Комментарии.org
Комментарии
Российского
законодательства.
ГЛАВНАЯ                                  КАРТА САЙТА                       О ПРОЕКТЕ                            КОНТАКТЫ


























Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке
1. В комментируемой статье, определен круг субъектов, которым принадлежит право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке. Так, в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. При этом перечень данного имущества перечислен в предыдущей статье.
Суть права собственности изложена в ст. 209 ГК РФ. Согласно этой норме собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Стоит учитывать, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Однако участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
При ипотеке квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на этот дом.
Право хозяйственного ведения в соответствии со ст. 294 ГК РФ может быть установлено только в отношении государственного или муниципального унитарного предприятия. Такое предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Собственник же имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество.
Также необходимо учитывать, что ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Отдельные исключения из указанного правила содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Так, в соответствии с ч. 7 ст. 13 указанного Закона застройщику предоставлено право передачи в залог объекта долевого строительства. Однако необходимо отметить, что застройщику на объект долевого строительства не принадлежит ни право собственности, ни право хозяйственного ведения.
Договор ипотеки, по которому залогодателем выступает не собственник или не лицо обладающее имуществом на праве хозяйственного ведения, ничтожен, стороны по нему должны быть возвращены в положение, существовавшее до сделки, если закон не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 167, 168 ГК РФ). В рассматриваемом случае специальной нормой, направленной на защиту интересов залогодержателя и обеспечение стабильности экономических отношений, предусмотрены иные последствия ничтожности ипотеки, если сделка недействительна ввиду отсутствия у залогодателя прав на заложенное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 354 ГК РФ и ст. 42 комментируемого Закона в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.
Таким образом, законодательством предусмотрено, что и недействительный залог порождает у залогодержателя право обращения взыскания на заложенное имущество, если только собственник в установленном федеральным законом порядке, т.е. путем предъявления виндикационного иска, не изымет его у залогодателя*(19). Говоря другими словами, ипотека в отношении имущества прекращается лишь в тех случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке (виндикация) на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо.
При предъявлении указанного иска разрешаются вопросы о том, каким образом имущество выбыло из владения собственника, имеются ли основания для применения последствий истечения срока исковой давности, если об этом заявлено ответчиком. Отсюда следует, что применительно к данной правовой ситуации ответчиком по виндикационному иску должен привлекаться не только не являющийся собственником залогодатель, но и залогодержатель, на случай, если у залогодателя отсутствует интерес в предъявлении возражений против иска и заявлении о пропуске исковой давности. На необходимость привлечения залогодержателя к участию в деле, по которому требования об изъятии заложенного имущества предъявлены к залогодателю, прямо указано в статье 33 комментируемого Закона.
Непосредственно из содержания закона также следует, что виндикационный иск в отношении заложенного имущества должен предъявляться, в отступление от общего правила, даже в том случае, когда владение залогодателем не осуществляется и фактически перешло от него к собственнику в результате злонамеренного соглашения этих лиц с целью причинения ущерба залогодержателю. Иначе не может быть достигнута основная цель, преследуемая указанными специальными нормами - защита интересов залогодержателя*(20).
2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Подробнее остановимся на перечне имущества, которое является изъятым из оборота. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками. За исключением случаев, когда они являются землями особо охраняемых природных территорий. Так, в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Кроме того, в отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное (вредное) воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков;
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников полностью изымаются из оборота (не могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами).
И последнее, ст. 5 Федерального закона от 02.05.1997 N 76-ФЗ "Об уничтожении химического оружия" говорит о том, что объекты по хранению химического оружия и объекты по уничтожению химического оружия являются объектами, изъятыми из хозяйственного оборота, находятся в исключительном ведении Российской Федерации и находятся в федеральной собственности, управление которой осуществляется Правительством Российской Федерации в установленном порядке.
Помимо имущества изъятого из оборота в соответствии с комментируемой статьей не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечислим в общих чертах перечень такого имущества. Так, во-первых, на движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов (ст. 21 Федерального закона от 26.09.1997 N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Перечень видов имущества богослужебного назначения, на которое не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов, устанавливается Правительством Российской Федерации по предложениям религиозных организаций.
Во-вторых, согласно ст. 23 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" на предмет лизинга не может быть обращено взыскание третьего лица по обязательствам лизингополучателя, в том числе в случаях, если предмет лизинга зарегистрирован на имя лизингополучателя. Соответственно, предмет лизинга не может быть и предметом залога.
В-третьих, Федеральным законом от 01.12.2007 N 317-ФЗ "О Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" закреплено, что корпорация отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ей имуществом, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание. Перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, утверждается Правительством Российской Федерации. В настоящее время он утвержден постановлением Правительства РФ от 06.05.2008 N 346 "О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 20 марта 2008 г. N 369" и включает в себя следующее имущество:
1) здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 24/26
2) здание, расположенное по адресу: г. Москва, Старомонетный пер., д. 26, строение 2
3) здание, расположенное по адресу: г. Москва, Старомонетный пер., д. 26 (за исключением помещений 1 - 25, 5-й этаж, и помещений 1 - 25, 6-й этаж, общей площадью 1493 кв. м).
В-четвертых, Федеральный закон от 08.05.1996 N 41-ФЗ "О производственных кооперативах" в ст. 11 закрепляет, что имущество, составляющее неделимый фонд кооператива, не включается в паи членов кооператива. На указанное имущество не может быть обращено взыскание по личным долгам члена кооператива.
