Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
4.8. Особенности аренды

Очень многие ИП берут патент для того, чтобы сдавать в аренду свою недвижимость.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 06.06.2019 N 22-П восстановил справедливость в отношении таких ИП-арендодателей, проверив конституционность положений пп. 3 п. 8 ст. 346.43, ст. 346.47 и п. 1 ст. 346.48 НК РФ, а также положений Закона Мурманской области от 12.11.2012 N 1537-01-ЗМО "О патентной системе налогообложения на территории Мурманской области".
Напомним, что в соответствии с пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ субъекты РФ имеют право устанавливать размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода в отношении сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, в зависимости от количества обособленных объектов или площадей.

Таким образом, размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода по указанным видам предпринимательской деятельности может быть дифференцирован в зависимости от количества или площади объектов, передаваемых в аренду.

Объектом налогообложения признается потенциально возможный к получению годовой доход ИП по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта РФ (ст. 346.47 НК РФ).
Налоговая база определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению ИП годового дохода по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется ПСН, устанавливаемого на календарный год законом субъекта РФ (п. 1 ст. 346.48 НК РФ).
В письме Минфина России от 15.03.2013 N 03-11-12/30 чиновники разъяснили, что следует понимать под обособленным объектом в случае, если нежилые помещения сдаются в аренду по частям различным арендаторам.

Финансисты пояснили, что исходя из п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых арендодателем с конкретными арендаторами.

В результате получается, что если владелец сдает в аренду здание целиком, то у него будет один объект для расчета стоимости патента. А если он сдает это здание в аренду по комнатам, то тогда таких объектов будет много (см. также письма Минфина России от 01.03.2013 N 03-11-10/6075 и от 28.02.2013 N 03-11-10/5810).
И чиновников не смутило, что при таком подходе фактический доход у владельца здания будет один и тот же и в случае, когда у него есть один арендатор на все здание, и в случае, когда таких арендаторов несколько, а вот вмененный доход будет отличаться в разы.
При этом в случае, когда для расчета ПСН местные власти выбирают не объекты, а площади, со справедливостью все в порядке.

Так, в частности, в письме Минфина России от 15.06.2017 N 03-11-12/37212 было сказано, что ИП, сдающий в аренду по договору нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, вправе применять ПСН в общем порядке. При этом расчет суммы единого налога ему следует вести исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной ИП в заявлении на получение патента. При этом ИП, сдающий по одному договору аренды несколько изолированных (т.е. обособленных) нежилых помещений, находящихся в одном нежилом здании, принадлежащем ИП на праве собственности, определяет потенциальный вмененный доход, исходя из общей площади всех поименованных в данном договоре изолированных нежилых помещений.

Досады налогоплательщикам добавило и Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.07.2017 N А42-3184/2016.

ИП в 2013 году получил патент на сдачу в аренду пяти объектов, а в 2014 году - шести объектов.
Когда налоговики провели проверку, выяснилось, что договоров аренды объектов, которые ИП заключил с клиентами, больше, чем объектов, указанных в патенте. Соответственно, ему доначислили налог, с чем ИП не согласился и обратился в суд.
Обстоятельства дела таковы.
В ст. 1 Закона Мурманской области "О патентной системе налогообложения на территории Мурманской области" размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода по предпринимательской деятельности "сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности" установлен в зависимости от количества обособленных объектов (площадей):
- при количестве обособленных объектов до 1 включительно размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода составляет 600 тыс. руб.;
- при количестве обособленных объектов от 2 и более - 600 тыс. руб. на каждый обособленный объект, но не более 10 млн руб.
При этом на территории Мурманской области размер потенциально возможного к получению годового дохода установлен в зависимости от количества обособленных объектов. Количество обособленных объектов, передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых ИП - арендодателем с конкретными арендаторами.
ИП привел довод, что обособленный объект для целей применения ПСН - это обособленный объект недвижимости, принадлежащий ИП на праве собственности и предназначенный для сдачи в аренду, и количество таких обособленных объектов определяется по количеству выданных свидетельств о государственной регистрации права собственности.
Но судьи этот довод отклонили, отметив следующее.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Количество обособленных объектов не может быть поставлено в зависимость от количества выданных свидетельств о регистрации права собственности, так как свидетельство о регистрации права собственности является лишь подтверждением существования зарегистрированного права и призвано, в свою очередь, удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов (Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О).
Согласно пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ субъекты РФ вправе в отношении указанного вида предпринимательской деятельности установить размер потенциально возможного к получению предпринимателем годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).
Таким образом, в рассматриваемом случае определяющее (правовое) значение имеет наличие договора аренды и отношений, основанных на нем, и поэтому количество объектов (равно как и площадей) должно определяться именно на основании договоров аренды.

Не удовлетворившись таким результатом, ИП обратился в Конституционный Суд РФ и предложил признать неконституционными положения пп. 3 п. 8 ст. 346.43, ст. 346.47 и п. 1 ст. 346.48 НК РФ, а также положения Закона Мурманской области "О патентной системе налогообложения на территории Мурманской области".
По мнению ИП, оспариваемые законоположения носят неопределенный характер, так как не раскрывают содержания понятия "обособленный объект" для целей применения ПСН.

Конституционный Суд РФ (Постановление от 06.06.2019 N 22-П) рассмотрел указанные положения НК РФ и решил, что с точки зрения теории с ним все в порядке. Взаимосвязанные положения пп. 3 п. 8 ст. 346.43, ст. 346.47 и п. 1 ст. 346.48 НК РФ, как предоставляющие субъектам РФ полномочия устанавливать размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода в отношении деятельности по сдаче в аренду помещений, сами по себе не противоречат Конституции РФ. Они не предполагают определения количества обособленных объектов исключительно исходя из количества договоров аренды, заключенных налогоплательщиком, вне зависимости от площади сдаваемых в аренду помещений.
(Подкачала практика.) В Российской Федерации как правовом государстве законы о налогах должны содержать четкие и понятные нормы.
Налоговый кодекс РФ (п. 6, 7 ст. 3) предписывает, что необходимые элементы налогообложения должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги, когда и в каком порядке он обязан платить, а все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах следует толковать в пользу налогоплательщика (см. Постановления Конституционного Суда РФ от 23.05.2013 N 11-П и от 01.07.2015 N 19-П).
Но из Закона Мурманской области нельзя однозначно установить, что рассматривается в качестве обособленного объекта в виде помещения. Это порождает вопрос о том, что является действительным объективным экономическим показателем конкретного объекта в рамках ПСН в Мурманской области, который позволил бы определить справедливый и обоснованный размер налогового бремени для каждого ИП, сдающего помещения в аренду.
Налоговики исходили из необходимости определения обособленных объектов на основании заключенных ИП договоров аренды.
Соответственно, в случае сдачи в аренду здания или ряда помещений в одном здании на основании одного договора аренды это будет считаться одним обособленным объектом. Но если тот же ИП сдаст в аренду здание или ряд помещений в нем по отдельным договорам аренды, то налоговая нагрузка возрастет многократно при тех же самых характеристиках недвижимого имущества. В таком случае определение количества обособленных объектов исходя из количества заключенных договоров аренды - притом что площадь помещения, сдаваемого в аренду по этим договорам, может существенно различаться - приводит к тому, что размер налогового бремени может увеличиваться непропорционально полученному налогоплательщиком от данного вида деятельности доходу.
Таким образом, отсутствие в оспариваемых нормах Закона Мурманской области критериев определения объектов (площадей) как обособленных для целей установления размера потенциально возможного к получению годового дохода не только свидетельствует о пробеле в правовом регулировании, но и приводит к нарушению принципов равенства налогообложения и экономического основания налога.
В общем, Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что ничего крамольного в самом НК РФ нет, но местные власти занимаются незаконной самодеятельностью. Суд прямо запретил учитывать объекты для расчета единого налога исходя из количества заключенных договоров.
Впредь до внесения соответствующих изменений при определении количества обособленных объектов (площадей) для целей установления размера потенциально возможного к получению годового дохода при применении ИП ПСН в связи со сдачей в аренду помещений, принадлежащих им на праве собственности, на территории Мурманской области надлежит использовать количество объектов недвижимого имущества, указанное ИП в заявлении на выдачу патента.
Конституционный Суд РФ постановил всем региональным властям внести в свои законы, касающиеся ПСН, изменения в свете решения, принятого по рассмотренному делу.

Так что, скорее всего, теперь все местные власти перейдут на расчет исходя из площади объектов, переданных в аренду.

правое меню
Реклама:

Счетчики:
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2020 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!