1.3.2. Федеральный классификатор видов разрешенного
использования и его применение
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ вид разрешенного использования земельных участков определяется в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Приказом N 540 <1> утвержден классификатор ВРИ земельных участков (далее - классификатор), которым с 24 декабря 2014 года для использования на будущий период введен закрытый перечень возможных видов разрешенного использования <2> и коды к ним, подлежащие применению во всех регионах РФ. Классификатор содержит пояснения по допустимой деятельности по каждому ВРИ, включая ограничения по высотности объектов жилой застройки.
--------------------------------
<1> Приказ Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".
<2> Перечень расширен и уточнен Приказами Минэкономразвития России от 30.09.2015 N 709, от 06.10.2017 N 547.
Отметим, что согласно п. 11 ст. 34 Закона N 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. Таким образом, в отношении земельных участков, сформированных до вступления в силу Приказа N 540, изменять разрешенное использование не требуется.
При этом при образовании земельного участка по правилам п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ возможно руководствоваться ранее установленными ВРИ независимо от соответствия такого вида классификатору. Согласно положениям п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 58 ответов Минэкономразвития РФ на часто задаваемые вопросы по реализации положений Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Вместе с тем в судебной практике по земельным спорам положения классификатора применяются <1> в том числе и в делах относительно земельных участков, расположенных на территориях, где формально применяться классификатор не должен <2>. Так, суд при рассмотрении вопроса обоснованности привлечения к ответственности за использование земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием руководствовался Приказом N 540, а не утвержденными ПЗЗ.
--------------------------------
<1> Например, Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2017 N 309-КГ16-19089 по делу N А60-910/2016, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.04.2016 N Ф06-7298/2016 по делу N А55-10273/2015.
<2> Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 по делу N А56-17165/2015.
Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
До 1 января 2020 года орган местного самоуправления муниципального образования (в федеральных городах - высший исполнительный орган региона) обязан внести изменения в ПЗЗ в части приведения ВРИ земельных участков, установленных градрегламентом, в соответствии с ВРИ земельных участков, предусмотренными классификатором (п. 12 ст. 34 Закона N 171-ФЗ). При этом проведения публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в ПЗЗ, в этой части не требуется.
При наличии несоответствия ВРИ земельного участка классификатору правообладатель может обратиться в уполномоченный орган (государственной власти или МСУ) с заявлением об устранении несоответствия, которое должно быть рассмотрено в течение 1 месяца (п. 13 ст. 34 Закона N 171-ФЗ). Принятое решение об установлении соответствия является основанием для внесения изменений в кадастр недвижимости. Отказ или бездействие уполномоченного органа по результатам рассмотрения заявления могут быть обжалованы в суде <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2016 N Ф05-18728/2016 по делу N А40-69523/16.
Необходимо отметить, что на рассмотрении Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации находится законопроект N 465407-6 <1>, который предусматривает совершенствование регулирования использования земельных участков, в том числе более детальную регламентацию вопроса установления ВРИ в тех или иных территориальных зонах, отмену института категорий земель. Данный законопроект был принят в первом чтении 9 декабря 2014 года, однако дальнейшее движение законопроекта в настоящее время не происходит.
--------------------------------
<1> Законопроект N 465407-6 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию".
С ноября 2015 года уточнены <1> такие существенные для девелоперов понятия, как "индивидуальное жилищное строительство", "малоэтажное строительство", "дачное строительство", "блокированное жилье", а также целый ряд иных видов разрешенного использования, не связанных с жильем. В дополнение к ранее существующим видам разрешенного использования в классификатор включены следующие:
- объекты гаражного назначения (код 2.7.1);
- амбулаторно-поликлиническое обслуживание (код 3.4.1);
- стационарное медицинское обслуживание (код 3.4.2);
- дошкольное, начальное и среднее общее образование (код 3.5.1);
- среднее и высшее профессиональное образование (код 3.5.2);
- обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях (код 3.9.1);
- амбулаторное ветеринарное обслуживание (код 3.10.1);
- приюты для животных (код 3.10.2);
- объекты придорожного сервиса (код 4.9.1);
- туристическое обслуживание (код 5.2.1);
- автомобилестроительная промышленность (код 6.2.1);
- фармацевтическая промышленность (код 6.3.1);
- атомная энергетика (код 6.7.1);
- санаторная деятельность (код 9.2.1);
- ведение огородничества (код 13.1);
- ведение садоводства (код 13.2);
- ведение дачного хозяйства (код 13.3).
--------------------------------
<1> Приказ Министерства экономического развития РФ от 30.09.2015 N 709 "О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 54".
В отношении каждого из этих видов разрешенного использования содержатся пояснения о содержании этих видов деятельности.
Содержание большинства ранее имеющихся в классификаторе видов разрешенного использования было уточнено. В частности, поправками внесены изменения в коды 2.7 (обслуживание жилой застройки), 3.1 (коммунальное обслуживание), 4.1 (деловое управление).
С ноября 2017 года уточнено <1> только описание такого ВРИ, как "обслуживание жилой застройки". Закреплено, что размещение соответствующих объектов капитального строительства (объектов коммунального хозяйства, социального и бытового обслуживания и др.) возможно, только если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, связано с проживанием граждан и не нарушает права жителей, в то время как в соответствии с предыдущей редакцией описания ВРИ размещение указанных объектов должно быть связано только с удовлетворением повседневных потребностей жителей и не причинять им существенного неудобства.
--------------------------------
<1> Приказ Минэкономразвития России от 06.10.2017 N 547 "О внесении изменения в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540".
