Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Юридический справочник застройщика
Настоящее издание включает в себя разъяснения правовых и организационных вопросов, возникающих в процессе деятельности организаций, функционирующих в сфере жилищного строительства.
1.8.4. Договор комплексного освоения территории

Под термином "комплексное освоение территории" (далее - КОТ) принято понимать системную застройку значительных неосвоенных территорий населенных пунктов кварталами (микрорайонами), в отличие от точечной застройки земельного участка одним-двумя жилыми домами.
КОТ включает в себя следующие мероприятия:
1. Подготовка документации по планировке территории.
2. Образование земельных участков в границах данной территории.
3. Строительство в границах данной территории жилых домов.
4. Строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке.
Освоение территории осуществляется в соответствии с договором о КОТ.
Градостроительное законодательство выделяет два вида договоров:
1. Договор о КОТ (ст. 46.4 ГрК РФ).
Договор заключается по итогам аукциона на право аренды земельного участка под КОТ одновременно с подписанием договора аренды земли (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ). Порядок проведения аукциона регулируется земельным законодательством.
2. Договор о КОТ в целях строительства стандартного жилья (ст. 46.6 ГрК РФ) (далее - договор о жилье экономкласса).
Договор предполагает строительство на земельных участках в границах определенной территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в домах (объекты индивидуального жилищного строительства) либо указанный в аукционной документации их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса <1>. Договор заключается по итогам аукциона на право его заключения, одновременно с победителем подписывается договор аренды земельного участка. В соответствии с п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ земля предоставляется без торгов. Правила проведения аукциона установлены градостроительным законодательством.
--------------------------------
<1> Приказ Минстроя России от 14.11.2016 N 800/пр "Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса".

Срок договора аренды участка составляет от 3 до 5 лет.
Стороны договора о КОТ:
- исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставляющий земельный участок для КОТ (далее - публичный субъект);
- юридическое лицо, признанное победителем аукциона/подавшее единственную заявку на участие в аукционе/признанное единственным участником аукциона/являющееся вторым участником при уклонении победителя от заключения договора (далее - инвестор).
В отношении участников аукциона на право заключения договора о жилье экономкласса установлены дополнительные требования отбора (ст. 46.8 ГрК РФ).
Законом прямо закреплено, что обязанность по подготовке ППТиПМ, проведению землеустроительных работ лежит на инвесторе. При этом отмечено, что расходы на указанную подготовку возмещению из бюджета не подлежат (п. п. 1.1 - 1.2 ст. 45 ГрК РФ).
Порядок освоения территории в рамках КОТ следующий.
1. Инвестор получает на основании договора аренды земельный участок, разрабатывает ППТиПМ и в соответствии с ними проводит кадастровые работы по формированию земельных участков.
ППТиПМ должен соответствовать документам территориального планирования, ПЗЗ, а также утвержденным органом местного самоуправления расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры <1> и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
--------------------------------
<1> Отметим, что для случаев, когда в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, данные расчетные показатели устанавливаются в ПЗЗ (ст. 30 ГрК РФ).

Решение о подготовке документации по планировке территории принимает лицо, с которым заключен договор о КОТ, договор о жилье экономкласса (п. 1.1 ст. 45 ГрК РФ), дополнительных решений со стороны публичного субъекта при этом не требуется (п. 1 ст. 46 ГрК РФ).
2. Публичный субъект обязан обеспечить рассмотрение и утверждение ППТиПМ в сроки, установленные договором, если это входит в его компетенцию.
Как было указано выше, утверждение ППТиПМ по общему правилу относится к компетенции органов местного самоуправления <1>. Обязательство по утверждению документов закреплено в договоре о КОТ (договоре о жилье экономкласса <2>). При этом ГрК РФ отмечает, что отказать в утверждении документации (и направить ее на доработку) можно только при ее несоответствии документам территориального планирования, ПЗЗ и документам комплексного развития (п. 10 ст. 45).
--------------------------------
<1> Муниципалитеты утверждают документацию, предусматривающую размещение объектов местного значения муниципального района и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более поселений и (или) межселенной территории в границах муниципального района, за определенными исключениями (п. 4 ст. 45 ГрК РФ).
<2> Подпункт 5 п. 5 ст. 46.4 и пп. 3 п. 4 ст. 46.6 ГрК РФ соответственно.

