Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Комментарий к новому Закону "О ведении гражданами садоводства и огородничества"
Настоящее издание содержит постатейный комментарий к Федеральному закону от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступающему в силу с 1 января 2019 года.
Статья 52. О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"

Комментарий к статье 52

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), вступивший в силу с 1 января 2017 г., объединил ранее существовавшие государственные информационные ресурсы - государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в новый ресурс - Единый государственный реестр недвижимости. Кроме того, данный Закон установил единый порядок осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и регистрации прав на него. Напомним, что до 1 января 2017 г. данные вопросы регулировались Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закон N 218-ФЗ содержит ряд важнейших положений для садоводов и огородников, поскольку именно его нормы позволяют им осуществлять регистрацию прав на их имущество.
Из изменений, внесенных комментируемым Законом в Закон N 218-ФЗ, отметим прежде всего новые положения ч. 1 ст. 42, согласно которым государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Исходя из указанной нормы данные положения не будут применяться, если общее имущество будет принадлежать садоводческому или огородническому товариществу как юридическому лицу (данное правило относится к товариществам, созданным до 1 января 2019 г.), а также в случае, если в соответствии с решением общего собрания членов товарищества соответствующее имущество было передано в муниципальную собственность или в государственную собственность субъекта Российской Федерации.
Часть 7 ст. 41 Закона N 218-ФЗ запрещает осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме. При этом не следует забывать, что в соответствии со ст. 16 ЖК РФ к видам жилых помещений относятся не только жилые дома, но и их части.
В п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом ВС РФ 30 ноября 2016 г., ВС РФ разъяснил, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной. В частности, по возникшему спору ВС РФ отметил, что одноэтажный жилой дом состоит из двух блоков, являющихся самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
Вместе с тем в ч. 7 ст. 41 Закона N 218-ФЗ законодатель использовал формулировку "жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства)", фактически в данном случае приравняв друг к другу указанные понятия. С учетом того, что в соответствии с ч. 3 ст. 48 ГрК РФ одним из признаков объекта индивидуального жилого дома является его предназначение для проживания одной семьи, представляется, что учет и регистрация построенного на садовом участке жилого дома должна осуществляться именно как одного объекта недвижимости, а не частей жилого дома как самостоятельных объектов недвижимого имущества.
Существенное значение для садоводов и огородников имеют положения ст. 49 Закона N 218-ФЗ, которые сохранили подходы, ранее установленные ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые появились в законодательстве с введением "дачной амнистии" (Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества").
Напомним, что согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае если земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой гражданин вправе зарегистрировать право собственности на указанный земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. При этом какого-либо решения органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка не требуется.
Серьезную озабоченность садоводов и огородников вызывает вопрос так называемого межевания, которое в настоящее время именуется определением местоположения границ земельных участков. Применительно к ранее учтенным земельным участкам такая процедура называется уточнением границ земельного участка (ст. 43 Закона N 218-ФЗ). Прежде всего, граждане выражают обеспокоенность в связи с тем, что, по их мнению, такая процедура является для них обязательной и должна быть осуществлена в определенный срок. Вторая причина беспокойства - это стоимость кадастровых работ, которые осуществляет кадастровый инженер.
В части необходимости проведения кадастровых работ в целях определения местоположения границ земельных участков действительно следует отметить некоторую непоследовательность законодателя в данном вопросе.
Так, ныне утратившая силу ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривала, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, предоставленного для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка или при наличии пересечений одной из границ такого земельного участка границ другого земельного участка не является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации прав на такой земельный участок, но только до 1 января 2018 г. При этом Закон N 218-ФЗ, пришедший на смену ранее действовавшему Закону, вообще не содержит положений о запрете на распоряжение земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении их границ.
В отношении стоимости кадастровых работ следует отметить, что согласно ч. 3 ст. 47 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значение критериев могут устанавливаться субъектами Российской Федерации на период до 1 марта 2018 г. При этом установленные в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" до дня вступления в силу настоящего Федерального закона предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, признаются установленными в соответствии с настоящей частью предельными максимальными ценами (тарифами, расценками, ставками и тому подобное) кадастровых работ в отношении указанных земельных участков.
Кроме того, напомним, что уточнение местоположения границ садовых и огородных земельных участков может осуществляться при выполнении комплексных кадастровых работ (глава 4.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности").
