Статья 94.1. Документы, необходимые для совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество
Комментарий к статье 94.1
1. В соответствии с правилами ГК обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством РФ об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.
Комментируемой статьей определяется, что при совершении исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество залогодержатель обязан представить нотариусу следующие документы:
1) договор, обязательства по которому обеспечены залогом;
2) документы, предусматривающие возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (нотариально удостоверенные договоры, соглашения и закладные в случае их наличия). Следует учитывать, что несоблюдение нотариальной формы договора залога, который содержит условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, не может повлечь недействительность данного договора, но вместе с тем взыскание на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса уже невозможно;
3) расчет задолженности должника, подписанный залогодержателем и содержащий обязательно также информацию о суммах и датах получения исполнения в счет погашения обязательств должника по соответствующему договору.
Данный расчет необходим нотариусу, чтобы он мог убедиться в возможности совершения исполнительной надписи в соответствии с положениями ГК.
Пункт 2 ст. 348 ГК предусматривает, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем 3 месяца.
Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в случае судебных разбирательств следует иметь в виду, что обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель;
4) заявление залогодержателя о начальной продажной цене (цене реализации) или отчет об оценке заложенного имущества в установленных федеральным законом случаях.
В соответствии со ст. 340 ГК стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.
Пункт 3 ст. 55 Закона об ипотеке предусматривает, что в случае оставления залогодержателем за собой заложенного имущества оно оставляется с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством об оценочной деятельности.
Следует учитывать, что предоставление уведомления о наличии задолженности, направленного взыскателем должнику не менее чем за 14 дней до обращения к нотариусу за совершением исполнительной надписи, а также документа, подтверждающего направление указанного уведомления, в таком случае не требуется.
Нотариусу следует удостовериться в верности представленных для совершения исполнительной надписи документов, поскольку после совершения им этого нотариального действия и произойдет обращение взыскания на заложенное имущество.
Как следует из Методических рекомендаций по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество, утв. ФССП России 8 декабря 2015 г. N 0014/14, при определении начальной продажной цены заложенного имущества, реализуемого в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительной надписи нотариуса, судебному приставу-исполнителю рекомендуется исходить из следующего:
- ч. 3 ст. 78 Закона об исполнительном производстве предусматривает, что заложенное имущество реализуется в порядке, установленном ГК, с учетом особенностей, предусмотренных Законом об ипотеке, а также других федеральных законов, предусматривающих особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества;
- обращение взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса в рамках исполнительного производства осуществляется с учетом положений ч. 1.2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве, согласно которой реализация предмета залога на основании ходатайства залогодержателя осуществляется судебным приставом-исполнителем в порядке, установленном данным Законом;
- судебному приставу-исполнителю рекомендуется определять начальную продажную цену заложенного имущества, руководствуясь положениями п. 7 ст. 349 ГК и п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке.
Особенностью обращения взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса является право взыскателя-залогодержателя самостоятельно (вне рамок исполнительного производства) осуществлять реализацию заложенного имущества либо ходатайствовать о реализации имущества судебным приставом-исполнителем в порядке, установленном законом.
2. По правилам ч. 2 комментируемой статьи подлинники представленных документов возвращаются нотариусом залогодержателю.
В свою очередь, в делах нотариальной конторы должны храниться:
- расчет задолженности;
- выписки из Единого государственного реестра прав на воздушные суда, реестра судов Российской Федерации или судовой книги;
- отчет об оценке заложенного имущества (заявление залогодержателя о начальной продажной цене (цене реализации);
- а также нотариально засвидетельствованные в нотариальном порядке копии иных представленных документов.
Правила нотариального делопроизводства предусматривают, что возврат нотариусом подлинников документов заявителю производится под расписку. Расписка оформляется в виде соответствующей записи на остающейся в делах нотариуса копии возвращаемого подлинного документа или на имеющемся в деле нотариуса экземпляре расписки.
3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи в случае, если права залогодержателя по обеспеченному данной ипотекой обязательству удостоверены закладной, залогодержатель представляет нотариусу:
- нотариально удостоверенный договор об ипотеке, содержащий условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
- либо документы, предусмотренные п. 2 ч. 1 настоящей статьи;
- либо нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Вместе с тем, если данные договоры отсутствуют, нотариус, оказывая помощь заявителю, запрашивает у органа регистрации прав заверенную этим органом копию соответствующего договора в порядке межведомственного взаимодействия.
4. Часть 4 комментируемой статьи обязывает нотариуса устанавливать легитимность залогодержателя (владельца закладной) в порядке, установленном ГК и Законом об ипотеке, при взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса в случаях, если права залогодержателя удостоверены закладной.
Таким образом, нотариусу необходимо убедиться в правильности представленной ему закладной. Следует учитывать, что документ, названный "закладная", в которой отсутствуют какие-либо данные, указанные в пп. 1 - 14 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, не является закладной.
Закладная, как и любой документ, признанный ценной бумагой, должна содержать определенные реквизиты. Закон об ипотеке указывает, что реквизиты составляют содержание закладной, хотя приравнивание элемента формы к элементу содержания ценной бумаги абсолютно невозможно <87>.
--------------------------------
<87> См.: Ротко С.В., Тимошенко Д.А. Составление и выдача закладной // Современное право. 2008. N 5.
Необходимые (обязательные) реквизиты закладной определены в п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке.
Номером закладной считается номер регистрации ипотеки, а в случае, если предметом ипотеки являются несколько объектов недвижимости, - номер регистрации ипотеки первого указанного в закладной объекта недвижимости.
Вместе с тем электронная закладная дополнительно должна содержать:
- номер счета депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной;
- номер счета депо номинального держателя (при наличии);
- наименование депозитария, в который электронная закладная передается на хранение;
- адрес его электронной почты, посредством которого орган регистрации прав осуществляет связь с указанным депозитарием;
- а также иную информацию, необходимую для зачисления электронной закладной на указанные счета депо.
Следует понимать, что при составлении закладной в нее могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные Законом об ипотеке.
Отдельные условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее 10 тысяч экземпляров. В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором опубликованы такие условия.
