Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Юридический справочник застройщика
Настоящее издание включает в себя разъяснения правовых и организационных вопросов, возникающих в процессе деятельности организаций, функционирующих в сфере жилищного строительства.
Возможность получения компенсации застройщиком
при выявлении невозможности строительства

Управленческая деятельность органов власти в некоторых случаях способна привести к невозможности для застройщиков начать или завершить начатое строительство. При таких обстоятельствах особо встает вопрос о праве застройщиков на получение компенсаций со стороны публичной власти.
Как показывает практика, зачастую расходы, связанные с выявившейся невозможностью строительства, суды рассматривают как предпринимательские риски застройщика: застройщик рискует, что его земельный участок окажется находящимся в зоне, исключающей строительство. Если у застройщика имеется хотя бы минимальная возможность каким-либо образом узнать об имеющихся ограничениях на проведение капитальных работ, то в таком случае им отказывают в удовлетворении требований о компенсации понесенных расходов и иных потерь. При этом стандарт осмотрительности при выявлении тех или иных ограничений для застройщиков-предпринимателей выше, чем у простых граждан.
Так, в одном из дел Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ возложила риск несения расходов в связи с запретом застройки на застройщика, а не на публичное образование - арендодателя <1>.
--------------------------------
<1> Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2014 по делу N 310-ЭС14-5775, N А68-3819/2013.

Между обществом и муниципалитетом в марте 2009 года был заключен договор аренды земельного участка из земель категории "земли населенных пунктов"; обществу было выдано разрешение на строительство. Впоследствии Росохранкультурой были выявлены нарушения в действиях муниципального образования в части утверждения проекта границ земельного участка и установления вида разрешенного использования земельного участка - комплексное освоение в целях жилищного строительства. Как выяснилось, земельный участок был расположен в охранной зоне особо ценного объекта культурного наследия.
В связи с этим администрация муниципалитета отозвала разрешение на строительство.
Суды сочли, что о нахождении участка в данной зоне муниципалитету и арендатору должно было стать известно после заключения договора аренды из опубликованного в декабре 2009 года Генерального плана.
Поскольку общество-арендатор приступило к освоению участка и понесло расходы, а в результате вышеуказанных действий администрации было лишено возможности для дальнейшего освоения земельного участка, оно обратилось к муниципальному образованию с иском о возмещении убытков.
Суды указали, что поскольку имела место невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды в спорный период, постольку муниципальное образование передало земельный участок, непригодный к использованию по назначению, то есть не исполнило своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды.
Однако требования о возмещении убытков были удовлетворены лишь частично. В пользу истца было присуждено возмещение убытков, возникших до декабря 2009 года, выразившихся в расходах:
1) на инженерно-геологические изыскания;
2) по выдаче разнообразных технических условий и их согласований;
3) на инженерно-топографическую съемку участка.
Однако в части убытков, возникших после декабря 2009 года, обществу было отказано, поскольку общество должно было знать о недопустимости строительства в границах охранной зоны после декабря 2009 года.
В другом деле обществу-арендатору также было отказано в возмещении убытков при следующих обстоятельствах <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.04.2011 по делу N А26-89/2010.

Общество арендовало земельный участок для целей строительства магазина; местная администрация выдала разрешение на строительство. Позднее местная ресурсоснабжающая организация направила обществу-арендатору письмо, в котором указала, что по территории участка проходит охранная зона инженерных сетей, что исключает на нем строительство.
Общество обратилось к муниципальному образованию с требованием о возмещении убытков, однако ему было отказано: суд не усмотрел неправомерности в действиях муниципалитета.
Однако в некоторых случаях застройщикам все же удается получить компенсацию.
Так, Омский областной суд удовлетворил требования о возмещении убытков, выразившихся в расходах на строительство жилого дома. Основаниями для удовлетворения выступили те обстоятельства, что муниципалитет предоставил в аренду земельный участок для ИЖС, а затем выдал разрешение на строительство жилого дома, хотя участок был расположен в санитарно-защитной зоне, исключающей индивидуальное жилищное строительство, о которой было известно муниципалитету <1>.
--------------------------------
<1> Апелляционное определение Омского областного суда от 10.06.2015 по делу N 33-3695/15.

Безымянная страница

Юридическая литература:
- Юридическая помощь: вопросы и ответы
- Трудовое право России: Учебник
- Наследственное право
- Юридический справочник застройщика
- Гражданское право: Учебник : Том 1
- Единый налог на вмененный доход: практика применения
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Транспортные преступления: понятие, виды, характеристика: Монография
- Бюджетное право: Учебник
- Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека
- Договор трансграничного займа: право и практика
- Судебный конституционный нормоконтроль: осмысление российского опыта: Монография
- Несостоятельность (банкротство) юридических и физических лиц: Учебное пособие
- Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе
- Административное судопроизводство
- Деликтные обязательства и деликтная ответственность в английском, немецком и французском праве
- Гражданское право том 1
- Гражданское право том 2
- Защита интеллектуальных прав
- Право интеллектуальной собственности
- Земельное право
- Налоговое право
- Конституционно-правовые основы антикоррупционных реформ в России и за рубежом
- Семейное право
- Конституционное право Российской Федерации
Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!