Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Юридический справочник застройщика
Настоящее издание включает в себя разъяснения правовых и организационных вопросов, возникающих в процессе деятельности организаций, функционирующих в сфере жилищного строительства.
6. Определение предельных параметров разрешенного
строительства и возможности отклонения от них

С учетом того что существующий порядок получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства носит характер субъективной оценки уполномоченного органа, экономическая модель проекта должна строиться из расчета невозможности получения такого разрешения. Все проекты, где экономика становится выгодна только в случае отклонения от предельных параметров, с нашей точки зрения, не должны начинаться. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в экономике проекта должно играть элемент "сверхприбыли", в связи с чем этот риск не должен влиять на базовый вариант девелопмента территории.
В разделе 1.3.3 были подробно проанализированы предельные параметры разрешенного строительства. На основе этого необходимо в соответствующих градостроительных регламентах выявить значения этих параметров для оценки возможности достижения поставленных целей.
Необходимо отметить, что целый ряд параметров не отнесен градостроительным законодательством непосредственно к предельным параметрам разрешенного строительства, но подлежит обязательному учету при оценке перспектив девелопмента участка, например:
1) красные линии.
Красные линии отделяют зоны планируемых земель общего пользования, не подлежащих застройке и отчуждению в частную собственность. Они также выступают точкой отсчета для таких параметров, как "отступы" от границ участка. По ГрК РФ красные линии устанавливаются ППТ;
2) инсоляция.
Под инсоляцией понимаются требования к облучению поверхностей и пространств прямыми солнечными лучами.
Требования установлены Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.10.2001 N 29 и обязательны при проектировании, строительстве и реконструкции жилых, общественных зданий и территорий жилой застройки. Расчеты инсоляции являются обязательным разделом в составе проектной документации.
С учетом того что инсоляция прямо зависит от расположения планируемого объекта на участке, как правило, на стадии первичного градостроительного анализа оценка этого параметра осуществляется на уровне принципиальной возможности соблюдения таких норм, а не конкретных расчетов, которые делаются в последующем при "посадке" здания на участок;
3) парковки и озеленение.
Требования по минимальной обеспеченности указанными объектами устанавливаются правилами землепользования и застройки, РНГП, МНГП, специальными законами субъекта РФ, проектом планировки территории. Как правило, устанавливаются либо в процентном отношении к площади участка, либо из расчета размещаемых на участке объектов (например, одно парковочное место на 150 кв. м общей площади объекта), либо планируемого потока посетителей;
4) социальная инфраструктура.
Требования по социальной инфраструктуре распространяются на жилищное строительство, устанавливаются РНГП, МНГП, ППТ и включают в себя требования по обеспеченности образовательными организациями, учреждениями социального обслуживания населения, учреждениями здравоохранения, учреждениями отдыха и санаторно-курортного обслуживания, спортивными сооружениями, учреждениями культуры, предприятиями торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания, улично-дорожной сетью и т.д.
Формально эти требования касаются деятельности государства при организации урбанистического пространства, но на практике девелоперу предлагают за свой счет осуществить меры по приведению параметров квартала в соответствие с требованиями при застройке им своего земельного участка (например, построить за свой счет детский сад и т.п.).
Необходимо отметить, что наибольшие вопросы возникают именно с социальной инфраструктурой, так как, как правило, на развиваемом участке в рамках застроенной территории нет места для ее размещения, а возлагая обязанности по ее созданию на инвестора, город не предлагает каких-либо участков для ее создания.
На этапе приобретения участка предварительную оценку возможных затрат можно получить путем обращения в уполномоченный муниципальный орган за справкой об обеспеченности социальной инфраструктурой соответствующего квартала и сравнения полученных данных с региональными требованиями по обеспеченности ею.

Безымянная страница

Юридическая литература:
- Юридическая помощь: вопросы и ответы
- Трудовое право России: Учебник
- Наследственное право
- Юридический справочник застройщика
- Гражданское право: Учебник : Том 1
- Единый налог на вмененный доход: практика применения
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Транспортные преступления: понятие, виды, характеристика: Монография
- Бюджетное право: Учебник
- Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека
- Договор трансграничного займа: право и практика
- Судебный конституционный нормоконтроль: осмысление российского опыта: Монография
- Несостоятельность (банкротство) юридических и физических лиц: Учебное пособие
- Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе
- Административное судопроизводство
- Деликтные обязательства и деликтная ответственность в английском, немецком и французском праве
- Гражданское право том 1
- Гражданское право том 2
- Защита интеллектуальных прав
- Право интеллектуальной собственности
- Земельное право
- Налоговое право
- Конституционно-правовые основы антикоррупционных реформ в России и за рубежом
- Семейное право
- Конституционное право Российской Федерации
Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!