Неправомерный отказ (задержка) в утверждении документов может быть оспорен в соответствии с гл. 22 КАС РФ.
3. Право собственности на вновь образованные земельные участки возникает у публичного субъекта, и одновременно с этим участки предоставляются инвестору в аренду без торгов (пп. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Срок действия договоров в отношении новых участков не может превышать общий срок действия КОТ. Отметим, что указанные участки могут быть также предоставлены частному лицу по договору купли-продажи без торгов (ст. 39.3 ЗК РФ).
4. В течение трех месяцев после утверждения документации по планировке (а в отношении договора о жилье экономкласса - в сроки, установленные договором) стороны обязаны заключить дополнительное соглашение к договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории (в том числе создание и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.
5. В соответствии с графиком выполняются необходимые работы.
Отметим, что указанные выше два вида договоров имеют отличия в отношении обязательств сторон. В частности, благоустройство территории по договору о КОТ выполняет инвестор, тогда как в отношении договора о жилье экономкласса это совместное бремя частного лица и государства. Обязательства по созданию объектов социальной и коммунальной инфраструктуры лежат на обеих сторонах. Кроме того, в договор могут быть включены условия о передаче в публичную собственность социальных объектов, созданных за счет инвестора, а также обязанность государства (муниципалитета) обеспечить реконструкцию объектов коммунального хозяйства за границами участка под КОТ (например, для увеличения мощности в целях подключения нового квартала к ресурсам).
Как указывалось ранее, земля предоставляется инвестору в аренду, соответственно, для создания объектов публичным субъектам необходимо образовать участки под инфраструктурой и вернуть их органу власти. Для создания объекта государство может воспользоваться законодательством о контрактной системе <1>, а также ФЗ "О концессионных соглашениях" <2> и ФЗ "О государственно-частном партнерстве..." <3>. Количество и назначение объектов, необходимых для обслуживания населения, регулируются правовыми актами.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".
<2> Федеральный закон от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях".
<3> Федеральный закон от 13.07.2015 N 224-ФЗ "О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Так, в СП "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" указано, какое количество образовательных, спортивных учреждений, а также организаций питания и здравоохранения должно находиться на определенной территории (например, на 10 000 человек должна приходиться одна станция скорой помощи, находящаяся в 15-минутной доступности). Конкретизация положений осуществляется на региональном и местном уровнях. Ранее мы указывали, что для КОТ ППТиПМ должны соответствовать расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, которые утверждают муниципалитеты. При этом местные нормативы не могут содержать показатели ниже, чем указанные для них минимальные параметры на уровне субъекта РФ (если такие требования установлены). Например, в Постановлении Правительства Ленинградской области от 22.03.2012 N 83 "Об утверждении Региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области" указано, что нормативы, принятые на муниципальном уровне, не могут содержать минимальные расчетные показатели ниже, чем расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека, содержащиеся в областном акте. Аналогичное правило установлено в Постановлении Правительства МО от 17.08.2015 N 713/30 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области".
На практике социальные объекты, как правило, создаются инвестором за собственный счет и передаются публичному субъекту на безвозмездной основе. Вместе с тем существуют и иные механизмы строительства инфраструктуры (подробнее см. раздел "Особенности градостроительной деятельности при реализации концессионных соглашений и проектов государственно-частного партнерства").

Безымянная страница

Юридическая литература:
- Юридическая помощь: вопросы и ответы
- Трудовое право России: Учебник
- Наследственное право
- Юридический справочник застройщика
- Гражданское право: Учебник : Том 1
- Единый налог на вмененный доход: практика применения
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Транспортные преступления: понятие, виды, характеристика: Монография
- Бюджетное право: Учебник
- Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека
- Договор трансграничного займа: право и практика
- Судебный конституционный нормоконтроль: осмысление российского опыта: Монография
- Несостоятельность (банкротство) юридических и физических лиц: Учебное пособие
- Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе
- Административное судопроизводство
- Деликтные обязательства и деликтная ответственность в английском, немецком и французском праве
- Гражданское право том 1
- Гражданское право том 2
- Защита интеллектуальных прав
- Право интеллектуальной собственности
- Земельное право
- Налоговое право
- Конституционно-правовые основы антикоррупционных реформ в России и за рубежом
- Семейное право
- Конституционное право Российской Федерации
Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!