Комментарии.org
Комментарии
Российского
законодательства.
ГЛАВНАЯ                                  КАРТА САЙТА                       О ПРОЕКТЕ                            КОНТАКТЫ





















2. Договор строительного подряда*(44)

Договор строительного подряда - это соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор регламентируют ст. 740-757 ГК. К договору строительного подряда применяются общие положения о подряде, если это не противоречит специальным нормам о строительном подряде. К источникам регулирования строительного подряда помимо Гражданского кодекса относятся и некоторые специальные законы, например, Федеральный закон "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ; Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ, Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (см. прилаг. диск), СНИПы и ГОСТы в области строительства, а также рекомендательные акты.

Предпосылки и порядок заключения договора строительного подряда

Как правило, по заданию заказчика специализированная организация готовит технико-экономическое обоснование строительства объекта (ТЭО) и составленную на его основе проектную документацию. В зависимости от того, насколько сложен строящийся объект, применяется либо одностадийное, либо двухстадийное проектирование. При двухстадийном проектировании сначала разрабатывается сам проект, а затем еще и специальная рабочая документация, которая конкретизирует данные, содержащиеся в техническом проекте. Одностадийное проектирование применяется при строительстве типовых, относительно несложных объектов, где не требуется развитие технического проекта в рабочей документации.
Обязанность по подготовке ТЭО и проектной документации может взять на себя и непосредственно подрядчик. Указанные документы подлежат:
1. Обязательной государственной экспертизе:
в Экспертном совете при Правительстве РФ (проекты, имеющие важное государственное значение);
в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Госкомитете РФ по жилищной и строительной политике (другие проекты независимо от источников финансирования).
2. Утверждению в установленном законом порядке:
в органах архитектуры и градостроительства;
в органах государственного контроля и надзора;
в представительных и исполнительных органах власти.
Если строительство осуществляется за счет федеральных средств, то утверждают проект соответствующие федеральные органы, если за счет субъекта Федерации - то компетентные органы субъекта Федерации, если строительство финансирует частный инвестор, то наряду с указанными органами утверждает проект и инвестор.
Договор строительного подряда заключается как в обычном порядке, так и посредством проведения специальных подрядных торгов.*(45)
Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса.
Конкурс проводится в виде тендера, представляющего собой соревнование представленных претендентами оферт.

Виды подрядных торгов

В зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора претендентов:
торги с предварительной квалификацией;
торги без предварительной квалификации.
В зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету торгов:
торги первичные;
торги вторичные.
В зависимости от участия иностранного оферента:
торги с участием иностранного оферента;
торги без участия иностранного оферента.
В зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашения их результатов:
торги гласные;
торги негласные.
В зависимости от того, допускается ли к участию в торгах неограниченное число претендентов либо только претенденты, удовлетворяющие специально оговоренным условиям:
торги открытые;
торги закрытые.
Организация тендера включает:
формирование состава тендерного комитета;
утверждение заказчиком состава тендерного комитета;
предварительную квалификацию претендентов на предмет установления и оценки их материально-технической базы, а также кадрового обеспечения;
внесение претендентами задатка на расчетный счет заказчика;
формирование тендерным комитетом оценочной комиссии для оценки предложений заключить договор, установления круга победителей, выдачи рекомендаций по выбору победителя;
оформление решения тендерного комитета в отношении конкретного победителя;
утверждение результатов торгов заказчиком.
Представленные претендентами оферты должны соответствовать критериям тендерной документации, в которой содержатся:
1. Общие сведения об объекте и предмете торгов, т.е. информация об объекте, который должен быть построен с указанием его местонахождения, сроков выполнения работ, наименования заказчика и т.д.
2. Проектная документация, включающая чертежи, схемы, графики, спецификации и т.п.
3. Требования по составу документов оферты, которые обычно включают заявку на участие в подрядных торгах, временное поручительство в форме гарантии банка, копию платежного документа, подтверждающего внесение задатка и т.д.
4. Инструкция оферентам, отражающая информацию и требования по условиям разработки, порядку оформления и представления оферты.
5. Условия и порядок проведения торгов, где указывается вид и форма проведения торгов, порядок выбора победителя и другие вопросы.
6. Проект договора строительного подряда.
7. Форма заявки на участие в торгах.
С победителем торгов заказчик обычно заключает протокол о намерениях, который позволяет спланировать предстоящую производственную деятельность (заключение договоров на поставку материалов и оборудования, определение требуемых финансовых ресурсов и др.).
В протоколе о намерениях отражается:
наименование сторон;
наименование объекта строительства;
основные данные по объекту строительства (объемы и сроки работ, их стоимость);
техническая характеристика объекта;
сроки и порядок передачи проектной документации;
условия освобождения площади для строительства;
порядок обеспечения объекта строительства всем необходимым;
условия платежей и др.
В последующем протокол о намерениях может трансформироваться в предварительный или основной договор.