Также необходимо учитывать, что ст. 12 Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" предусматривается, что исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе обеспечивать проведение кадастровых работ, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, и находящиеся на таких земельных участках объекты капитального строительства.
В указанных целях эти органы:
1) осуществляют прием заявлений граждан на проведение кадастровых работ, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав граждан на земельные участки и находящиеся на таких земельных участках объекты капитального строительства;
2) выступают заказчиками кадастровых работ на основании заявлений граждан;
3) подают заявления и другие документы о проведении государственного кадастрового учета земельных участков и находящихся на таких земельных участках объектов капитального строительства;
4) получают кадастровые паспорта объектов недвижимости (земельных участков и находящихся на таких земельных участках объектов капитального строительства) и другие документы и передают такие документы гражданам, в интересах которых осуществлялся государственный кадастровый учет;
5) подают от имени граждан (в качестве уполномоченных лиц) заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для осуществления такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также получают свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы и передают их гражданам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация.
Отметим, что отдельные положения ст. 12 Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" в настоящее время утратили свою актуальность. В частности, в настоящее время гражданам не выдаются кадастровые паспорта объектов недвижимости и свидетельства о государственной регистрации прав, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Важным моментом для садоводов и огородников также является вопрос о возможности увеличения площади садового или огородного земельного участка при уточнении его границ.
Согласно п. 32 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается в случае, если в результате уточнения сведений о площади земельного участка такая площадь будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, при уточнении местоположения границ садовых и огородных участков площадь земельного участка может быть увеличена не более чем на минимальный размер, установленный градостроительным регламентом, а если такой размер не установлен, то не более чем на десять процентов. Напомним, что согласно ч. 20 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до установления в градостроительном регламенте предельных размеров земельных участков действуют предельные размеры, ранее установленные по правилам, предусмотренным ст. 33 ЗК РФ.
При обсуждении данного вопроса важно подчеркнуть позицию ВС РФ, изложенную в п. 17 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом ВС РФ 30 ноября 2016 г., согласно которой отсутствие обоснования увеличения площади земельного участка не является основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета. Аналогичную правовую позицию ВС РФ занимал и ранее при рассмотрении конкретных дел (см., например, Определения от 11 ноября 2015 г. N 18-КГ15-144, от 16 декабря 2015 г. N 80-КГ15-26).
Законодатель предусмотрел для садоводов и огородников и еще одну возможность увеличения площади своих земельных участков. Согласно ст. 39.28 ЗК РФ площадь садового или огородного земельного участка может быть увеличена за плату в результате перераспределения с землями или земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
Безусловно, при обсуждении возможности увеличения площади садовых и огородных участков следует учитывать, что при реализации любой из вышеописанных процедур садоводы и огородники должны вести себя добросовестно и не допускать такого увеличения за счет самовольного занятия земельных участков других граждан или земельных участков общего назначения, не совершать указанных действий в противоречие утвержденной документации по планировке территории.
В соответствии с п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ для строительства садового дома, хозяйственных построек и гаражей на садовом участке не требуется получение разрешения на строительство. Согласно ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружения, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости. Обратим внимание, что Законом N 218-ФЗ предусмотрено одновременное проведение государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости. При этом факт создания объекта недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или несоответствие такого объекта градостроительному регламенту являются основанием для приостановления и последующего отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 22 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ).

Безымянная страница

Юридическая литература:
- Юридическая помощь: вопросы и ответы
- Трудовое право России: Учебник
- Наследственное право
- Юридический справочник застройщика
- Гражданское право: Учебник : Том 1
- Единый налог на вмененный доход: практика применения
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Транспортные преступления: понятие, виды, характеристика: Монография
- Бюджетное право: Учебник
- Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека
- Договор трансграничного займа: право и практика
- Судебный конституционный нормоконтроль: осмысление российского опыта: Монография
- Несостоятельность (банкротство) юридических и физических лиц: Учебное пособие
- Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе
- Административное судопроизводство
- Деликтные обязательства и деликтная ответственность в английском, немецком и французском праве
- Гражданское право том 1
- Гражданское право том 2
- Защита интеллектуальных прав
- Право интеллектуальной собственности
- Земельное право
- Налоговое право
- Конституционно-правовые основы антикоррупционных реформ в России и за рубежом
- Семейное право
- Конституционное право Российской Федерации
Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!