Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
style="max-height: 50vh;">
Е.В. ОБОЛОНКОВА

ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ВЫКУПА
ИМУЩЕСТВА, ВКЛЮЧЕННОГО В ПЕРЕЧЕНЬ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИЛИ
МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА, ПРЕДНАЗНАЧЕННОГО ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ
ВО ВЛАДЕНИЕ И (ИЛИ) ПОЛЬЗОВАНИЕ СУБЪЕКТАМ МАЛОГО И СРЕДНЕГО
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

(дело Арбитражного суда Московской области
от 20.06.2019 N А41-16274/19)

Оболонкова Е.В., ведущий научный сотрудник отдела гражданского законодательства и процесса ИЗиСП, кандидат юридических наук.

Среди предусмотренных законодательством мер государственной поддержки малого и среднего предпринимательства особое значение имеет обеспечение его субъектов помещениями для осуществления деятельности на праве аренды или собственности и, в том числе, более узко - предоставление возможности льготного приобретения в собственность арендуемого имущества. Порядок и условия оказания такой имущественной поддержки закреплены в ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ.
Необходимо также отметить значение Федерального закона N 159-ФЗ. Исходя из крайней востребованности применения его положений предпринимателями действие этого Закона, первоначально носившее временный характер, несколько раз было продлено, а впоследствии его положениям Федеральным законом от 03.07.2018 N 185-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства" был придан бессрочный характер.
В то же время при всей полезности и востребованности мер, предусмотренных Федеральным законом N 159-ФЗ, необходимо отметить спорный или недостаточно определенный характер отдельных его положений, при применении которых возникли проблемы в судебной практике.
Одной из таких проблем является проблема приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, включенного в Перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), используемого в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - Перечни имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
По этому вопросу сформировалась определенная судебная практика, в частности, отраженная в Определениях ВС РФ от 06.10.2015 N 304-ЭС15-12960 по делу N А70-10814 и от 29.05 2018 N 303-КГ18-5679, а также в практике арбитражных судов нескольких округов (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2015 по делу N А42-1034/2014; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.06.2015 по делу N А70-10216/2014; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2015 по делу N А61-2694/2014; Постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.11.2016 N Ф03-5220/2016 и от 28.10.2019 N Ф03-4834/2019).
Одним из последних дел, которое уместно привести в качестве примера, стало дело, рассмотренное Арбитражным судом Московской области (последним актом по которому является Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.12.2019 по делу N Ф05-21736/2019).
ООО "Медицинский центр "Эстетик групп" (далее - Медцентр) обратилось в Арбитражный суд Московской области к администрации городского округа Ступино Московской области (далее - Администрация) с заявлением о признании незаконными действий Администрации городского округа Ступино Московской области, оформленных в письме от 18.12.2018 N 12-21/7971, об отказе Медцентру в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 70,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Садовая, 12, обязании Администрации городского округа Ступино Московской области по заявлению Медцентра о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 70,4 кв. м, совершить действия, предусмотренные п. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.06.2019 заявленные требования были удовлетворены, Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 и Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.12.2019 решение оставлено без изменения.
Как следовало из материалов дела и было установлено судами, ООО "МЦ "Эстетик Групп" является арендатором нежилого помещения площадью 70, 4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, г. Ступино, ул. Садовая, д. 12, на основании заключенного с Администрацией договора аренды N 103/2015 сроком действия с 01.04.2015 по 30.04.2020.
21.11.2018 Медцентр в порядке, предоставленном ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, обратился в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения по рыночной стоимости.
18.12.2018 Администрация уведомила Медцентр об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа помещения, указав, что с даты включения данного помещения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства Постановлением Администрации г. Ступино от 09.04.2018 N 1068-п, не прошел пятилетний срок, установленный п. 2 ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Медцентра в суд с настоящим заявлением.
Судами при разрешении дела было установлено, что Постановлением Администрации г. Ступино от 03.12.2018 N 4464-п арендованное Медцентром помещение включено в Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 6 Постановления). Перечень опубликован в Вестнике Совета депутатов и администрации Ступинского района, Совета депутатов и администраций городских и сельских поселений - приложение к районной общественно-политической газете "Ступинская панорама" N 57(486) от 27.12.2018 и размещен на официальном сайте органов местного самоуправления.
Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 3, ч. ч. 2, 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ, пришли к выводу о том, что ООО "МЦ "Эстетик групп" соответствует критерию, установленному п. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, необходимому для реализации преимущественного права приобретения испрашиваемого муниципального имущества, поскольку спорное имущество по состоянию на 21.11.2018 непрерывно в течение двух и более лет находилось в аренде у истца, у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления, доказательств об обратном заинтересованным лицом не представлено; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Сославшись на правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в п. 5 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо ВАС РФ от 05.11.2009 N 134) и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9646/11, согласно которой включение уполномоченными органами власти арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества в Перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ, является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, суды пришли к выводу, что такое включение означает лишение таких субъектов прав, предоставленных данным Законом, что не может быть признано законным.
Учитывая правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9646/11, а также Постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.08.2013 N А40-142912/12, от 10.07.2013 N А40-144300/2012-139-1400, Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.09.2013 N Ф09-8165/13, суды признали действия ответчика по включению арендуемого имущества в названный перечень нарушающими права и законные интересы ООО "МЦ "Эстетик групп", создающими ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направленными на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.
Представляется, что при разрешении данного дела, а также аналогичных ему была поднята проблема, для решения которой необходимо, во-первых, ответить на вопрос о значении и порядке применения правовых норм, регулирующих формирование перечней государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и предоставление такого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства в собственность, и, во-вторых, о необходимости законодательных изменений с целью устранения пробелов в регулировании этих отношений.
1. В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно положениям ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. ч. 2 или 2.1 ст. 9 этого Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ;
4) сведения о субъекте малого или среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Пункт 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ (в ред. Федерального закона от 03.07.2018 N 185-ФЗ) установил, что федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства).
Государственное имущество и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, используется в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также может быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ и в случаях, указанных в подп. 6, 8 и 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.
С учетом положений ч. 2 ст. 9, ч. 2 ст. 10 Федерального закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При этом в силу положений ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого или среднего предпринимательства, при условии, что:
1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого или среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
Следует отметить, что ч. 2.1 была введена в Федеральный закон N 159-ФЗ Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", наряду с очередным продлением его действия.
Таким образом, необходимо отметить, что Федеральный закон N 159-ФЗ предоставил право выкупа арендованного имущества как тем лицам, чье имущество не включено в упомянутый перечень (в этом случае субъект малого и среднего предпринимательства по состоянию на 01.07.2015 должен арендовать указанное имущество непрерывно в течение двух и более лет); так и лицам, арендуемое которыми имущество включено в перечень (если такое имущество арендовалось непрерывно в течение трех и более лет и находилось в перечне в течение пяти и более лет до подачи такого заявления).
Частью 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям или (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ).
При этом достаточно частыми являются отказы заявителям уполномоченными государственными (муниципальными) органами в реализации преимущественного права в отношении объектов недвижимости, которые находятся в перечне менее пяти лет, со ссылкой на несоответствие требованиям, установленным законом - п. 2 ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ). При этом, как правило, нарушение этого условия являлось единственным основанием для отказа, т.е. остальные установленные ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ требования заявителями соблюдены.
В свою очередь, в обоснование выводов о возможности приобретения в собственность такого имущества суды ссылались на правовую позицию, изложенную в абз. 2 п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, согласно которой суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого или среднего предпринимательства).
2. С целью всестороннего анализа рассматриваемой проблемы необходимо обратить внимание на один из принятых Конституционным Судом РФ актов. Определением Конституционного Суда РФ от 23.10.2014 N 2497-О было отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Морозовой Нелли Николаевны на нарушение ее конституционных прав положениями п. 4 ст. 3, п. 2 ч. 2.1 ст. 9, ч. 3 ст. 10 Федерального закона N 159-ФЗ и ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ.
В своей жалобе в Конституционный Суд РФ Н.Н. Морозова просила признать противоречащими Конституции РФ ряд положений Федерального закона N 159-ФЗ в части регулирования ими порядка реализации преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства на приобретение им по своей инициативе арендуемых ими объектов недвижимого имущества из состава муниципальной собственности - применительно к обязанностям органа местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, принять соответствующие решения и совершить юридические действия в обеспечение указанного права.
Заявительница полагала, что включение органами местного самоуправления арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства объектов недвижимого имущества в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, не соответствует п. 4 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ и нарушает ее преимущественное право на выкуп арендуемого нежилого помещения, в том числе в силу разового характера предоставляемых данным Федеральным законом преференций и утраты ими силы по истечении установленного срока.
Сославшись на Постановление от 20.12.2010 N 22-П, в котором Конституционный Суд РФ ранее указал на необходимость обеспечения баланса между интересами поддержки малого и среднего предпринимательства и самостоятельностью местного самоуправления в распоряжении муниципальной собственностью, в том числе в целях сохранения соответствующей инфраструктуры для оказания тех или иных услуг, связанных с жизнеобеспечением населения конкретного муниципального образования, суд пришел к выводу, что предусмотренные положениями п. 4 ст. 3, п. 2 ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ во взаимосвязи с положениями ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ условия предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства дополнительных возможностей в части приобретения ими по собственной инициативе арендуемого недвижимого имущества в случае включения его в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, направлены на обеспечение названного конституционного баланса и не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы, перечисленные в жалобе, в указанном ею аспекте.
Представляется, что приведенные выше дела наглядно свидетельствуют о сложностях, возникающих при приобретении субъектами малого и среднего предпринимательства в собственность арендуемого имущества из названных выше перечней. Так, в деле, рассмотренном Конституционным Судом РФ, заявитель оспаривала существование самого перечня ввиду невозможности осуществления своего преимущественного права, а арбитражные суды были вынуждены в подтверждение сделанных ими выводов ссылаться на судебные позиции, а не на норму закона. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что существующее регулирование вопроса о приобретении имущества из перечней является недостаточно определенным и требует внесения изменений в действующее законодательство. Учитывая уже сложившуюся судебную практику, в том числе разъяснения, содержащиеся в информационном письме ВАС РФ от 05.11.2009 и определениях ВС РФ, представляется оправданным внести изменения в ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, исключив п. 2 этой части, устанавливающий требование о необходимости истечения пятилетнего срока для приобретения имущества из соответствующих перечней, а также привести на основании новой редакции этой нормы другие положения названного Закона.

 Скачать
правое меню
Реклама:

Счетчики:
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2021 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!