанные признаки объекта индивидуального жилищного строительства не являются достаточно определенными и вызывают большое количество вопросов на практике. Прежде всего, это вопрос с определением количества этажей. Согласно разъяснениям федеральных органов исполнительной власти при расчете количества этажей учитываются все этажи в здании, как в надземной, так и в подземной части объекта <1>. Не отличается однозначной правовой определенностью и признак "предназначен для проживания одной семьи". Учитывая вышеизложенное, законодательство в части определения однозначного соотношения понятий "жилой дом" и "объект индивидуального жилищного строительства", а также критериев последнего нуждается в совершенствовании.
--------------------------------
<1> Письмо Минэкономразвития России от 20 марта 2013 г. N ОГ-Д23-1426 "Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства" (Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве. 2013. N 5); письмо Минрегиона России от 29 декабря 2007 г. N 24322-СК/08 (СПС "КонсультантПлюс").

Следует отметить, что признаки, установленные ч. 3 ст. 48 ГрК РФ, не означают возможности строительства именно трехэтажного объекта индивидуального жилищного строительства. Это означает, что объект с превышающими параметрами не может рассматриваться как объект индивидуального жилищного строительства. В целом возможность строительства тех или иных объектов, в том числе жилых домов на садовых участках, а также предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливаются градостроительным регламентом к конкретной территориальной зоне (безусловно, в рамках предусмотренных федеральным законом).
Как отметил ВС РФ при рассмотрении дела о признании самовольной постройкой дома, возведенного на садовом земельном участке, разрешать данный спор необходимо с учетом установленного градостроительного зонирования конкретной территории (Определение ВС РФ от 19 апреля 2017 г. N 11-КГ17-3).
ГрК РФ предусматривает, что осуществление подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства не требуется, застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку такой документации, экспертиза в отношении такой проектной документации не проводится (ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49). Вместе с тем согласно ч. 2.1 ст. 49 ГрК РФ в случае, если строительство, реконструкцию объектов, проектная документация которых не подлежит экспертизе (в том числе объектов индивидуального жилищного строительства), планируется осуществлять в границах охранных зон объектов трубопроводного транспорта, экспертиза проектной документации таких объектов является обязательной.
Согласно ч. 9 ст. 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Как правило, органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство объектов индивидуального жилищного строительства, является орган местного самоуправления поселения, городского округа.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Перечень документов, предоставляемых для получения разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, с 1 января 2017 г. дополнен описанием внешнего облика объекта в случае, если строительство, реконструкция объекта планируется в границах исторического поселения федерального или регионального значения. Такое требование направлено на обеспечение исторического архитектурного облика соответствующей территории. Представление указанного описания не требуется в случае, если строительство, реконструкция объекта планируются в соответствии с типовым архитектурным решением, утвержденным в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
В выдаче разрешения на строительство может быть отказано при отсутствии вышеуказанных документов или их несоответствии требованиям к строительству, реконструкции объекта, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (ч. 13 ст. 55 ГрК РФ).
Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также порядок выдачи такого разрешения урегулированы ст. 55 ГрК РФ.

Безымянная страница

Юридическая литература:
- Юридическая помощь: вопросы и ответы
- Трудовое право России: Учебник
- Наследственное право
- Юридический справочник застройщика
- Гражданское право: Учебник : Том 1
- Единый налог на вмененный доход: практика применения
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Транспортные преступления: понятие, виды, характеристика: Монография
- Бюджетное право: Учебник
- Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека
- Договор трансграничного займа: право и практика
- Судебный конституционный нормоконтроль: осмысление российского опыта: Монография
- Несостоятельность (банкротство) юридических и физических лиц: Учебное пособие
- Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе
- Административное судопроизводство
- Деликтные обязательства и деликтная ответственность в английском, немецком и французском праве
- Гражданское право том 1
- Гражданское право том 2
- Защита интеллектуальных прав
- Право интеллектуальной собственности
- Земельное право
- Налоговое право
- Конституционно-правовые основы антикоррупционных реформ в России и за рубежом
- Семейное право
- Конституционное право Российской Федерации
Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!