Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости
Комментарий к статье 123.12
1. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) как самостоятельный вид некоммерческих корпораций появилось в Гражданском кодексе РФ в 2014 г. после внесения изменений в положения о юридических лицах. Таким образом, как и некоторые другие организационно-правовые формы некоммерческих организаций (ассоциации, потребительские кооперативы), ТСН можно было бы рассматривать как родовое понятие, которое включает в себя такие разновидности, как товарищество собственников жилья (ТСЖ), садовое, а также огородническое некоммерческие товарищества (СНТ, ОНТ). Однако организация может создаваться и непосредственно в форме ТСН, в частности, с целью управления общим имуществом здания, в котором нежилые помещения принадлежат различным собственникам.
ТСН признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании. То есть наличие права общей собственности - не обязательное условие создания ТСН. Они могут быть созданы и в случае, когда какие-либо объекты инфраструктуры находятся не в собственности, а в общем пользовании.
Обязательным признаком ТСН является цель создания - совместное владение, пользование и в установленных законом пределах распоряжение имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании.
2. В п. 2 определяется перечень сведений, которые должны быть включены в устав ТСН, однако этот перечень не является закрытым - он может дополняться законами, определяющими статус ТСН отдельных видов.
3. В п. 3 закрепляется самостоятельная имущественная ответственность ТСН. Законодательство не предусматривает в данном случае субсидиарной ответственности членов по долгам организации.
4. В п. 4 предусмотрен единственный вариант преобразования ТСН - потребительский кооператив. Данные организационно-правовые формы имеют сходные черты. Цели деятельности кооператива определены достаточно широко - удовлетворение материальных и иных потребностей, однако для достижения этой цели необходимо объединение паевых взносов. Наличие паевых отношений отличает потребительский кооператив от ТСН. Учитывая цели и задачи ТСН, вызывает сомнения, что в каких-то ситуациях возникнет необходимость подобного преобразования. Смысл может иметь только обратное преобразование - потребительского кооператива, в котором выплачены все паевые взносы, в ТСН, поскольку в такой ситуации, к примеру, у жилищного потребительского кооператива может остаться лишь одна цель, являющаяся для подобной организации не основной, а сопутствующей - осуществление управления общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