Следующую группу объектов, на которые не может быть установлена ипотека составляет имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Также по подробнее заострим свое внимание и на этом виде имущества.
Итак, согласно ст. 43 Основ законодательства Российской Федерации о культуре" (утв. ВС РФ 09.10.1992 N 3612-1) культурное наследие народов Российской Федерации, в том числе культурные ценности, хранящиеся в фондах государственных и муниципальных музеев, архивов и библиотек, картинных галерей, в ассортиментных кабинетах предприятий художественной промышленности и традиционных народных промыслов, включая помещения и здания, где они расположены, не подлежат приватизации.
Так, например, судом было установлено, что здание "Городской дворец культуры" не могло являться предметом договора залога (ипотеки). Договор залога (ипотеки) от 18.12.03 N 23 АА 685929 здания "Городской дворец культуры" и пункт 5.1 договора об открытии возобновляемой кредитной линии от 18.12.03 N 757, предусматривающий передачу данного здания в залог Сбербанку России, был признан недействительными (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации)*(21).
Федеральным законом от 29.12.1994 N 78-ФЗ "О библиотечном деле" запрещаются разгосударствление, приватизация государственных и муниципальных библиотек, включая помещения и здания, в которых они расположены.
В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" не подлежат приватизации высшие учебные заведения, закрепленные за ними на правах оперативного управления либо находящиеся в их самостоятельном распоряжении объекты производственной и социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, а также жилые помещения, расположенные в сельской местности, общежития, клинические базы образовательных учреждений медицинского образования, находящиеся в оперативном управлении образовательных учреждений или в ином ведении, в том числе во владении, пользовании и (или) распоряжении, учреждения, действующие в системе высшего и послевузовского профессионального образования.
Так, например, по одному из дел договор об ипотеке здания учебного корпуса по ул. Б., 54 судом был признан ничтожным как противоречащий действующему законодательству (ст. 168 ГК РФ)*(22).
Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" в ст. 11 говорит также о том, что имущество Государственной противопожарной службы и муниципальной пожарной охраны приватизации не подлежит.
Не подлежат приватизации также спортивные сооружения, находящиеся в государственной собственности. Это запрещено ст. 37 Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации".
Так, например, по одному из дел суд установил, что здание спортивной школы используется муниципальным учреждением дополнительного образования детей "Детско-юношеская спортивная школа" в целях физкультурно-оздоровительной и воспитательной работы среди детей и подростков. В связи с этим суд посчитал, что упомянутое здание не может быть объектом ипотеки в силу ч. 2 ст. 30 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, и признал договор ипотеки от 18.05.2007 N 21/2 недействительной сделкой*(23).
Государственные учреждения социального обслуживания не подлежат приватизации ст. 30 Федерального закона от 02.08.1995 N 122-ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов".
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 26.03.1998 N 41-ФЗ "О драгоценных металлах и драгоценных камнях" служебные и производственные здания, сооружения и помещения, используемые для хранения, приемки и обслуживания ценностей Государственного фонда драгоценных металлов и драгоценных камней Российской Федерации, являются федеральной собственностью и приватизации, не подлежат.
Не подлежат приватизации организации и хозяйственные подразделения, созданные (создаваемые) федеральными органами государственной охраны и осуществляющие свою деятельность в рамках Федерального закона от 27.05.1996 N 57-ФЗ "О государственной охране". Аналогичные правила установлены также и для предприятий, учреждений и организаций, созданных или создаваемых для обеспечения деятельности федеральной службы безопасности (ст. 7.1. Федерального закона от 03.04.1995 N 40-ФЗ "О Федеральной службе безопасности").
Закон РФ от 09.06.1993 N 5142-1 "О донорстве крови и ее компонентов" запрещает приватизацию государственного и муниципального имущества, закрепленного за организациями здравоохранения, осуществляющими заготовку, переработку, хранение и обеспечение безопасности донорской крови и ее компонентов.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 19.07.1998 N 113-ФЗ "О гидрометеорологической службе" имущество, находящееся в федеральной собственности, используемое в области гидрометеорологии и смежных с ней областях и обеспечивающее единство технологического процесса наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением, а также сбора, обработки, хранения и распространения полученной в результате наблюдений информации, приватизации не подлежит.
Не подлежат приватизации организации кинематографии, специализирующиеся на показе фильмов для детей. Кроме того, не подлежит приватизации организация кинематографии, осуществляющая показ фильмов и являющаяся единственной организацией кинематографии в данном населенном пункте (ст. 17 Федерального закона от 22.08.1996 N 126-ФЗ "О государственной поддержке кинематографии Российской Федерации").
Не подлежат приватизации некоторые виды земельных участков. Так, в соответствии со ст. 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" не подлежат приватизации земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной.
Приватизации не подлежат также находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (ст. 27 ЗК РФ). Не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (ст. 85 ЗК РФ). Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации (ст. 95 ЗК РФ). Земельные участки в границах национальных парков, а также находящиеся на них здания, сооружения, помещения не подлежат приватизации (ст. 16 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях")
Имущество организаций федеральной почтовой связи, включая средства почтовой связи, является федеральной собственностью и приватизации не подлежит в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 17.07.1999 N 176-ФЗ "О почтовой связи".
Приватизация имущества предприятий и учреждений, входящих в единый технологический комплекс, связанный с производством наркотических средств и психотропных веществ, внесенных в списки I и II, в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 08.01.1998 N 3-ФЗ "О наркотических средствах и психотропных веществах" запрещаются. Помимо этого запрещаются приватизация учреждений государственной и муниципальной систем здравоохранения, оказывающих наркологическую помощь (ст. 55 указанного Федерального закона).
Помимо изложенного, Федеральный закон от 29.12.1994 N 79-ФЗ "О государственном материальном резерве" говорит о том, что запасы государственного резерва независимо от места их размещения, здания, сооружения и другое имущество входящих в систему государственного резерва организаций, а также земельные участки, на которых эти организации расположены, и участки недр, которые используются для хранения государственного резерва, являются федеральной собственностью и не могут быть использованы в качестве предмета залога (ст. 4).
