Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
Юридический справочник застройщика
Настоящее издание включает в себя разъяснения правовых и организационных вопросов, возникающих в процессе деятельности организаций, функционирующих в сфере жилищного строительства.
Кадастровый учет и регистрация охранных зон

В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 7 Закона N 218-ФЗ в состав Единого государственного реестра недвижимости входит самостоятельный реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территории и прочих зон, так или иначе обременяющих земельные участки. Согласно пп. 5 п. 5 ст. 8 Закона N 218-ФЗ сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах территории с особыми условиями использования территории, включаются в кадастр недвижимости, который является составной частью Единого государственного реестра недвижимости.
Как следует из ст. 10 Закона N 218-ФЗ, в ЕГРН вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:
1) индивидуальные обозначения таких зон и территорий (вид, тип, номер, индекс и другие обозначения);
2) описание местоположения границ таких зон и территорий;
3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон, о создании таких территорий;
4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон, о создании или об изменении таких территорий и источники официального опубликования этих решений или указания на положения НПА, на основании которых установлены зоны с особыми условиями использования территорий, в случае, если такими НПА не предусмотрено принятие решений об установлении зон с особыми условиями использования территорий;
5) реквизиты соглашения о создании особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации;
6) содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон или территорий (в отношении зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий);
7) реквизиты решений Правительства Российской Федерации о создании, увеличении площади или досрочном прекращении существования особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны.
Подпункт 9 п. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в случае принятия ими решений об установлении или изменении границ зоны с особыми условиями использования территорий.
При этом в соответствии со ст. 46 Закона N 221-ФЗ сведения об установленных до дня вступления в силу данного Закона зонах с особыми условиями использования территорий, содержащиеся в документах, хранящихся в государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, подлежат внесению в ГКН.
Отдельные положения отраслевых нормативных актов прямо устанавливают, что охранная зона считается установленной с момента осуществления ее кадастрового учета <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 6 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160.

Исходя из описанных выше норм, казалось бы, запросив обычную кадастровую выписку, можно установить, какие охранные зоны установлены в отношении земельного участка, и сопоставить данные зоны с планируемым к осуществлению проектом застройки, однако это не так.
В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.12.2014 N 798 до 1 января 2017 года был установлен переходный период, в рамках которого Росреестр должен был включить в ЕГРН сведения об установленных до вступления в силу Закона N 221-ФЗ зонах с особыми условиями использования территорий.
Однако в соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона N 252-ФЗ <1> сведения о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости до 1 января 2022 года.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 13.07.2015 N 252-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Соответственно, предполагается, что сведения обо всех уже существующих зонах с особыми условиями использования будут внесены в ЕГРН к 2022 г. Вместе с тем имеющийся опыт выполнения государственными и муниципальными органами Приказа Минэкономразвития России от 12.12.2014 N 798, к сожалению, позволяет усомниться в том, что к указанному сроку сведения обо всех существующих зонах будут внесены в ЕГРН.
Необходимо отметить, что Законом N 252-ФЗ в ЗК РФ и ГрК РФ внесены изменения, направленные на дополнительное создание условий для внесения сведений о зонах с особыми условиями использования в ЕГРН, информирование правообладателей земельных участков, попадающих в соответствующие зоны, об их установлении, а также унификацию порядка установления охранных зон в отношении будущих объектов.
Так, в соответствии с п. п. 5.1, 5.2 ст. 87 ЗК РФ обязательным приложением к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории являются сведения о границах такой зоны, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ такой зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра объектов недвижимости. Подготовка такого описания, перечня координат характерных точек границ зоны обеспечивается правообладателями указанных объектов.
Пункт 5.3 ст. 87 ЗК РФ предусматривает обязательное уведомление правообладателей земельных участков, включенных в границы зоны с особыми условиями использования территории, об ограничениях использования земельных участков в границах такой зоны в течение 15 дней с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об установлении такой зоны. Указанные изменения в ЗК РФ вступили в силу с 1 января 2016 г.
Постановлением N 662 <1> утверждены Правила уведомления правообладателей земельных участков, включенных в границы зоны с особыми условиями использования территории, об ограничениях использования земельных участков в границах такой зоны (далее - Правила).
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 12.07.2016 N 662 "Об уведомлении правообладателей земельных участков, включенных в границы зоны с особыми условиями использования территории, об ограничениях использования земельных участков в границах такой зоны".

Правила предусматривают направление уведомления правообладателям земельных участков о попадании земельных участков в зоны с особыми условиями использования:
- по адресу электронной почты правообладателя земельного участка, который содержится в ЕГРН;
- почтовым отправлением по почтовому адресу правообладателя земельного участка, который содержится в ЕГРН и по которому осуществляется связь с правообладателем земельного участка (при отсутствии в ЕГРН сведений об адресе электронной почты правообладателя земельного участка).
Соответственно, наличие контактной информации правообладателя земельного участка в ЕГРН приобретает еще большее значение, и контроль за ее внесением полностью отвечает интересам правообладателей.
В уведомлении должны быть указаны следующие сведения:
- наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об установлении зоны, реквизиты такого решения;
- дата внесения в кадастр недвижимости сведений об установлении зоны;
- индивидуальное обозначение (вид, тип, номер, индекс и т.п.) зоны;
- описание местоположения границ зоны;
- содержание ограничений использования объектов недвижимости в границах зоны;
- кадастровые номера земельных участков, включенных в границы зоны и принадлежащих правообладателю.
Несмотря на отсутствие прямого указания на это в Правилах, из смысла п. 5.3 ст. 87 ЗК РФ, а также самих Правил следует, что уведомление правообладателей земельных участков о попадании земельных участков в зоны с особыми условиями использования должно осуществляться Росреестром.
Унификация правил в части установления охранных зон объектов связана с внесением изменений в ГрК РФ, вступивших в силу с 1 января 2018 г.
Так, в соответствии с пп. 13 п. 3 ст. 55 ГрК РФ в случае подачи заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом электроэнергетики, системы газоснабжения, транспортной инфраструктуры, трубопроводного транспорта или связи, и если для эксплуатации этого объекта в соответствии с федеральными законами требуется установление охранной зоны, для принятия решения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо представить подготовленные в электронной форме текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ такой зоны. При этом местоположение границ такой зоны должно быть согласовано с органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на принятие решений об установлении такой зоны (границ такой зоны), за исключением случаев, если указанные органы являются органами, выдающими разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Одновременно в п. 10.2 ст. 55 ГрК РФ предусмотрено, что в указанном случае обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию являются представленные заявителем текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ такой зоны. При этом данное разрешение одновременно является решением об установлении охранной зоны указанного объекта.
Вместе с тем при всей положительной направленности приведенных изменений необходимо отметить, что существует сформировавшаяся судебная практика в отношении действия уже установленных охранных зон, согласно которой охранная зона инженерных сетей, построенных в советский период, не требовала кадастрового учета и, соответственно, ограничения такой зоны действуют без кадастрового учета и в настоящее время <1>.
--------------------------------
<1> Определение ВАС РФ от 04.06.2013 N ВАС-6464/13 по делу N А65-30854/2011.

Ситуацию с "невыявленными" зонами, к сожалению, не исправляет наличие в п. 6 ст. 56 ЗК РФ нормы о том, что охранные зоны являются обременением земельного участка и подлежат государственной регистрации в качестве таковых.
К сожалению, правоприменительная практика государственных органов игнорирует норму ЗК РФ. Так, Росреестр как орган, ответственный за регистрацию прав на недвижимое имущество и ограничений (обременений) такого имущества, полагает, что ограничение участка в виде охранной зоны не подлежит государственной регистрации <1>. К похожему выводу приходят и суды <2>. Основным аргументом судов является то, что создание охранной зоны и ограничения по использованию земельного участка в охранной зоне связаны с самим фактом существования опасного объекта, а не с регистрацией охранной зоны. Очевидно, с учетом комплексных нововведений в законодательство данный подход должен измениться.
--------------------------------
<1> Письмо Росреестра от 18.12.2014 N 14-17484/14.
<2> Апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 13.11.2014 по делу N 33-15312/2014.

Также можно говорить о том, что определенные предпосылки для отхода от приведенной судебной практики уже существуют. Так, ВС РФ не поддержал доводы нижестоящих судов о признании построек самовольными ввиду их возведения с нарушением минимального расстояния до газопровода, построенного в 1973 г., поскольку информация о наличии газопровода отсутствовала на картах землепользователей в исполкомах районных (городских) Советов народных депутатов, а именно это обстоятельство имело юридическое значение для решения вопроса о том, являлись ли действия правообладателя по возведению на земельном участке садового дома противоправными <1>.
--------------------------------
<1> Определение Верховного Суда РФ от 26.09.2017 N 9-КГ17-11.

Безымянная страница

Юридическая литература:
- Юридическая помощь: вопросы и ответы
- Трудовое право России: Учебник
- Наследственное право
- Юридический справочник застройщика
- Гражданское право: Учебник : Том 1
- Единый налог на вмененный доход: практика применения
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Транспортные преступления: понятие, виды, характеристика: Монография
- Бюджетное право: Учебник
- Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека
- Договор трансграничного займа: право и практика
- Судебный конституционный нормоконтроль: осмысление российского опыта: Монография
- Несостоятельность (банкротство) юридических и физических лиц: Учебное пособие
- Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе
- Административное судопроизводство
- Деликтные обязательства и деликтная ответственность в английском, немецком и французском праве
- Гражданское право том 1
- Гражданское право том 2
- Защита интеллектуальных прав
- Право интеллектуальной собственности
- Земельное право
- Налоговое право
- Конституционно-правовые основы антикоррупционных реформ в России и за рубежом
- Семейное право
- Конституционное право Российской Федерации
Rambler's Top100
На правах рекламы:

Copyright 2007 - 2018 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!