Статья 56. Место удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества
Комментарий к статье 56
1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество.
Необходимо различать место нахождения имущества и нотариальный округ, в пределах которого нотариус осуществляет свою деятельность.
Установление места нахождения недвижимого имущества осуществляется по данным кадастра недвижимости. Кадастр недвижимости является составной частью ЕГРН. В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.
В частности, описание местоположения объекта недвижимости и сведения о местоположении в здании и площадях помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании, относятся к основным сведениям об объекте недвижимости.
К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах, и сведения, которые вносятся в уведомительном порядке. В частности, дополнительными сведениями об объекте недвижимого имущества могут быть:
- сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута;
- сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств, лесопарков;
- сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в РФ, игорной зоны;
- сведения о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;
- адрес объекта недвижимости (при его наличии).
2. Практически важным вопросом является вопрос о месте удостоверения договора об отчуждении недвижимого имущества, находящегося в разных субъектах РФ. Такая ситуация может возникнуть, например, при удостоверении договоров об отчуждении линейного объекта.
Согласно правовым позициям судов регистрационные действия могут совершаться по месту нахождения частей недвижимого имущества в любом из субъектов РФ. Точно так же нотариальное удостоверение недвижимого имущества может осуществляться в любом из субъектов РФ, в котором находятся части такого имущества.
3. В ч. 3 комментируемой статьи с 29 декабря 2020 г. предусматривается узкоспециальное правило об удостоверении договора, направленного на отчуждение недвижимого имущества, несколькими нотариусами - один из них должен совершать нотариальные действия по месту нахождения недвижимого имущества.
Сторонам такой сделки принадлежит право на выбор нотариуса в случае нахождения недвижимого имущества на территории двух и более субъектов РФ. Если стороны не в состоянии прийти взаимосогласованному выбору нотариуса, осуществляющего нотариальную деятельность на территории того субъекта РФ, на котором находится часть недвижимого имущества, это может поставить под угрозу соблюдение предусмотренной законом обязательной формы сделки и повлечь последствия, связанные с несоблюдением соответствующей формы.
