Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Юридический справочник застройщика
Настоящее издание включает в себя разъяснения правовых и организационных вопросов, возникающих в процессе деятельности организаций, функционирующих в сфере жилищного строительства.
4.5. Особенности предоставления земельного участка
для реализации проекта в рамках Законов N 115-ФЗ и N 224-ФЗ

Реализация концессионных соглашений/СГЧП (далее совместно в настоящем разделе - соглашения), как и любое строительство или реконструкция объекта капитального строительства, предполагают наличие определенных прав концессионера/частного партнера на земельный участок, а также установления в отношении участка определенного правового режима.
Заметим, что наличие таких прав необходимо отнюдь не в каждом соглашении, а лишь в тех, в которых земельный участок требуется для непосредственного осуществления деятельности в рамках соглашения и исполнения принятых стороной на себя обязательств. Так, при отсутствии потребности концессионера/частного партнера в правах на земельный участок для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением, оно может не содержать условие о предоставлении земельного участка, а договор аренды может не заключаться <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.07.2017 по делу N А04-10310/2016 N Ф03-1943/2017.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Закона N 115-ФЗ, ст. 33 Закона N 224-ФЗ, ст. 39.6 ЗК РФ земельный участок, на котором располагается объект соглашения и (или) который необходим для осуществления деятельности, предоставляется концессионеру/частному партнеру в аренду без проведения торгов. Срок договора аренды не может превышать срок действия соглашения.
В соответствии с п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков по договору аренды определяются в порядке, предусмотренном ст. 39.7 ЗК РФ, за исключением отдельных случаев. Например, в соответствии с п. 3 ст. 39 Закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и используемые для размещения платной автомобильной дороги или автомобильной дороги, содержащей платные участки, либо предоставленные на основании концессионного соглашения для строительства, реконструкции и использования платной автомобильной дороги или автомобильной дороги, содержащей платные участки, не может превышать один процент кадастровой стоимости этих земельных участков. Дополнительно отметим, что порядок предоставления земельных участков, срок заключения с концессионером договоров аренды (субаренды) этих земельных участков, размер арендной платы (ставки арендной платы) либо формула расчета размера арендной платы (ставки арендной платы) за пользование земельным участком <1> являются существенными условиями соглашения, в связи с чем в случае, если земельные участки, необходимые для создания объекта соглашения, не сформированы, конкурсная документация должна содержать информацию о требованиях и характеристиках земельных участков, а также о том, что участники торгов самостоятельно подбирают земельные участки в соответствии с установленными требованиями <2>.
--------------------------------
<1> По Закону N 224-ФЗ по арендной плате существенным условием является размер арендной платы за такой земельный участок или порядок ее определения.
<2> См.: Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 по делу N А76-31705/2016.

В рамках концессионного соглашения земельный участок может быть предоставлен концессионеру также на праве субаренды, на праве ограниченного пользования (сервитуте) или на иных правах.
В рамках Закона N 224-ФЗ земельный участок должен находиться в собственности публичного партнера и на момент его передачи частному партнеру быть свободным от прав третьих лиц <1>. Договор аренды земельного участка должен быть заключен с частным партнером не позднее чем через пятнадцать дней со дня подписания соглашения, если такой земельный участок образован и иные сроки не установлены конкурсной документацией; или не позднее чем через шестьдесят дней, если такой земельный участок предстоит образовать и иные сроки не установлены конкурсной документацией.
--------------------------------
<1> Суды исходят из того, что существование в отношении земельного участка зарегистрированного права третьего лица ограничивает возможность распоряжения собственником данным участком и влечет признание соответствующего условия соглашения недействительным (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 16.11.2011 по делу N А55-24810/2010).

Концессионное законодательство, в отличие от законодательства о ГЧП, не содержит требований о наличии права собственности концедента на участок и об отсутствии прав третьих лиц на него. Соответственно, допустимо толкование, согласно которому земельный участок может находиться в собственности иных публично-правовых образований или третьих лиц, при этом ответственность за обеспечение предоставления земельного участка должна лежать на концеденте. Договор аренды (субаренды) земельного участка должен быть заключен с концессионером не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня подписания концессионного соглашения, если иные сроки не установлены конкурсной документацией.
Ни концессионер, ни частный партнер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка и соглашением.
Прекращение соглашения является основанием для прекращения заключенного договора аренды земельного участка в рамках Закона N 224-ФЗ, а также прекращения договора аренды, иных прав в отношении земельного участка, предоставленных концессионеру.
В силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанного с ними имущества частный партнер - собственник объекта по СГЧП (в отличие от концессионера, обладающего только правами владения и пользования объектом соглашения) получает возможность приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен данный объект. Однако претендовать на получение земли можно только после истечения срока действия соглашения (п. 6 ст. 33 Закона N 224-ФЗ). Приобретение участка осуществляется в порядке, установленном ст. 39.20 ЗК РФ, и по цене, не превышающей его кадастровой стоимости.

Безымянная страница

Юридическая литература:
- Юридическая помощь: вопросы и ответы
- Трудовое право России: Учебник
- Наследственное право
- Юридический справочник застройщика
- Гражданское право: Учебник : Том 1
- Единый налог на вмененный доход: практика применения
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Транспортные преступления: понятие, виды, характеристика: Монография
- Бюджетное право: Учебник
- Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека
- Договор трансграничного займа: право и практика
- Судебный конституционный нормоконтроль: осмысление российского опыта: Монография
- Несостоятельность (банкротство) юридических и физических лиц: Учебное пособие
- Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе
- Административное судопроизводство
- Деликтные обязательства и деликтная ответственность в английском, немецком и французском праве
- Гражданское право том 1
- Гражданское право том 2
- Защита интеллектуальных прав
- Право интеллектуальной собственности
- Земельное право
- Налоговое право
- Конституционно-правовые основы антикоррупционных реформ в России и за рубежом
- Семейное право
- Конституционное право Российской Федерации
Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!