Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
 Скачать
"Исполнительное производство: Учебник"
(под общ. ред. В.В. Яркова)
("Статут", 2020)
style="max-height: 50vh;">
§ 2. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Говоря об особенностях недвижимого имущества как объекта прав, в рамках исполнения представляется правильным остановиться на тех моментах, которые непосредственным образом способны оказать влияние на процедуру обращения взыскания.
К таким особенностям прежде всего можно было бы отнести необходимость государственной регистрации, с которой законодатель связывает возникновение, изменение и прекращение права собственности на недвижимую вещь. К особенностям также можно отнести и сами виды недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства и т.д.), в силу которых происходит выход процедуры исполнения за обычные рамки производства.
Действующим законодательством установлено право судебного пристава-исполнителя на обращение в суд с требованием о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, что является важным правовым механизмом процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество.
В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что по смыслу ст. 131 ГК закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК).
В совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 судами сформирована позиция относительно возможности отнесения объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости как самовольных построек.
Исходя из содержания п. 30 вышеупомянутого Постановления в соответствии со ст. 130 ГК объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК).
Согласно ст. 222 ГК самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Таким образом, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может быть отнесен к самовольным постройкам. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК.
Как уже говорилось, согласно действующему законодательству под обращением взыскания на имущество должника понимаются две юридически значимые процедуры:
1) изъятие имущества и (или)
2) его реализация.
Реализация может представлять собой:
- самостоятельную реализацию должником;
- принудительную реализацию государством;
- передачу взыскателю реализуемого имущества.
Законодатель установил, что в случае отсутствия у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее должнику, независимо от того, где и в чьем фактическом пользовании оно находится.
Прежде всего законодатель установил общее правило, что недвижимое имущество становится объектом обращения взыскания в последнюю очередь, дабы сохранить стабильность гражданского оборота, минимизировать (насколько это возможно) ущерб от исполнительных действий должнику, сохраняя недвижимое имущество (квартиру, производственный цех, помещение магазина и т.п.) за ним до последнего, поскольку, несмотря на первичную цель исполнительного производства - защиту прав и интересов взыскателя, законодатель стремится сохранить и участника экономической деятельности.
Так, в ст. 94 ФЗИП установлена очередность обращения взыскания на имущество должника-организации:
1) в первую очередь - на движимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг, в том числе на ценные бумаги (за исключением ценных бумаг, составляющих инвестиционные резервы инвестиционного фонда), предметы дизайна офисов, готовую продукцию (товары), драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, а также лом таких изделий;
2) во вторую очередь - на имущественные права, непосредственно не используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг;
3) в третью очередь - на недвижимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг;
4) в четвертую очередь - на непосредственно используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг имущественные права и на участвующее в производстве товаров имущество: объекты недвижимого имущества производственного назначения, сырье и материалы, станки, оборудование и другие основные средства, в том числе ценные бумаги, составляющие инвестиционные резервы инвестиционного фонда.
Данные положения применяются также при обращении взыскания на имущество должника-гражданина, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, в случае исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, выданном судом, другим органом или должностным лицом в связи с предпринимательской деятельностью указанного гражданина.
Изъятие имущества.
Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество обусловлены материально-правовыми особенностями объекта гражданских прав.
Так, если говорить об изъятии, то недвижимость в прямом смысле изъять невозможно именно в силу физических и (или) юридических особенностей. Поскольку цель изъятия состоит не в том, чтобы произвести перемещение объекта из точки А в точку Б, а в том, чтобы лишить должника фактической и юридической возможности распоряжаться своим имуществом (определять его юридическую судьбу), то законодатель предусмотрел возможность достижения цели (невозможности распоряжаться имуществом). Достигается цель посредством того, что судебный пристав-исполнитель при обращении взыскания на недвижимое имущество принимает постановление о наложении ареста на имущество и направляет это постановление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации ареста - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении воздушного судна, подлежащего государственной регистрации, - в Едином государственном реестре прав на воздушные суда, в отношении морского судна, судна внутреннего плавания, подлежащих государственной регистрации, - в соответствующем реестре судов Российской Федерации или судовой книге.
Таким образом, обязательным элементом обращения взыскания на недвижимое имущество, одновременно отличающим его от обращения взыскания на иное имущество, является тот факт, что судебный пристав-исполнитель обязан направить постановление об аресте в соответствующий регистрирующий государственный орган.
Кроме того, в случае обращения взыскания на недвижимое имущество изъятие имущества фактически представляет собой именно его арест.
Если обращение взыскания происходит на заложенное имущество, то основанием для действий пристава может послужить исполнительная надпись нотариуса. Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном ГК, а также Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Направление постановления судебного пристава-исполнителя не является единственно возможной мерой по обеспечению исполнения исполнительного документа.
Так, согласно п. 52 Постановления N 50 недвижимое имущество может быть передано под охрану, а движимое имущество - на хранение только лицам, указанным соответственно в ч. ч. 1 и 2 ст. 86 ФЗИП.
При передаче имущества на хранение (под охрану) должнику-организации в постановлении судебного пристава-исполнителя должно быть указано конкретное должностное лицо этой организации, ответственное за хранение (охрану) данного имущества.
Арестованное имущество, как движимое, так и недвижимое, передается на хранение (под охрану) должнику и членам его семьи на безвозмездной основе, а лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор, - на возмездной основе.
Движимое имущество может быть передано на хранение взыскателю по его ходатайству или с его согласия. Такое хранение осуществляется только на безвозмездной основе, однако это не исключает возмещения взыскателю необходимых расходов, понесенных на обеспечение сохранности имущества, за счет должника, а не за счет казны Российской Федерации (ст. 117 ФЗИП).
Реализация имущества.
Как уже отмечалось выше, реализация может представлять собой:
- самостоятельную реализацию должником;
- принудительную реализацию государством;
- передачу взыскателю реализуемого имущества.
Первоначальным действием, которое в обязательном порядке обязан совершить судебный пристав-исполнитель, является оценка имущества, поскольку от результатов этого действия будут зависеть варианты возможного поведения судебного пристава-исполнителя, должника и взыскателя.
Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.
Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель совершает следующие действия:
1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;
2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;
3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее 10 дней со дня их извещения о произведенной оценке;
4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее 3 дней со дня его получения.
Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в административном порядке или оспорена в суде не позднее 10 дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Если установленный законодательством РФ об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек (срок действия отчета об оценке составляет 6 месяцев), судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника.
При отсутствии спора о стоимости имущества должника, которая не превышает 30 тыс. руб., должник вправе реализовать такое имущество самостоятельно (ч. 1 ст. 87 ФЗИП).
Представляется, что данный вариант реализации актуален в большинстве случаев для движимого имущества, поскольку исходя из стоимостного ценза для возможности реализации должником права на самостоятельную реализацию имущества достаточно сложно смоделировать ситуацию с объектом недвижимости стоимостью менее 30 тыс. руб.
И тем не менее для целей представления механизма реализации недвижимого имущества и особенностей такой реализации представляется правильным осветить основные моменты данной юридической конструкции.
Как гласит Закон, должнику предоставляется право (самостоятельная реализация не является обязанностью) в срок, не превышающий 10 дней со дня его извещения об оценке имущества, произведенной судебным приставом-исполнителем или оценщиком, ходатайствовать о самостоятельной реализации указанного имущества, если его стоимость не превышает 30 тыс. руб.
Если от должника поступило ходатайство о самостоятельной реализации имущества, судебный пристав-исполнитель выносит постановление об отложении применения мер принудительного исполнения, иными словами, обосновывает (легализует) дальнейшее свое бездействие в отношении имущества должника. В постановлении пристав указывает, что денежные средства в размере, указанном в постановлении об оценке такого имущества, вырученные должником от реализации, должны быть перечислены последним на депозитный счет подразделения судебных приставов в срок, не превышающий 10 дней со дня вынесения постановления, а также предупреждает должника об ответственности за совершение незаконных действий в отношении такого имущества и о последствиях его нереализации.
Кроме того, представляется правильным полагать, что в случае с недвижимостью, поскольку ранее судебный пристав-исполнитель вынес постановление о запрете регистрационных действий, должник в целях окончания самостоятельной реализации имущества должен будет предоставить судебному приставу-исполнителю копию подписанного договора купли-продажи имущества для получения от последнего постановления о снятии ограничений на объект недвижимости, и только после этого он сможет закончить процедуру самостоятельной реализации посредством регистрации нового правообладателя на объект недвижимости. Без предоставления копии договора купли-продажи и без снятия ареста ни самостоятельная реализация, ни договор купли-продажи как юридические конструкции не будут функционировать, т.е. не приведут к желаемому фактическому и юридическому результату.
Если должник не смог реализовать в установленный срок недвижимое имущество, судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение об оставлении за собой такого имущества, а в случае отказа взыскателя от оставления за собой нереализованного имущества выносит постановление о передаче такого имущества на принудительную реализацию, копия которого направляется сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.
Принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном правительством РФ. Специализированной организацией является Росимущество, которое обязано в 10-дневный срок со дня оформления акта приема-передачи недвижимого имущества должника разместить информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации <1>.
--------------------------------
<1> Об общих условиях взаимодействия по вопросам продажи арестованного имущества см.: Соглашение ФССП и Росимущества от 30.04.2015 N 01-12/65.

Одна из первоочередных целей оценки имущества перед реализацией - определение начальной цены на торгах, поскольку именно от этой суммы будет отталкиваться весь механизм реализации, предусмотренный законодателем. В.А. Мочалова под начальной ценой на торгах предлагает понимать "денежное выражение стоимости заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания), выставляемого на реализацию, с которой начинаются торги либо исходя из которой определяется покупная цена объекта взыскания в случае признания торгов несостоявшимися, а также в случае приобретения залогодержателем заложенного имущества для себя или третьих лиц" <1>.
--------------------------------
<1> Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: Науч.-практ. пособие. М.: Юстицинформ, 2013 // СПС "КонсультантПлюс".

Начальная продажная цена имущества имеет большое значение и при обращении взыскания на заложенное имущество: как гласит п. 7 ст. 349 ГК, соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения. В соответствии с п. п. 2, 4 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости") суд должен определить и указать в решении об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации <1>.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Зипунникова Ю.Н. Проблемы определения начальной продажной цены заложенного имущества в исполнительном производстве // Исполнительное право. 2012. N 4. С. 6 - 9.

Реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
Судебный пристав-исполнитель не ранее 10 и не позднее 20 дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию.
Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение 10 дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию.
Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных ФЗИП.
Некоторые авторы <1> справедливо отмечают особенность правового режима, закрепленного за объектами незавершенного строительства при осуществлении исполнительного производства. В ст. 89 ФЗИП указывается, что в целях реализации объекта незавершенного строительства, принадлежащего должнику, на торгах предусмотрено требование по передаче документов, дополнительных к постановлению судебного пристава-исполнителя, и иных обязательных для любого вида имущества документов, а именно:
--------------------------------
<1> См. подробнее: Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество / Под ред. Д.Х. Валеева. М.: Статут, 2016.

1) копии решения об отводе земельного участка;
2) копии разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство;
3) копия акта о наложении ареста на имущество должника;
4) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" к правоустанавливающим документам относятся:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав;
5) документы, подтверждающие внесение объекта недвижимого имущества в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или документы, подтверждающие отнесение недвижимого имущества к объекту культурного наследия, включенному в реестр, выявленному объекту культурного наследия, охранное обязательство на объект культурного наследия, включенный в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или иной охранный документ, предусмотренный п. 8 ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 50 указывает, что из положений ч. ч. 1 и 2 ст. 66 ФЗИП судебный пристав-исполнитель вправе не только обратиться за государственной регистрацией права собственности должника на имущество, а также принадлежащих ему иных имущественных прав, подлежащих государственной регистрации, но и в судебном порядке оспорить приостановление и отказ в государственной регистрации прав.
По смыслу положений п. 17 ч. 1 ст. 64 и ст. 66 ФЗИП, если от должника невозможно получить запрошенные и необходимые для государственной регистрации его права на недвижимое имущество документы, судебный пристав-исполнитель может обратиться в уполномоченные органы за оформлением таких документов.
Судебный пристав-исполнитель также вправе обратиться к другой стороне сделки по отчуждению недвижимого имущества, в которой приобретателем является должник, с предложением совершить действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности. При согласии другой стороны сделки на совершение этих действий в регистрирующий орган наряду с ее заявлением представляется постановление судебного пристава-исполнителя, вынесенное в соответствии с ч. 3 ст. 66 ФЗИП.
При отказе другой стороны от совершения таких действий государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к должнику осуществляется в порядке искового производства по требованию судебного пристава-исполнителя в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК.
Решение суда об удовлетворении указанного требования судебного пристава-исполнителя в силу п. 17 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.
Расходы по регистрации и оформлению документов для государственной регистрации права должника на недвижимое имущество относятся к расходам по совершению исполнительных действий и могут быть оплачены как из средств федерального бюджета, так и за счет средств взыскателя или иных лиц, участвующих в исполнительном производстве.
Таким образом, обращение взыскания возможно и на объекты незавершенного строительства. Однако если данный объект не был зарегистрирован как таковой до обращения взыскания на него, то действия судебного пристава-исполнителя сначала будут направлены на появление (регистрацию) объекта гражданских прав, а уже после на реализацию данного объекта.
Особенностью реализации недвижимости является то, что при передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:
1) копия решения об отводе земельного участка;
2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.
Все расходы, связанные с регистрацией объектов недвижимости (как первичной, так и вторичной), являются расходами на совершение исполнительных действий и могут быть отнесены на должника.
Также законодателем допускается обращение взыскания на акцессорные элементы объектов недвижимости - право долгосрочной аренды.
При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:
1) копия договора аренды;
2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.
И последняя процедура, предусмотренная законодателем как форма реализации, - оставление имущества за взыскателем.
Взыскатель в срок, не превышающий 10 дней со дня его извещения о том, что стоимость имущества должника, оценка которого произведена судебным приставом-исполнителем или оценщиком, не превышает 30 тыс. руб., вправе ходатайствовать об оставлении за собой указанного имущества в счет погашения взыскания.
Если стоимость имущества должника превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, взыскатель вправе оставить за собой такое имущество при условии одновременного перечисления соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов.
При поступлении ходатайств об оставлении за собой имущества, стоимость которого не превышает 30 тыс. руб., от нескольких взыскателей одной очереди данное имущество передается в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов.
Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.
В случае отказа взыскателя от передачи ему имущества должника, стоимость которого не превышает 30 тыс. руб., либо непоступления от него ходатайства об оставлении за собой такого нереализованного имущества данное имущество подлежит принудительной реализации.
В итоге очевидно, что из смысла норм ФЗИП следует, что законодателем для имущества стоимостью до 30 тыс. руб. предусмотрен упрощенный порядок реализации - либо самостоятельная реализация должником, либо оставление имущества за взыскателем. На имущество свыше 30 тыс. руб. данные формы реализации не распространяются.

 Скачать
правое меню
Реклама:

Счетчики:
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2020 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!