О правах на преимущественный выкуп невостребованных долей
на земельный участок, находящийся в долевой собственности
Для правильной квалификации прав и обязанностей участников правоотношений важно определить соответствующие источники правового регулирования. Характерной ошибкой для спорящих сторон в отношении прав на выкуп невостребованных земельных долей стало отстаивание своей позиции исключительно на основании одностороннего анализа норм ст. ст. 12 и 12.1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Вместе с тем эти правоотношения относятся к предмету регулирования в том числе ГК РФ и Земельного кодекса РФ. В связи с этим важно установить, какие нормы являются общим правилом, а какие носят специальный характер, а также правильно установить применение отсылочных и бланкетных норм <1>.
--------------------------------
<1> Важно обратить внимание, что под отсылочной нормой мы понимаем такой способ изложения, когда элементы правовой нормы не излагаются (не повторяют другие нормы), а в текст включается ссылка на конкретную норму или статью того же или другого нормативного правового акта. В свою очередь, бланкетная норма отсылает к неопределенному источнику правового регулирования (например, "...в порядке, предусмотренном законом", "...если иное не предусмотрено законом" - некоторые из распространенных способов бланкетного изложения).
В определениях ВС РФ о рассмотрении в порядке кассационного производства поступивших жалоб по соответствующим спорам правовое обоснование начинается именно с общих норм ГК РФ и Земельного кодекса РФ. Таким образом, квалифицируются права и обязанности участников долевой собственности и круг лиц, которые относятся к правообладателям земельных участков.
Это важно проводить для правильного уяснения и применения норм Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Нормы комментируемого Федерального закона не подменяют нормы Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ. Напротив, они развивают понятийный аппарат названных Кодексов, устраняют неопределенность в толковании терминов. Так, согласно ст. 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предмет регулирования этого Закона охватывает отношения, которые преимущественно можно обозначить как запреты и ограничения, установленные в отношении оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними, а также определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности.
В отношении сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе с невостребованными земельными долями, этот Федеральный закон не устанавливает общих правил владения, пользования и распоряжения. Напротив, в ч. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 12 Закона закреплена бланкетная норма, в которой указано, что такие отношения регулируются ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Рассматривая кассационную жалобу истца на отказ органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи долей другому участнику долевой собственности, Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 12.01.2016 N Ф10-5042/2015 по делу N А14-525/2015 пришел к выводу, что исключительным правом приобретения земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, обладают только сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие земельный участок. При этом такое пользование должно осуществляться до возникновения права муниципальной собственности. Суд также сделал вывод, что, исходя из положений п. 1 ст. 250 ГК РФ, п. 4 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", орган местного самоуправления обязан предложить сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности с муниципальным образованием, приобрести долю муниципального образования на условиях абз. 1 ч. 4 ст. 12 указанного Федерального закона <1>.
--------------------------------
<1> Определением ВС РФ от 21.03.2016 N 310-ЭС16-892 по делу N А14-525/2015 истцу по данному спору отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ // СПС "КонсультантПлюс".
Такой подход федерального законодателя может вызывать критику со стороны участников долевой собственности, но суды обязаны руководствоваться действующим законодательством. Очевидно, что возникновение муниципальной собственности на невостребованные доли не исключает прав других участников долевой собственности. Вместе с тем важным становится сохранить и деятельность субъектов, которые к моменту возникновения права муниципальной собственности уже вели сельскохозяйственное производство на конкретном земельном участке, находящемся в долевой собственности.
Попытку обосновать приоритет в предоставлении преимущественного права субъектам, ведущим сельскохозяйственное производство, перед остальными участниками долевой собственности предпринял Конституционный Суд РФ. В Определении от 18.07.2017 N 1642-О, в частности, отмечено, что норма п. 4 ст. 12 этого Федерального закона обеспечивает необходимую преемственность отношений по ведению сельскохозяйственного производства на конкретном земельном участке, находящемся в долевой собственности.
Таким образом, участники долевой собственности могут реализовать свое преимущественное право на выкуп невостребованных земельных долей без торгов на условиях п. 4 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", если до момента возникновения права муниципальной собственности они вели сельскохозяйственную деятельность на таком земельном участке в форме крестьянского (фермерского) хозяйства или сельскохозяйственной организации.