Особенности договора

Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Отдельные виды строительной деятельности в Российской Федерации подлежат лицензированию.
Стороны договора - подрядчик и заказчик. Подрядчик - специализированные строительные организации, имеющие соответствующие лицензии и являющиеся профессионалами в строительстве. Заказчик - любое физическое или юридическое лицо. Однако в рассматриваемой области выполнение функций заказчика требует специальных знаний и навыков. Поэтому на практике функции заказчика нередко передаются третьей стороне - инженеру или инженерной организации (ст. 749 ГК), в круг обязанностей которых входит осуществление контроля, надзора за строительством и принятие решений от имени заказчика. Правовой основой регулирования отношений заказчика и инженера является договор об оказании услуг такого рода. На заключение такого договора согласия подрядчика не требуется. Ответственность за действия инженера несет заказчик в пределах предоставленных инженеру полномочий.
Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок, условие о составе и содержании технической документации, а также о порядке и сроках ее представления.
Предметом договора строительного подряда являются различного рода строительные работы, в том числе связанные с возведением зданий и сооружений, реконструкцией объекта, сооружением фундамента, прокладкой коммуникаций, производством кровельных работ, монтажных работ, пуско-наладочных работ и др.
Предмет договора определяется технической документацией и сметой. Техническая документация - это совокупность документов, определяющих объем, содержание работ и другие предъявляемые к работам требования. Основу технической документации составляет проектная документация. Строительная документация должна соответствовать строительным нормам и правилам. В договоре должны быть четко прописаны состав технической документации, какая из сторон несет обязанность по ее составлению и утверждению. Независимо от того, кто конкретно выполняет обязанность по составлению технической документации, она должна быть согласована между сторонами.
Будучи утвержденной и согласованной, техническая документация, как правило, должна оставаться неизменной в течение всего срока действия договора, а работы вестись в строгом соответствии с ее требованиями. Из этого правила есть следующие исключения:
1) техническая документация подлежит корректировке, если в ней оказались неучтенными отдельные виды работ, без которых в ходе строительства не обойтись. Ответственность при этом ложится на ту сторону, которая была обязана разработать техническую документацию;
2) закон предоставляет заказчику право вносить в одностороннем порядке изменения в техническую документацию, если это не превышает 10% стоимости работ (если изменения технической документации выходят за пределы 10% стоимости работ, то в этом случае вопрос подлежит согласованию с подрядчиком, который может и отказаться от таких работ);
3) техническая документация подлежит корректировке в случае обнаружения в ней прямых ошибочных решений. В этом случае подрядчик может сам устранить эти ошибки, но он должен иметь возможность доказать, что они действительно имели место.
Цена договора:
а) определяется сметой, которая составляется на основе технической документации. Смета может быть твердой и приблизительной;
б) уплата цены может быть предусмотрена как за весь завершенный объект в целом, так и за его отдельные этапы или периодически - за фактически выполненный объем работ.
Сроки выполнения строительных работ определяются сторонами. Они должны включать начало работ и их окончание и могут предусматривать промежуточные сроки начала и окончания отдельных этапов работы.
В договоре могут устанавливаться также случаи и порядок передачи заказчиком подрядчику в пользование складских помещений, гаражей и т.д., обеспечение временной подводкой электроснабжения, водо- и паропровода, обеспечение транспортировки грузов. Оплата таких услуг должна быть предусмотрена в договоре. Если это не сделано, то предполагается, что услуги являются обязанностью заказчика, что учтено при составлении сметы, т.е. дополнительная оплата услуг подрядчика не требуется.
В договоре возможно установление условий о страховании различного рода рисков (риска случайной гибели объекта, риска причинения вреда имуществу третьих лиц в ходе строительства и т.п.). Выполнение стороной обязательств по страхованию не освобождает ее от необходимости принятия мер для предотвращения наступления страхового случая.
Форма договора - простая письменная.
Стороны по договору строительного подряда обязаны принимать все необходимые меры по устранению препятствий для выполнения работ. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены.
Переход права собственности на объект от подрядчика к заказчику происходит только после государственной регистрации такого перехода.

Содержание договора

Права и обязанности подрядчика

-------------------------------------T----------------------------------¬
¦               Права                ¦           Обязанности            ¦
+------------------------------------+----------------------------------+
¦1. Определять способы ведения работы¦1.     Осуществлять  строительство¦
¦(если иное не определено договором).¦(реконструкцию,         расширение¦
¦                                    ¦производства      и         т.д.),¦
¦                                    ¦предусмотренное договором.        ¦
¦2. Досрочно завершить работы.       ¦2. Выполнять  указания  заказчика,¦
¦                                    ¦если они не противоречат  условиям¦
¦                                    ¦договора     и     не     являются¦
¦                                    ¦вмешательством                   в¦
¦                                    ¦оперативно-хозяйственную          ¦
¦                                    ¦деятельность подрядчика.          ¦
¦3. Требовать оплаты произведенных  в¦3. Обеспечить стройку материалами,¦
¦соответствии с договором работ.     ¦деталями, конструкциями,  а  также¦
¦                                    ¦оборудованием,      если       это¦
¦                                    ¦предусмотрено договором.          ¦
¦4. Требовать пересмотра сметы,  если¦4. Приостановить  строительство  и¦
¦по   независящим    от    подрядчика¦уведомить об этом заказчика,  если¦
¦причинам стоимость  работ  превысила¦обнаружится          необходимость¦
¦согласованную  сторонами  смету   не¦производства   не    учтенных    в¦
¦менее чем на 10%.                   ¦технической документации работ.   ¦
¦5.         Требовать          оплаты¦5.    Опробовать    и     испытать¦
¦непредусмотренных  договором  работ,¦смонтированное оборудование.      ¦
¦которые   подрядчик     выполнил, не¦                                  ¦
¦дожидаясь согласия  заказчика,  если¦                                  ¦
¦докажет, что действовал в  интересах¦                                  ¦
¦заказчика    (в         случае, если¦                                  ¦
¦промедление  могло  вести  к  гибели¦                                  ¦
¦объекта и проч.).                   ¦                                  ¦
¦6.    Отказаться    от    выполнения¦6.      Следовать      требованиям¦
¦необходимых  дополнительных   работ,¦стандартов,     определенных     в¦
¦если   они   не   входят   в   сферу¦федеральных   СНиП   (строительные¦
¦профессиональной        деятельности¦нормы и правила),  территориальных¦
¦подрядчика,  либо  не   могут   быть¦строительных  нормах,   отраслевых¦
¦выполнены по иным  не  зависящим  от¦строительных    нормах,     нормах¦
¦подрядчика причинам.                ¦предприятий.                      ¦
¦7.  В   случае   если     законом на¦7.  Производить  строительство   с¦
¦заказчика   возложена    обязанность¦соблюдением   требований    охраны¦
¦осуществления надзора и контроля  за¦окружающей  среды  и   обеспечения¦
¦ходом строительных работ,  а  он  от¦безопасности строительных работ.  ¦
¦исполнения     этой      обязанности¦                                  ¦
¦уклонился,     подрядчик      вправе¦                                  ¦
¦ссылаться  на  то,  что   допущенные¦                                  ¦
¦недостатки  были  бы  им  устранены,¦                                  ¦
¦если  бы  заказчик   исполнил   свои¦                                  ¦
¦обязанности по осуществлению надзора¦                                  ¦
¦и контроля за ходом работ.          ¦                                  ¦
¦8. Требовать оплаты работы в  полном¦8. Сообщить заказчику о выполнении¦
¦объеме,  предусмотренном   сметой, в¦работ, предусмотренных  договором,¦
¦случае   гибели   или    повреждения¦и сдать результат работы.         ¦
¦объекта   строительства       до его¦                                  ¦
¦передачи    заказчику     вследствие¦                                  ¦
¦недоброкачественности     переданных¦                                  ¦
¦заказчиком            материалов или¦9.    Гарантировать     достижение¦
¦ошибочности  указаний  заказчика  по¦объектом показателей, указанных  в¦
¦способу   выполнения       работ при¦технической    документации,     и¦
¦условии, что подрядчик исполнил свои¦возможность эксплуатации объекта в¦
¦обязанности    по     предупреждению¦течение гарантийного срока.       ¦
¦заказчика.                          ¦10.    Отвечать    за     дефекты,¦
¦                                    ¦обнаруженные       в       течение¦
¦                                    ¦гарантийного срока,  если  они  не¦
¦                                    ¦явились   следствием   нормального¦
¦                                    ¦износа объекта,  неправильной  его¦
¦                                    ¦эксплуатации   или    неправильных¦
¦                                    ¦инструкций,          разработанных¦
¦                                    ¦заказчиком  или  привлеченными  им¦
¦                                    ¦третьими лицами.                  ¦
¦                                    ¦11. Устранять за  отдельную  плату¦
¦                                    ¦недостатки, за  которые  подрядчик¦
¦                                    ¦ответственности не несет.         ¦
L------------------------------------+-----------------------------------

Права и обязанности заказчика

---------------------------------------T--------------------------------¬
¦                Права                 ¦           Обязанности          ¦
+--------------------------------------+--------------------------------+
¦1. Требовать исполнения  всех  условий¦1.    Своевременно  предоставить¦
¦договора.                             ¦подрядчику земельный участок под¦
¦                                      ¦строительство.                  ¦
¦2. Поручить осуществление  функций  по¦2.  Обеспечить  фронт   работ на¦
¦надзору  и  контролю  за  ходом  работ¦объектах,             подлежащих¦
¦третьему лицу.                        ¦реконструкции  или  техническому¦
¦                                      ¦переоснащению.                  ¦
¦3. В  одностороннем  порядке  изменить¦3.    Передать    подрядчику все¦
¦техническую  документацию,  если   эти¦необходимые        документы для¦
¦изменения не превышают  10%  стоимости¦производства  работ   в   местах¦
¦работ.                                ¦прохождения            подземных¦
¦                                      ¦коммуникаций,  в  зоне воздушных¦
¦                                      ¦линий  электропередачи  и  линий¦
¦                                      ¦связи.                          ¦
¦4.  Давать  указания     подрядчику об¦4.  Оказать  подрядчику  услуги,¦
¦устранении недостатков,  выявленных  в¦связанные      с    энерго-    и¦
¦результатах выполненных им работ.     ¦водоснабжением и др.            ¦
¦5.        Требовать         проведения¦5.   Осуществлять   контроль   и¦
¦предварительных  испытаний  результата¦надзор  за  ходом  и   качеством¦
¦работ.                                ¦работ,  соблюдением  сроков   их¦
¦                                      ¦выполнения,            качеством¦
¦                                      ¦материалов.*(46)                ¦
¦6.   Взыскивать   убытки   в    случае¦6.  Заявить  подрядчику  о  всех¦
¦нарушения   подрядчиком    требований,¦выявленных  недостатках  в  ходе¦
¦содержащихся       в       технической¦строительства   (заказчик,    не¦
¦документации;     за      недостижение¦сделавший   такого    заявления,¦
¦производственным  объектом   проектной¦теряет   право   в    дальнейшем¦
¦мощности  (ст. 754  ГК)   (неустойки и¦ссылаться  на  обнаруженные   им¦
¦штрафы  взыскиваются  лишь  в   случае¦недостатки).                    ¦
¦упоминания о них в договоре).         ¦                                ¦
¦7. Отказаться от приемки  работ,  если¦7. При получении  от  подрядчика¦
¦обнаруженные   недостатки    исключают¦уведомления    о    приостановке¦
¦возможность  использования  результата¦стройки в связи с необходимостью¦
¦работ для целей, указанных в договоре.¦производства неучтенных работ  в¦
¦                                      ¦10-дневный     срок     сообщить¦
¦                                      ¦подрядчику о принятом решении.  ¦
¦                                      ¦8. Приступить  за  свой  счет  к¦
¦                                      ¦приемке    работ,    выполненных¦
¦                                      ¦подрядчиком.                    ¦
¦                                      ¦9. Если по независящим от сторон¦
¦                                      ¦причинам           строительство¦
¦                                      ¦приостановлено     и      объект¦
¦                                      ¦законсервирован,   оплатить    в¦
¦                                      ¦полном      объеме       работы,¦
¦                                      ¦выполненные      до      момента¦
¦                                      ¦консервации.                    ¦
L--------------------------------------+---------------------------------

Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда

Заказчик за свой счет и в предельно короткий срок после получения от подрядчика сообщения о готовности результата строительных работ к сдаче организует и проводит приемку результатов работ.
Если строительство велось полностью или частично за счет бюджетных ассигнований, сдача-приемка работ производится в два этапа.
1. Объект принимается рабочей комиссией, сформированной заказчиком и подрядчиком, с участием проектировщика и представителей уполномоченных государственных органов.
2. Объект принимается государственной приемной комиссией.
Если строительство велось за счет частных источников финансирования, приемка может производиться в один этап с обязательным участием представителей уполномоченных государственных органов.
Приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания эксплуатационных качеств построенного объекта. В этом случае приемка объекта осуществляется только при положительном результате предварительных испытаний.
Сдача-приемка объекта строительства оформляется актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в том случае, если мотивы отказа от подписания акта будут признаны им обоснованными. В частности, заказчик имеет право отказаться от приемки работ только тогда, когда в их результате имеются существенные недостатки, которые препятствуют использованию его по назначению или грозят безопасности людей. В остальных случаях заказчик должен подписать акт, зафиксировав в нем все недостатки и предоставив подрядчику срок для их устранения.
Никакие санкции в данной ситуации не устанавливаются. Они наступают тогда, когда подрядчик нарушает установленные для устранения недостатков сроки.

Ответственность по договору строительного подряда

Ответственность наступает в соответствии с общими положениями о гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств. Должник обязан возместить кредитору:
убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств;
неустойку (штраф, пени), если это предусмотрено законом или договором строительного подряда.
Поскольку стороны договора - это обычно предприниматели, ответственность наступает независимо от наличия вины сторон (ст. 401 ГК). Особо выделены в гражданском законодательстве следующие виды нарушений:
просрочка подрядчика с окончанием строительства объекта;
задержка заказчика с передачей подрядчику строительной площадки;
невыполнение обязанностей по обеспечению строительства необходимыми материалами;
любое отступление подрядчика от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах;
недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия;
снижение или потеря прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части при реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.).
Требования по ненадлежащему качеству работ могут предъявляться в течение пяти лет или в течение гарантийного срока, если он больше пяти лет. Срок исковой давности составляет три года и начинает течь с момента заявления о недостатках, сделанного в пределах гарантийного срока, а если он менее пяти лет, то в пределах пятилетнего срока.
Время, в течение которого заказчик не мог эксплуатировать объект, в гарантийный срок не засчитывается.
Наряду с гражданско-правовой ответственностью сторон договора строительного подряда за нарушение его условий действующее законодательство предусматривает также административную ответственность за правонарушения в области строительства.
Так, ст. 9.4, 9.5 КоАП устанавливает ответственность в виде различных штрафов за:
нарушение обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, утвержденных проектов, других нормативных документов в области строительства при выполнении инженерных изысканий, проектных, строительно-монтажных работ, а также при производстве строительных материалов, конструкций и изделий;
строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства;
нарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, в том числе заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию;
нарушение порядка выдачи архитектурно-планировочных зданий и разрешений на строительство.



Здесь могла быть ваша реклама!


Перепечатка материалов данного сайта разрешена только со ссылкой на Комментарии.org. Все права защищены 2007 г.











А также читайте:

          МЕНЮ

Бесплатные консультации:
- Юридическая консультация
- Медицинская консультация


Главная
- Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу РФ
- Налоговая энциклопедия
- Правовые системы стран мира: Энциклопедический справочник
- Индивидуальный предприниматель: правовое положение и виды деятельности
- Жилищное право
- Ипотека в вопросах и ответах
- Все о доверенности
- Налоговые освобождения для физических лиц
- Налоги и сборы России в вопросах и ответах
- Оплата труда
- Справочник риэлтора
- Сборник хозяйственных договоров
- Комментарий к ФЗ Об охране окружающей среды
- Комментарий к ФЗ Об обязательном государственном страховании жизни и здоровья военнослужащих...
- Комментарий к ФЗ О государственной гражданской службе РФ
- Комментарий к ФЗ О страховых взносах в Пенсионный фонд РФ...
- Комментарий к ФЗ Об экологической экспертизе
- Комментарий к ФЗ О негосударственных пенсионных фондах
- Комментарий к ФЗ Об ипотеке
- Комментарий к ФЗ О Центральном банке РФ
- Комментарий к ФЗ Об основных гарантиях прав ребенка в РФ
- Комментарий к ФЗ О наркотических средствах
- Комментарий к Конституции РФ
- Комментарий к ФЗ Об исполнительном производстве
- Комментарий к ГПК РФ
- Комментарий к Семейному кодексу РФ
- Комментарий к ФЗ О защите конкуренции
- Комментарий к ФЗ об акционерных обществах работников
- Комментарий к Таможенному кодексу РФ

Наши счетчики::

Rambler's Top100

На правах рекламы: