Статья 89. Реализация имущества должника на торгах
Комментарий к статье 89
1. Комментируемая статья регламентирует реализацию имущества должника на торгах, но не проведение самих торгов - данному вопросу посвящена следующая статья комментируемого Закона. Ранее соответствующие вопросы был урегулированы в ст. 62 Закона 1997 г. об исполнительном производстве, имевшей название "Подготовка торгов судебным приставом-исполнителем". В этом отношении следует отметить, что в комментируемой статье содержатся новеллы, предопределенные нововведениями комментируемого Закона о необходимости реализации на торгах не только недвижимого имущества должника, как это предусматривалось ранее, но и иных отдельных видов имущества должника, в т.ч. в определенных случаях имущественных прав (см. комментарий к ст. 87 Закона).
Часть 1 комментируемой статьи применительно к реализации имущества должника на торгах дублирует общую норму ч. 1 ст. 87 комментируемого Закона, согласно которой реализация имущества должника, если иное не установлено данным Законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ. В то же время часть 1 комментируемой статьи уточняет, во-первых, что реализация имущества должника на торгах может производиться не только организациями, но и иными лицами (под которыми подразумеваются индивидуальные предприниматели), и, во-вторых, что это могут быть только организации и лица, которые в соответствии с законодательством РФ имеют право проводить торги по соответствующему виду имущества (при этом в юридико-технических целях введено сокращенное обозначение "организатор торгов"). Норму ч. 1 комментируемой статьи можно также представить как воспроизводящую и расширяющую положение п. 1 ст. 62 Закона 1997 г. об исполнительном производстве, предусматривавшее, что торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор.
Как говорилось выше (см. комментарий к ст. 87 Закона), между ФССП России и Росимуществом заключено Соглашение от 30 апреля 2015 г. N 0001/13/01-12/65 "О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество".
Как разъяснено в п. 83 Постановления Пленума ВС России 2015 г. N 50, по смыслу ч. 1 комментируемой статьи в случае утраты арестованного имущества, переданного на реализацию территориальным органам Росимущества, территориальные органы ФССП России вправе требовать от Росимущества (в т.ч. в судебном порядке) перечисления на депозитные счета структурных подразделений ССП, передавших имущество на реализацию, его рыночной стоимости для дальнейшего зачисления денежных средств взыскателям по исполнительным производствам.
Форма и вид проведения торгов по продаже имущества должника определены непосредственно в норме ч. 3 ст. 87 комментируемого Закона - это открытые торги в форме аукциона. Согласно п. 4 ст. 447 части первой ГК РФ (здесь и далее в ред. Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ) торги (в т.ч. электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Там же определены и различия между этими формами: выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Как предусмотрено в п. 1 ст. 448 данного Кодекса, аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Там же определено, что в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо, а в закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
В приложениях к Приказу ФССП России 2012 г. N 318 приведены форма "Постановление о передаче арестованного имущества на торги" (приложение N 69), форма "Постановление о передаче арестованной дебиторской задолженности на торги" (приложение N 70) и форма "Постановление о передаче на реализацию арестованных ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг" (приложение N 76).
2. В части 2 комментируемой статьи установлено, что начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества. Данное правило в Законе 1997 г. об исполнительном производстве лишь подразумевалось, в п. 2 его ст. 62 было предусмотрено, что специализированные организации проводят торги по заявке СПИ с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги.
В прежней (первоначальной) редакции ч. 2 комментируемой статьи также устанавливалось, что начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, не может быть ниже цены, определенной судебным актом. Данное положение исключено Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ, которым внесено изменение в положения подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
3 - 7. В положениях ч. ч. 3 - 7 комментируемой статьи содержатся новеллы, предопределенные нововведением комментируемого Закона о необходимости реализации ценных бумаг (за определенными исключениями) на торгах (см. комментарий к ст. 87 Закона). Эти новеллы регламентирует реализацию такого имущества должника на торгах, как ценные бумаги, обращающиеся на организованных торгах (о понятии таких бумаг см. комментарий к ст. 85 Закона). В прежней (первоначальной) редакции положений комментируемой статьи речь шла о ценных бумагах, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг. Изменения внесены Федеральным законом от 21 ноября 2011 г. N 327-ФЗ в связи с принятием Федерального закона "Об организованных торгах".
В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи ценные бумаги, обращающиеся на организованных торгах, подлежат реализации на таких торгах. До внесения Федеральным законом от 21 ноября 2011 г. N 327-ФЗ изменения устанавливалось, что ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, подлежат реализации на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг.
В отношении порядка осуществления организованных торгов, проводимых организаторами торговли, часть 4 комментируемой статьи отсылает к законодательству РФ об организованных торгах. При этом установлено, что такие торги осуществляются без применения положений ст. ст. 90 - 92 комментируемого Закона о сроках и порядке проведения торгов, а также о случаях объявления торгов несостоявшимися и о последствиях объявления торгов несостоявшимися. Данная часть изложена Федеральным законом от 21 ноября 2011 г. N 327-ФЗ полностью в новой редакции. В прежней (первоначальной) редакции часть отсылала в отношении порядка проведения торгов организатора торговли на рынке ценных бумаг к законодательству РФ о рынке ценных бумаг.
Правилам организованных торгов посвящена статья 4 Федерального закона "Об организованных торгах", согласно ч. 1 которой (в ред. Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 251-ФЗ <341>) организатор торговли вправе проводить организованные торги при условии регистрации правил организованных торгов в Банке России. Требования к порядку проведения организованных торгов, а также иные требования устанавливает также Положение Банка России от 17 октября 2014 г. N 437-П "О деятельности по проведению организованных торгов" <342>.
--------------------------------
<341> pravo.gov.ru. 2013. 24 июля.
<342> Вестник Банка России. 2015. N 5.
Как предусмотрено в ч. 3 комментируемой статьи, ценные бумаги подлежат продаже на торгах брокером или управляющим (если ценные бумаги переданы ему в управление), являющимся участником соответствующих торгов. Брокером согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона "О рынке ценных бумаг" (в ред. Федерального закона от 28 декабря 2002 г. N 185-ФЗ <343>) именуется профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий брокерскую деятельность. Управляющим в соответствии со ст. 5 названного Закона именуется профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по управлению ценными бумагами.
--------------------------------
<343> СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. II). Ст. 5141.
В частях 5 и 6 комментируемой статьи в качестве особенностей реализации ценных бумаг, обращающихся на организованных торгах, предусмотрено, что:
ценные бумаги выставляются на организованных торгах (до внесения Федеральным законом от 21 ноября 2011 г. N 327-ФЗ изменения говорилось о торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг) по цене не ниже средневзвешенной цены этих ценных бумаг за последний час торгов предыдущего торгового дня;
заявка на продажу ценных бумаг на организованных торгах (до внесения Федеральным законом от 21 ноября 2011 г. N 327-ФЗ изменения говорилось о торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг) может выставляться неоднократно в течение двух месяцев со дня получения постановления СПИ.
На случай, если в двухмесячный срок со дня получения брокером или управляющим постановления СПИ ценные бумаги не были проданы на торгах, часть 7 комментируемой статьи предусматривает, что СПИ предлагает взыскателю оставить ценные бумаги за собой по средневзвешенной цене этих ценных бумаг за последний час торгов последнего торгового дня, в который брокер или управляющий выставлял их на торги.
8 - 10. В частях 8 - 10 комментируемой статьи воспроизведены, но с определенными изменениями положения п. п. 3 - 5 ст. 62 Закона 1997 г. об исполнительном производстве (в ред. Федерального закона от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ), которыми устанавливалось, что:
к заявке СПИ о проведении торгов прилагаются: 1) копия исполнительного документа; 2) копия акта ареста имущества, составленного СПИ; 3) документы, характеризующие объект недвижимости; 4) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания (п. 3);
при продаже права долгосрочной аренды СПИ в дополнение к указанным в п. 3 данной статьи документам прилагает: 1) копию договора аренды; 2) копию свидетельства о регистрации договора аренды; 3) копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов (п. 4);
при продаже права на объект незавершенного строительства СПИ в дополнение к указанным в п. 3 данной статьи документам прилагает: 1) копию решения об отводе земельного участка; 2) копию разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство (п. 5).
Федеральным законом от 22 октября 2014 г. N 315-ФЗ <344> с 22 января 2015 г. часть 8 комментируемой статьи дополнена пунктом 4, предусматривающим, что при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению СПИ и акту приема-передачи прилагаются в т.ч. документы, подтверждающие внесение объекта недвижимого имущества в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России, или документы, подтверждающие отнесение недвижимого имущества к объекту культурного наследия, включенному в реестр, выявленному объекту культурного наследия, охранное обязательство на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или иной охранный документ, предусмотренный пунктом 8 ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" <345>.
--------------------------------
<344> pravo.gov.ru. 2014. 23 октября.
<345> СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.
Пункт 8 ст. 48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" введен тем же Федеральным законом от 22 октября 2014 г. N 315-ФЗ, и в нем предусмотрено, что до утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 "Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр" названного Закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в п. 7 данной статьи 48, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).
11. Часть 11 комментируемой статьи устанавливает сроки, не ранее которых допускается заключение договора по результатам торгов: заключение договора не допускается ранее чем через 10 дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети Интернет, ранее чем через 10 дней со дня такого размещения. Указанные сроки предопределены положением ст. 122 комментируемого Закона, устанавливающим такой же срок подачи жалобы на постановление должностного лица ССП, его действия (бездействие): подается в течение 10 дней со дня вынесения СПИ или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе.
Часть комментируемой статьи введена с 6 января 2012 г. Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ <346>, принятым в рамках совершенствования антимонопольного регулирования и развития конкуренции. Тем же Законом статья 17.1 "Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества" Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" <347> дополнена частью 7, устанавливающей, что не допускается заключение договоров, указанных в ч. ч. 1 и 3 данной статьи, ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов.
--------------------------------
<346> pravo.gov.ru. 2011. 6 декабря.
<347> СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. I). Ст. 3434.
