Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Комментарий к новому Закону "О ведении гражданами садоводства и огородничества"
Настоящее издание содержит постатейный комментарий к Федеральному закону от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступающему в силу с 1 января 2019 года.
Статья 49. О внесении изменений в Федеральный закон "О кадастровой деятельности"

Комментарий к статье 49

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" является чрезвычайно важным для садоводов и огородников, поскольку именно данный Закон регулирует деятельность кадастровых инженеров в Российской Федерации, которыми осуществляется подготовка документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В целях определения местоположения границ садовых и огородных земельных участков, а также земельных участков общего назначения в границах территории ведения садоводства или огородничества необходимо выполнение кадастровых работ, результатом которых является подготовка межевого плана земельного участка.
Требования к подготовке межевого плана установлены ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке".
Для осуществления государственного кадастрового учета жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и гаражей требуется обращение к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана соответствующего объекта.
С учетом положений ст. 51 ГрК РФ для строительства жилого дома на садовом участке садоводу понадобится получение разрешения на строительство. Такое разрешение не потребуется в случае строительства садового дома, хозяйственных построек или гаража (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Порядок подготовки технического плана объектов капитального строительства предусмотрен ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 декабря 2015 г. N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений".
Отметим, что до 1 января 2017 г. в рамках положений Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 25.3) садоводам и дачникам не требовалось обращаться к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана в целях осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости, расположенных на садовых и дачных участках. Для этого было достаточно заполнения и подачи в орган регистрации прав декларации о таком объекте.
Напомним, что в соответствии с п. 4 ст. 3 Закона N 217-ФЗ огородный земельный участок - это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Таким образом, правовой режим огородного земельного участка не подразумевает возможности строительства на них объектов недвижимости.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 29.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В связи с этим в случае обращения гражданина к кадастровому инженеру с просьбой о подготовке технического плана в отношении какого-либо объекта, расположенного на огородном участке, кадастровый инженер обязан отказаться от заключения соответствующего договора подряда, поскольку такой объект изначально не может относиться к объектам недвижимости.
В п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом ВС РФ 30 ноября 2016 г., ВС РФ также отмечает, что действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости.
Среди садоводов и огородников достаточно распространенными являются споры о местоположении границ земельных участков. Порядок согласования местоположения границ земельных участков со смежными правообладателями урегулирован ст. 39 и 40 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности". В частности, как следует из п. 2.9 Обзора ВС РФ, значительное число споров между членами садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений по установлению границ земельных участков вызвано тем, что в большей части земельные участки предоставлялись садоводам без проведения работ по межеванию и кадастрового учета. Многие земельные участки не поставлены на кадастровый учет либо поставлены на кадастровый учет декларативно, когда их границы в соответствии с требованиями земельного законодательства не определены. Рассмотрение данных споров связано с разрешением вопроса о принадлежности спорной части участка истцу или ответчику, что невозможно без точного определения границ.
ВС РФ разъяснено, что в том случае, если точные границы земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ - сведения о его координатах отсутствуют в Государственном кадастре недвижимости (с 1 января 2017 г. - ЕГРН), в связи с чем установить их местоположение на местности не представляется возможным, судом от истца истребуются доказательства того, что спорная часть входит в состав принадлежащего ему участка, а ответчик своими действиями создает препятствия в его использовании. Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы.
В ситуации, когда площадь земельного участка истца с учетом фактических границ больше или меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе, суд проверяет, за счет каких земель образовалась данная разница, производился ли кем-либо из сторон или прежних владельцев участков перенос спорной границы, осуществлялась ли истцом или ответчиком дополнительная прирезка к своему земельному участку и имеет ли данная прирезка отношение к той части участка, по поводу которой заявлен спор, а также как давно стороны пользуются участками в имеющихся границах.
ВС РФ отмечается, что является правильным подход, когда точное соответствие фактической площади участка ответчика выданным правоустанавливающим документам не рассматривается судами в качестве достаточного основания для отказа в иске, поскольку оно может быть связано с добровольным отказом ответчика от части своего участка с другой стороны при одновременном захвате части участка истца. Эти же обстоятельства проверяются судом и в отношении действий самого истца.
В частности, ВС РФ в указанном Обзоре судебной практики высказана позиция по ряду категорий споров, которые наиболее часто встречаются среди садоводов и огородников. К таковым относятся:
1) споры, причиной которых является установка садоводами и огородниками заборов и ограждений таким образом, что осуществляется самовольное занятие части соседнего земельного участка;
2) споры, связанные с нарушением процедуры согласования границ земельных участков с правообладателями смежных земельных участков.
Также дополним, что распространенным явлением в садоводческих и огороднических товариществах является частичное занятие земельных участков общего назначения со стороны садоводов и огородников, прежде всего в случаях, когда сведения о местоположении границ таких земельных участков отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости.
Важнейшим представляется вывод ВС РФ, сделанный в Определении от 20 октября 2015 г. N 14-КГ15-7, в котором указано, что неустановление границ земельных участков в соответствии с действующим законодательством не является препятствием для защиты их собственниками своих прав посредством предъявления иска об устранении препятствий в пользовании земельными участками.
Отдельная глава Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" посвящена комплексным кадастровым работам, которые могут проводиться и на территории ведения садоводства и огородничества. В частности, С.А. Липски отмечает, что этот подход позволит не только значительно снизить затраты (при охвате этими работами сразу десятков, а то и сотен участков стоимость работ в расчете на один участок окажется значительно ниже в сравнении с нынешней ситуацией, когда участки межуются по одному), но и свести к минимуму вероятность кадастровых ошибок (которые, как правило, выявляются спустя некоторое время после межевания границ участков, когда аналогичные работы выполняются в отношении смежных с ним участков) <1>. Вместе с тем представляется, что в настоящее время институт комплексных кадастровых работ применительно к территориям коллективных садов и огородов еще не заработал как по причинам экономического характера, обусловленным текущим состоянием бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, так и в связи с отдельными недостатками в правовом регулировании <2>.
--------------------------------
<1> Липски С.А. О перспективах законодательства, регулирующего деятельность садоводческих объединений // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2015. N 12(131). С. 24.
<2> Подробнее об этом см.: Бутовецкий А.И. Особенности проведения комплексных кадастровых работ применительно к территориям садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2016. N 9. С. 39 - 46.

Главными особенностями проведения комплексных кадастровых работ именно в границах территории ведения садоводства и огородничества являются, во-первых, необходимость проведения таких работ в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной применительно к такой территории, либо в соответствии с проектом организации и застройки территории или иным документом, на основании которого садовые и огородные земельные участки были распределены в границах такой территории; во-вторых, при формировании согласительной комиссии для целей согласования местоположения границ земельных участков по итогам комплексных кадастровых работ в состав такой комиссии включается лицо, уполномоченное решением общего собрания членов садоводческого или огороднического товарищества.

Безымянная страница

Rambler's Top100
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!