Таким образом, законодатель устанавливает определенные виды недвижимого имущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки, в том числе имущество, которое подлежит обязательной приватизации либо приватизация которого запрещена. Установление этой нормы обусловлено необходимостью препятствовать возможность передачи государственного (муниципального) имущества в частную собственность помимо законодательства о приватизации. В тех случаях, когда перечисленные объекты являются предметом ипотеки, то возможным представляется обращение принудительного взыскания на эти объекты. Таким образом, в результате обращения взыскания на предмет залога возможно отчуждение принадлежащего залогодателю имущества и как результат передачи имущества другими лицам - произойдет прекращение права собственности.
Как было показано на примерах, возникавших в судебной практике нарушение комментируемой нормы права при заключении оспариваемого договора является одним из оснований признания его недействительным.
3. В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Перечислим ряд случаев, когда необходимо получение такого согласия. Так, необходимо представлять:
разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 3 ст. 6, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК РФ);
согласие собственника на ипотеку имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
доверенность на заключение договора об ипотеке (п. 1 ст. 181, ст. 185 ГК РФ) (нотариально удостоверенная в случаях, указанных в п. 2 ст. 185 ГК РФ).
Для иллюстрации следующего случая приведем пример из судебной практики.
Так, установив, что договор залога был заключен с нарушением установленного порядка для совершения крупных сделок (без проведения по этому вопросу общего собрания участников), однако истцом был пропущен срок исковой давности и ответчиком до вынесения решения по делу было заявлено о данном обстоятельстве, суд отказал в иске о признании недействительным указанного договора*(24).
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.
В то же время, действующее законодательство не содержит норм, предусматривающих необходимость согласия арендатора на передачу арендуемого недвижимого имущества в залог. Поэтому по одному из дел суды пришли к выводу о том, что установленный положением договора запрет на передачу в пользование или отчуждение по другим основаниям арендованного нежилого помещения кому-либо, кроме арендатора, не свидетельствует о том, что условием государственной регистрации договора ипотеки является наличие согласия арендатора*(25).
4. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. Однако повторимся, что необходимость получения согласия арендатора на передачу арендуемого недвижимого имущества в залог в действующем законодательстве не содержится. В данном пункте воспроизводится норма п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ. Подобным же образом урегулирован данный вопрос и в п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ. Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
Так, по одному из дел отсутствие согласия собственника земельного участка, на котором расположен предмет ипотеки, на залог права аренды этого земельного участка было признано в качестве одного из оснований для признания договора об ипотеке недействительным*(26).
Ипотека права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения.
5. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
На конкурсе могут продаваться предприятие как имущественный комплекс или акции созданного при приватизации открытого акционерного общества, которые составляют более чем 50 процентов уставного капитала указанного общества, если в отношении указанного имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса.
Конкурс является открытым по составу участников. Предложения о цене государственного или муниципального имущества подаются участниками конкурса в запечатанных конвертах. Конкурс, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся. При равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.
Продолжительность приема заявок на участие в конкурсе должна быть не менее чем двадцать пять дней.
Договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя порядок выполнения победителем конкурса условий конкурса.
Указанный договор должен устанавливать порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств.
Условия конкурса могут предусматривать:
сохранение определенного числа рабочих мест;
переподготовку и (или) повышение квалификации работников;
ограничение изменения профиля деятельности унитарного предприятия или назначения отдельных объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо прекращение их использования;
проведение реставрационных, ремонтных и иных работ в отношении объектов культурного наследия, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.
Условия конкурса должны иметь экономическое обоснование, сроки их исполнения, порядок подтверждения победителем конкурса исполнения таких условий. Условия конкурса не подлежат изменению.
В течение десяти дней с даты подведения итогов конкурса с победителем конкурса заключается договор купли-продажи.
В случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки. Указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой.
6. В соответствии с ч. 6 комментируемой статьи ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или комментируемым Законом.
Термин неотделимые улучшения встречается также в гражданском праве, а именно при регламентации договора аренды. Под улучшениями понимаются определенные свойства предмета аренды, которые делают его эксплуатацию комфортнее, однако само отсутствие их не создает препятствий в пользовании данным предметом. Улучшения бывают двух видов: отделимые и неотделимые. Первые можно отделить от вещи не нанося ей вреда, вторые - нет.
Действующее законодательство оперирует также таким понятием как капитальный и текущий ремонт. Различает данные понятия и судебно-арбитражная практика (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2005 г. по делу N А56-4372/04). Производство ремонта и создание неотделимых улучшений отличаются друг от друга и влекут разные правовые последствия. В то же время на практике могут возникать сложности, связанные с различением улучшений и ремонта (текущего или капитального).
Неотделимые улучшения представляют собой то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по какому-либо назначению, другими словами, это нечто новое, дополнительное. В свою очередь ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание недвижимого имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств.
Соответственно, без неотделимых улучшений недвижимое имущество может эксплуатироваться, а без ремонта нет. Указанным критерием руководствовался ФАС Дальневосточного округа при разрешении спора (см. Постановление от 22.02.2005 г. N Ф03-А51/04-1/4525).
Таким образом, улучшениями недвижимого имущества может быть то, чего раньше в объекте недвижимости не было, и то, без чего объект мог использоваться по его назначению, либо была произведена полная замена основных конструкций, срок службы которых в здании является наибольшим (реконструкция). К улучшениям можно отнести достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.
Здесь могла быть ваша реклама!


Перепечатка материалов данного сайта разрешена только со ссылкой на Комментарии.org. Все права защищены 2010 г.










А также читайте:


          МЕНЮ

Бесплатные консультации:
- Юридическая консультация
- Медицинская консультация


Главная
- Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу РФ
- Налоговая энциклопедия
- Правовые системы стран мира: Энциклопедический справочник
- Индивидуальный предприниматель: правовое положение и виды деятельности
- Жилищное право
- Ипотека в вопросах и ответах
- Все о доверенности
- Налоговые освобождения для физических лиц
- Налоги и сборы России в вопросах и ответах
- Оплата труда
- Справочник риэлтора
- Сборник хозяйственных договоров
- Комментарий к ФЗ Об охране окружающей среды
- Комментарий к ФЗ Об обязательном государственном страховании жизни и здоровья военнослужащих...
- Комментарий к ФЗ О государственной гражданской службе РФ
- Комментарий к ФЗ О страховых взносах в Пенсионный фонд РФ...
- Комментарий к ФЗ Об экологической экспертизе
- Комментарий к ФЗ О негосударственных пенсионных фондах
- Комментарий к ФЗ Об ипотеке
- Комментарий к ФЗ О Центральном банке РФ
- Комментарий к ФЗ Об основных гарантиях прав ребенка в РФ
- Комментарий к ФЗ О наркотических средствах
- Комментарий к Конституции РФ
- Комментарий к ФЗ Об исполнительном производстве
- Комментарий к ГПК РФ
- Комментарий к Семейному кодексу РФ
- Комментарий к ФЗ О защите конкуренции
- Комментарий к ФЗ об акционерных обществах работников
- Комментарий к Таможенному кодексу РФ

Наши счетчики::

Rambler's Top100

На правах рекламы: