Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Юридический справочник застройщика
Настоящее издание включает в себя разъяснения правовых и организационных вопросов, возникающих в процессе деятельности организаций, функционирующих в сфере жилищного строительства.
Внесение арендной платы в период невозможности
использования арендованного имущества

На практике арендатор может столкнуться с ситуацией, когда договор аренды был заключен, имущество было передано, однако в силу не зависящих от арендатора обстоятельств использование имущества (в т.ч. застройка арендованного для целей строительства участка) оказывается невозможным.
Такими обстоятельствами могут выступать неправомерные действия арендодателей, природные и антропогенные события и неправомерные действия иных лиц, включая действия органов власти (например, при незаконном отказе в выдаче разрешения на строительство).
В описанных случаях арендатор не получает то, за что он обязался вносить арендные платежи, т.е. арендованное имущество вынужденно простаивает, не принося арендатору какой-либо пользы. При этом такой простой не зависит от самого арендатора, а вызван некими внешними по отношению к нему факторами.
Тем не менее арендодатели в подобных ситуациях все же пытаются взыскивать арендную плату за период, когда пользование имуществом для арендатора было невозможно.
Как показывает практика судебных коллегий Верховного Суда РФ, подобные требования арендодателей не подлежат удовлетворению. Рассмотрим, как подобные споры разрешаются сначала на примере незаконного отказа в выдаче разрешения на строительство, а затем на примере препятствования арендатору в пользовании арендованным имуществом иным лицом.
А. Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство.
Рассматривая одно из дел по взысканию платы по договору аренды муниципального земельного участка для целей ИЖС, Гражданская коллегия Верховного Суда РФ пришла к следующим выводам <1>.
--------------------------------
<1> Определение Гражданской коллегии Верховного Суда РФ от 22.11.2016 по делу N 89-КГ16-7.

Договор аренды носит взаимный характер, следовательно, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, которые не зависят от арендатора, освобождают последнего от обязанности по внесению арендной платы.
Как следует из материалов дела, арендодатель (муниципальное образование) незаконно отказал в выдаче разрешения на строительство, что привело к невозможности использования арендованного участка по установленной договором цели - для ИЖС.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу п. п. 1 и 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), однако арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Данная категория дел примечательна тем, что в качестве арендодателя и субъекта, компетентного выдавать разрешения на строительство, выступает одно лицо. В связи с этим суды могут использовать сразу два аргумента против арендодателя: довод о том, что арендодатель (публичное образование) не совершил действий, необходимых для пользования (застройки) арендатором участка (не выдал разрешение), а также аргумент, что имеет место незаконное вмешательство органов власти в форме бездействия в арендные отношения.
Таким образом, в данном деле Верховный Суд пришел к выводу, что незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство лишает арендодателя возможности требовать арендной платы за пользование земельным участком, арендованным для целей строительства. Представляется, что все внесенные арендатором в период простоя платежи следует рассматривать как неосновательное обогащение арендодателя, а потому внесенные суммы подлежат возврату.
Б. Неправомерное препятствование иным лицом арендатору в пользовании имуществом.
На рассмотрении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ находилось следующее дело <1>.
--------------------------------
<1> Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, N А19-1917/2013.

Общество "В" и общество "П" осуществляли сдачу в аренду площадей в торговом центре. При этом вход посетителей в торговые площади общества "В" был возможен только через помещения общества "П".
Общество "П" установило перекрытия на входных дверях, неправомерно исключив, таким образом, возможность использования принадлежащих обществу "В" торговых помещений арендаторами последнего.
Как указала коллегия, вследствие противоправных действий общества "П" арендаторы помещений общества "В" не должны вносить арендную плату, поскольку они не имели возможности использовать имущество по обстоятельствам, за которые они не отвечают: такая невозможность была вызвана неправомерными действиями иного лица - общества "П".
Как указывает Судебная коллегия, обязанностями арендодателя выступают, во-первых, предоставление имущества во владение или пользование арендатору, а во-вторых (после передачи), обеспечение возможности для него пользования вещью в соответствии с ее назначением (ст. ст. 606 и 611 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.
Коллегия пришла к выводу, что в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он не имеет права на получение арендной платы.
Подводя итог, можно сказать, что если невозможность использования арендованного имущества вызвана самим арендодателем, а равно если такая невозможность вызвана внешними обстоятельствами (природные явления, катастрофы, вмешательство иных лиц), то арендодатель не имеет права на получение арендной платы за такой период - период простоя арендатора.
Как показывает практика, зачастую стороны не согласуют автоматическое продление аренды на срок, равный периоду, когда арендатор не имел возможности использовать арендованное имущество. Представляется, что включение в договоры аренды такого условия (особенно для договоров аренды земельных участков для целей строительства) необходимо.
Так, можно представить ситуацию, при которой застройщик обязывается завершить строительство в течение года с момента получения земельного участка в аренду под угрозой значительных штрафных санкций, однако уполномоченный орган длительное время (например, полгода) неправомерно отказывается выдать ему разрешение на строительство. В данном случае в целях придания отношениям ясности и предотвращения возможных споров рекомендуется исходно оговаривать соответствующий перенос сроков строительства <1>.
--------------------------------
<1> Такой перенос может быть автоматическим, осуществляться по заявлению одной из сторон или же может быть осуществлен по соглашению, заключение которого обязательно.

Безымянная страница

Юридическая литература:
- Юридическая помощь: вопросы и ответы
- Трудовое право России: Учебник
- Наследственное право
- Юридический справочник застройщика
- Гражданское право: Учебник : Том 1
- Единый налог на вмененный доход: практика применения
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Транспортные преступления: понятие, виды, характеристика: Монография
- Бюджетное право: Учебник
- Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека
- Договор трансграничного займа: право и практика
- Судебный конституционный нормоконтроль: осмысление российского опыта: Монография
- Несостоятельность (банкротство) юридических и физических лиц: Учебное пособие
- Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе
- Административное судопроизводство
- Деликтные обязательства и деликтная ответственность в английском, немецком и французском праве
- Гражданское право том 1
- Гражданское право том 2
- Защита интеллектуальных прав
- Право интеллектуальной собственности
- Земельное право
- Налоговое право
- Конституционно-правовые основы антикоррупционных реформ в России и за рубежом
- Семейное право
- Конституционное право Российской Федерации
Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!