Комментарии.org
Комментарии
Российского
законодательства.
ГЛАВНАЯ                                  КАРТА САЙТА                       О ПРОЕКТЕ                            КОНТАКТЫ





















7. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения
      
       Среди видов услуг, оказываемых риэлторской организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность, имеющая свои особенности. Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом (гл. 51 ГК РФ), либо договора поручения, согласно которому риэлтор обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия (гл. 49 ГК РФ). Деятельность риэлторских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, приравнивается к посреднической.
       Рассмотрим эти договоры более подробно.
      
Договор поручения
      
       Предметом договора поручения являются юридические действия поверенного. Данные действия направлены на установление, изменение или прекращение субъективных прав и обязанностей доверителем в отношении третьих лиц посредством совершения сделок. Фактические действия также могут иметь место при исполнении договора поручения (например, осмотр вещей, поездки и пр.), но они не составляют предмет договора поручения, а играют только вспомогательную роль. Особенностью договора поручения является то, что по нему одно лицо совершает юридические действия в пользу другого лица. При этом юридические действия совершаются поверенным по договору поручения от имени доверителя. Таким образом, поверенный является представителем последнего. Именно поэтому нормы гл. 49 ГК РФ, регулирующие договор поручения, должны использоваться в соответствии с нормами гл. 10 ГК РФ, регулирующими представительство.
       Необходимо отметить, что юридические действия, являющиеся предметом договора поручения, должны осуществляться поверенным только в интересах доверителя. Договор, по которому исполнитель поручения действует в своих интересах, не может считаться договором поручения. Юридические действия, совершаемые поверенным, должны быть правомерными, т.е. такими, которые соответствуют закону и другим правовым актам.
       Поверенный действует на основании выданной ему доверенности. Это необходимо в связи с тем, что, вступая в правоотношения с третьими лицами, последние должны знать характер и пределы полномочий поверенного. Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
       Сторонами в договоре поручения являются:
       1) доверитель - тот, кто дает поручение;
       2) поверенный - принявший на себя поручение или исполнитель поручения (например, риэлторская организация).
       Сторонами в договоре поручения могут быть как граждане (физические лица), так и юридические лица. Поскольку являющиеся стороной в договоре поручения физические лица должны быть способными совершать юридические акты, и доверитель, и поверенный должны быть дееспособными. Юридические лица обладают правоспособностью в силу признания за ними прав юридического лица.
       Обязанности сторон по договору поручения закреплены в ст. 974, 975 ГК РФ.
       Поверенный обязан:
       1) лично исполнять данное ему поручение;
       2) сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;
       3) передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;
       4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.
       Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения.
       Доверитель обязан, если иное не предусмотрено договором:
       1) возмещать поверенному понесенные издержки;
       2) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.
       Доверитель обязан без промедления принять от поверенного все исполненное им в соответствии с договором поручения и уплатить ему вознаграждение, если договор поручения является возмездным.
       Риэлторские фирмы могут выступать в качестве коммерческих представителей. В соответствии со ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. Особенности коммерческого представительства, в том числе с использованием договора поручения в отдельных сферах предпринимательской деятельности, в том числе и риэлторской, устанавливаются законом и иными правовыми актами.
       Глава 49 ГК РФ не содержит специальных норм, предусматривающих форму договора поручения. Следовательно, форма договора поручения определяется общими правилами, установленными ГК РФ для заключения сделок. Таким образом, поскольку стороной в договоре является юридическое лицо, то договор поручения должен быть заключен в письменной форме.
       Форма договора поручения для коммерческого представительства закреплена в специальной норме ст. 184 ГК РФ. В соответствии с п. 3 данной статьи коммерческое представительство осуществляется на основании договора, заключенного в письменной форме и содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний - также и доверенности.
       Из определения договора поручения, сформулированного в ГК РФ, следует, что по данному договору поверенный совершает юридические действия за счет доверителя. Это означает, что доверитель обязан возмещать поверенному понесенные издержки и обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.
       Договор поручения может быть заключен как с указанием срока, в течение которого поверенный имеет право действовать от имени доверителя, так и без указания такого срока. Установление срока зависит от характера прав и обязанностей, осуществляемых поверенным. Для осуществления юридических действий может устанавливаться период определенной продолжительности. Когда же существо действий поверенного связано с каким-либо точным сроком, в договоре может быть указан и точно установленный срок. Вопрос о сроке действия договора поручения непосредственно связан с последствиями прекращения договора поручения до его исполнения поверенным.
       Договор поручения применяется тогда, когда по тем или иным причинам возникает потребность в посреднике, представляющем одного из участников гражданского оборота. Эта сфера расширяется в связи с развитием рыночных отношений и коммерческой деятельности с использованием коммерческого представительства. Во всех этих случаях необходимо иметь в виду, что юридические действия, производимые поверенным, считаются действиями доверителя, в связи с чем третьи лица вступают в соответствующие отношения с самим доверителем.
      
Здесь могла быть ваша реклама!


Перепечатка материалов данного сайта разрешена только со ссылкой на Комментарии.org. Все права защищены 2007 г.










А также читайте:

          МЕНЮ

Бесплатные консультации:
- Юридическая консультация
- Медицинская консультация


Главная
- Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу РФ
- Налоговая энциклопедия
- Правовые системы стран мира: Энциклопедический справочник
- Индивидуальный предприниматель: правовое положение и виды деятельности
- Жилищное право
- Ипотека в вопросах и ответах
- Все о доверенности
- Налоговые освобождения для физических лиц
- Налоги и сборы России в вопросах и ответах
- Оплата труда
- Справочник риэлтора
- Сборник хозяйственных договоров
- Комментарий к ФЗ Об охране окружающей среды
- Комментарий к ФЗ Об обязательном государственном страховании жизни и здоровья военнослужащих...
- Комментарий к ФЗ О государственной гражданской службе РФ
- Комментарий к ФЗ О страховых взносах в Пенсионный фонд РФ...
- Комментарий к ФЗ Об экологической экспертизе
- Комментарий к ФЗ О негосударственных пенсионных фондах
- Комментарий к ФЗ Об ипотеке
- Комментарий к ФЗ О Центральном банке РФ
- Комментарий к ФЗ Об основных гарантиях прав ребенка в РФ
- Комментарий к ФЗ О наркотических средствах
- Комментарий к Конституции РФ
- Комментарий к ФЗ Об исполнительном производстве
- Комментарий к ГПК РФ
- Комментарий к Семейному кодексу РФ
- Комментарий к ФЗ О защите конкуренции
- Комментарий к ФЗ об акционерных обществах работников
- Комментарий к Таможенному кодексу РФ

Наши счетчики::

Rambler's Top100

На правах рекламы: