Статья 55. Удостоверение договоров в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации
Комментарий к статье 55
1. Отчуждение имущества в условиях сложившегося национального правопорядка возможно по различным гражданско-правовым сделкам и договорам. Применение конструкции смешанного (комбинированного) гражданско-правового договора (ст. 421 ГК) вполне может привести к тому, что нотариальному удостоверению будет подлежать любой договор, исполнение которого приводит к отчуждению имущества и возникновению прав на него на другой стороне.
С юридической точки зрения отчуждение имущества означает прекращение права собственности на него у отчуждающей стороны и возникновение права собственности на него у приобретающей стороны. Если имущество передается не в собственность приобретателя, а в иное вещное право, то отчуждения нет, и на это обстоятельство нотариус должен обратить внимание участников сделки и обратившихся лиц, поскольку даже при нотариальном удостоверении передачи имущества в ограниченное вещное право соответствующий правовой эффект - возникновение права собственности на передаваемое имущество - не возникнет.
Понятие и состав отчуждаемого либо передаваемого имущества устанавливается путем толкования ст. 128 ГК. Понятием имущества охватываются:
- вещи, включая наличные деньги и безналичные денежные средства;
- документарные и бездокументарные ценные бумаги;
- имущественные права.
Вещь представляет собой единичный или совокупный материальный предмет, на который воздействует гражданское правоотношение. В области гражданско-правового регулирования общественных отношений понятие вещи не совпадает с понятием вещи на бытовом уровне. Во-первых, вещами могут быть и неосязаемые явления, и процессы (например, субъективное право); во-вторых, вещами могут быть определенные физические состояния (газ, пар, энергия). Классификация вещей в гражданском праве разнообразна.
Что касается ценных бумаг, то действующий ГК отказался от общего понятия ценных бумаг, предусмотрев понятие документарных и бездокументарных ценных бумаг. Документарные ценные бумаги - это документы, соответствующие установленным законом требованиям и удостоверяющие обязательственные и иные права, осуществление или передача которых возможны только при предъявлении таких документов.
Бездокументарные ценные бумаги представляют собой обязательственные и иные права, которые закреплены в решении о выпуске или ином акте лица, выпустившего ценные бумаги в соответствии с требованиями закона, и осуществление и передача которых возможны только с соблюдением правил учета этих прав (главным образом, путем совершения записей на соответствующих счетах).
Совершение залоговой сделки в принципе может привести к отчуждению заложенного имущества. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора или при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Гражданско-правовой режим договорного и законного залога в принципе не отличается, поскольку правила о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. С другой стороны, при возникновении залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила о форме договора залога.
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо: в любом случае наличие достаточных распорядительных полномочий необходимо. Залогодержателем может быть одно или несколько лиц, обладающих необходимым объемом правоспособности и дееспособности. С помощью созалогового правоотношения может обеспечиваться исполнение разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами.
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. В зависимости от субъектно-объектных материально-правовых характеристик залога возникают различные его разновидности, но основное значение имеет залог недвижимости (ипотека).
Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов. Таким образом, нотариус может удостоверить договор залога и с иным объемом требований, к примеру, не предусматривающим возмещение расходов на содержание заложенного имущества и обращение на него взысканий.
Существенными условиями договора залога являются предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение данных правил влечет недействительность договора залога. С учетом правила п. 3 ст. 163 ГК недействительность договора залога в случае несоблюдения его нотариальной формы возникает в форме ничтожности.
Удостоверенный нотариусом договор об ипотеке является основанием государственной регистрации. Статья 20 Закона об ипотеке предусматривает, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
2. При удостоверении нотариусом отчуждающих и залоговых сделок закон различает два варианта развития отношений. Первый является основным и основывается на принадлежности имущества распоряжающемуся лицу. Второй является дополнительным, но, видимо, и более простым, поскольку взаимосвязан с нотариальным удостоверением сделок в отношении не принадлежащего распоряжающемуся лицу имущества. Каждый из этих вариантов, в свою, очередь, подразделяется на дополнительные варианты: особенности предусмотрены для нотариального удостоверения отчуждающих и залоговых сделок в отношении движимого и недвижимого имущества.
В условиях действия государственных реестров или осуществления тех или иных регистрационных действий в отношении имущества (например, в отношении автомототранспортных средств) установить принадлежность имущества определенному лицу (движимого или недвижимого) несложно.
Сложнее со случаями, если недвижимое имущество не принадлежит отчуждающему или закладывающему лицу.
Что касается залога недвижимости, то заложить недвижимое имущество без каких-либо вещных прав на него, видимо, невозможно, поскольку ст. 335 ГК и ст. 6 Закона об ипотеке требуют наличия прав на закладываемые вещи и недвижимость.
В отношении не принадлежащей продавцу недвижимости применяется п. 2 ст. 455 ГК, в соответствии с которым договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Таким образом, нотариальное удостоверение отчуждения не принадлежащей продавцу недвижимости возможно.
3. Обращает на себя внимание обязательность заключенного сторонами договора в том числе и для нотариуса. В установленные договором сроки нотариус обязан передать пакет необходимых документов для государственной регистрации права.
Комментируемая статья предусматривает следующий порядок:
- нотариус удостоверяет договор, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации;
- нотариус незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представляет в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Таким образом, стороны вправе самостоятельно подать заявление о государственной регистрации недвижимого имущества, а могут предоставить это нотариусу. По умолчанию применяется второй вариант;
- если нотариус из-за технического сбоя или по иной причине, за которую он не отвечает, не может направить заявление в электронной форме, он подает заявление и прилагаемые к нему документы на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора или истечения срока, установленного сторонами в договоре. Перечень не зависящих от нотариуса причин, при наличии которых предоставление заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в орган регистрации прав в электронной форме является невозможным, утвержден Приказом Минюста от 28 декабря 2018 г. N 303.
