Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Юридический справочник застройщика
Настоящее издание включает в себя разъяснения правовых и организационных вопросов, возникающих в процессе деятельности организаций, функционирующих в сфере жилищного строительства.
1.3.4. Особенности использования территории
в границах красных линий

Градостроительным кодексом РФ предусмотрен еще один вид градостроительных ограничений - красные линии. Согласно п. 11 ст. 1 ГрК РФ это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.
Исходя из п. 12 указанной статьи территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Смысл красных линий заключается в том, что формирование земельных участков не должно приводить к уменьшению существующей (или планируемой) территории общего пользования. Устанавливая красную линию, орган власти публично заявляет, что в этих границах будет проложена дорога, или закрепляет границы, в которых проходит трубопровод. Главной особенностью территорий общего пользования является невозможность приватизации земельных участков в границах такой территории.
Помимо этого, красные линии используются в градостроительном законодательстве в ряде случаев в качестве точки отсчета для различного рода ограничений (например, отступов и т.п.).
В соответствии с п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).
Также запрет на приватизацию земельных участков в границах территории общего пользования предусмотрен п. 12 ст. 85 ЗК РФ. Данная норма сформулирована следующим образом: "Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации".
Необходимо обратить внимание, что ни Закон о приватизации, ни ЗК РФ не упоминают в указанных запретах о красных линиях, оперируя лишь понятием территории общего пользования и перечислением конкретных видов таких территорий. Более того, норма ЗК РФ прямо указывает, что запрет установлен только в отношении участков, непосредственно занятых соответствующими объектами.
Как следует из определения красных линий, данного в ГрК РФ, они могут обозначать не только существующую, но и планируемую (изменяемую, вновь образуемую) территорию общего пользования. Другими словами, красные линии не всегда подтверждают существование территории общего пользования. В некоторых случаях они обозначают только намерение в будущем организовать на территории в границах красных линий территорию общего пользования (проектные красные линии). Такое толкование соответствует позиции Верховного Суда РФ <1>.
--------------------------------
<1> Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2009 N 11-В09-19.

Государственные (муниципальные) органы зачастую толкуют наличие красных линий как безусловное основание для отказа в приватизации земельного участка. При этом прочие обстоятельства ими не учитываются. К примеру, в одном судебном деле орган власти полагал, что красная линия обозначает существующую (а не планируемую) территорию общего пользования, и отказывал в приватизации участка, несмотря на то что красная линия проходила через здание, находящееся в частной собственности <1>. Между тем наличие здания, находящегося в частной собственности, исключает беспрепятственное использование участка под зданием неограниченным кругом лиц и позволяет однозначно установить, что спорные красные линии обозначают лишь планируемые, а не существующие границы территории общего пользования.
--------------------------------
<1> Постановление АС Северо-Западного округа от 08.07.2015 по делу N А56-59765/2014.

Подобное толкование со стороны государственных органов основано на неверном толковании закона и смешении понятий "резервирование земель" и "установление красных линий", которые существенно отличаются.
Исходя из сравнения двух редакций ст. 28 Закона о приватизации отметим, что ранее в Законе содержалась норма, согласно которой не подлежали приватизации участки, предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
В актуальной редакции данного Закона указанная норма отсутствует. Вместо этой нормы законодатель ввел запрет на приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.
В случае необходимости реализации публичных интересов земельное законодательство содержит такие институты, как резервирование (ст. 70.1 ЗК РФ) и изъятие земельных участков (ст. 49 ЗК РФ). В соответствии со ст. 70.1 ЗК РФ резервирование земель допускается в установленных документацией по планировке территории зонах планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения. Исходя из п. 3 Постановления Правительства РФ от 22.07.2008 N 561 "О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд" решение о резервировании земель принимается на основании документации по планировке территории.
Таким образом, при необходимости установления запрета на приватизацию земельного участка в границах проектных красных линий государственным органам следует принимать решение о резервировании земель. То есть документация по планировке территории, которой устанавливаются проектные красные линии, является основанием для принятия решения о резервировании, а не заменяет его.
Кроме того, ст. 70.1 ЗК РФ предусматривает максимальный срок резервирования земель для государственных и муниципальных нужд - не более трех лет. Между тем установленные документацией по планировке территории проектные красные линии не имеют срока.
Таким образом, если предположить, что закон запрещает приватизацию участка в границах проектных красных линий, установление таких линий полностью заменяло бы собой институт резервирования земель, при этом ограничивая права владельцев не на три года, а бессрочно.
Исходя из изложенного установление проектной красной линии (утверждение проекта планировки территории) дает органам государственной власти возможность принять решение о резервировании земель, но само по себе не влечет ограничение права на приватизацию земельного участка.
Еще одной проблемой зачастую является давность установления красных линий. Поскольку данный институт возник еще в Российской империи и активно применялся в Советском Союзе, на данный момент существует множество красных линий, установленных советскими актами, которые были приняты задолго до вступления в силу ГрК РФ.
Для регулирования переходного периода законодатель ввел не вполне ясную норму. Согласно ст. 2 Закона N 191-ФЗ утвержденная до введения в действие ГрК РФ градостроительная документация, в том числе генеральные планы городских и сельских поселений, генеральные планы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также принятые до введения в действие ГрК РФ правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований), действует в части, не противоречащей ГрК РФ.
Во-первых, указанная выше норма отсылает к понятию "градостроительная документация", которое отсутствует в ГрК РФ 2004 года. Оно содержалось в предыдущем ГрК РФ 1998 года, и к такой документации относились:
- территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);
- генеральные планы городских и сельских поселений;
- проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.
Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя:
a) проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (далее - проект планировки);
b) проекты межевания территорий;
c) проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений.
Кроме того, данный перечень оставался открытым. Субъекты РФ и муниципальные образования могли устанавливать иные виды градостроительной документации.
Таким образом, красная линия может на данный момент устанавливать какие-либо ограничения, только если она установлена документом, который отнесен к градостроительной документации старым Градостроительным кодексом, нормативным актом субъекта или муниципального образования.
Во-вторых, указанная выше норма Закона N 191-ФЗ указывает, что принятая до вступления в силу ГрК РФ 2004 года градостроительная документация действует только в той части, в которой не противоречит актуальному ГрК РФ.
Между тем исходя из п. 3 ст. 42 ГрК РФ красные линии устанавливаются проектом планировки территории (в некоторых случаях проектом межевания территории). Установление красных линий иными документами ГрК РФ не предусматривается. Исходя из п. 4 ст. 41 ГрК РФ проект планировки территории относится к документации по планировке территории. В соответствии с п. 10 ст. 45 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.
То есть, чтобы не противоречить ГрК РФ, документ, который устанавливал красные линии до вступления в силу ГрК РФ, должен быть разработан в соответствии с генеральным планом, ПЗЗ, нормативами градостроительного проектирования и другими нормативными актами.
Представляется, что если хотя бы один из таких актов был принят уже после документа, устанавливающего красные линии, то нельзя считать, что такой документ разработан в соответствии с п. 10 ст. 45 ГрК РФ, а соответственно, в силу ст. 2 Закона N 191-ФЗ не должен подлежать применению.
На основании изложенного при обнаружении красной линии на планируемом к приобретению (или уже приобретенном) участке застройщику необходимо проанализировать:
1) каким актом она установлена и не противоречит ли данный акт ГрК РФ;
2) обозначает ли данная линия существующую или планируемую территорию общего пользования.
Однако даже в случае, если будет установлено, что красная линия установлена актом, принятым задолго до актуального генплана и ПЗЗ, и отображает лишь планируемую территорию общего пользования, приобретение права аренды земельного участка в границах красных линий чревато судебным спором с государственными органами при попытке его приватизировать в последующем.
Также не стоит забывать, что хоть проектная красная линия и не устанавливает запрет на приватизацию участка, она дает возможность государственным органам зарезервировать или изъять земельный участок под цели, ради которых данная линия устанавливалась.
В заключение отметим, что с 1 июля 2017 года норма о регулировании требований к градостроительному плану указывает пп. 17 п. 3 ст. 57.3 ГрК РФ на необходимость указания красных линий при выдаче градостроительного плана. С учетом того что перечень п. 3 ст. 57.3 ГрК РФ сформулирован неудачно (в ряде пунктов указывается в скобках "при его наличии", а в остальных такое указание отсутствует), еще до вступления в силу этой нормы представители государственных органов начали говорить о том, что теперь разработка ППТиПМ должна быть обязательным предварительным этапом до выдачи градостроительного плана. Представляется, что данные доводы не имеют под собой никакого юридического основания, так как если следовать такой логике, то на всех участках должны присутствовать "зоны публичных сервитутов" и т.п. параметры, в отношении которых также не указано на сакраментальное "при их наличии".
Более того, в силу п. 4 ст. 57.3 ГрК РФ выдача ГПЗУ для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения ППТиПМ в случае, если в соответствии с ГрК РФ размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии ППТиПМ. Однако в силу п. 2 ст. 41 ГрК РФ подготовка ППТиПМ в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не требуется, за исключением прямо установленных случаев.
С учетом вышеизложенного красные линии в градостроительный план вносятся только при их наличии, а их отсутствие/неустановление не может являться основанием для отказа выдачи градостроительного плана или обязания выполнить работы по разработке ППТиПМ.

Безымянная страница

Юридическая литература:
- Юридическая помощь: вопросы и ответы
- Трудовое право России: Учебник
- Наследственное право
- Юридический справочник застройщика
- Гражданское право: Учебник : Том 1
- Единый налог на вмененный доход: практика применения
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Транспортные преступления: понятие, виды, характеристика: Монография
- Бюджетное право: Учебник
- Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека
- Договор трансграничного займа: право и практика
- Судебный конституционный нормоконтроль: осмысление российского опыта: Монография
- Несостоятельность (банкротство) юридических и физических лиц: Учебное пособие
- Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе
- Административное судопроизводство
- Деликтные обязательства и деликтная ответственность в английском, немецком и французском праве
- Гражданское право том 1
- Гражданское право том 2
- Защита интеллектуальных прав
- Право интеллектуальной собственности
- Земельное право
- Налоговое право
- Конституционно-правовые основы антикоррупционных реформ в России и за рубежом
- Семейное право
- Конституционное право Российской Федерации
Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!