Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
 Скачать

Комментарий к Статье 549. Договор продажи недвижимости

style="max-height: 50vh;">
Статья 549. Договор продажи недвижимости

Комментарий к статье 549

1. В пункте 1 комментируемой статьи содержится легальное определение договора продажи недвижимости. Единственным отличительным признаком данной разновидности договора купли-продажи является недвижимое имущество (недвижимость) как его особый предмет.
Важной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и, соответственно, понижаются в цене. Выделяются в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения, однако базовое, легальное определение понятия помещения в ГК не дано.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, на который сделана ссылка в п. 1 комментируемой статьи, все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:
1) объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.);
2) объекты, которые прочно связаны с землей и чье перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.);
3) объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.), несмотря на то, что вопрос о правомерности отнесения последних к недвижимости ставился давно, никакие изменения не были внесены в комментируемую статью ГК.
В качестве основополагающего признака недвижимости законодатель установил наличие прочной связи с землей. Недвижимость - особая разновидность вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.
Общие положения о купле-продаже применяются к договору продажи недвижимости, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа (см. комментарий к пункту 5 статьи 454 ГК РФ).
Особенности купли-продажи отдельных разновидностей недвижимости регулируются как соответствующими нормами ГК РФ, так и другими правовыми актами.
Об особенностях купли-продажи земельных участков см. ЗК РФ, в п. 1 ст. 25 которого сказано, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Предварительный договор с условием об оплате будущей недвижимости до заключения основного договора квалифицируется как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предоплате (Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Особыми видами недвижимого имущества как по ранее действовавшему, так и по действующему законодательству являются морские, воздушные суда.
К недвижимости относятся морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые физически являются движимым имуществом. Иногда применительно к ним используется такое понятие, как условная недвижимость <3>, или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.
--------------------------------
<3> Эрделевский А.М. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. N 10. С. 40.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.
Впервые в качестве недвижимых вещей рассматриваются предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Недвижимостью являются как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир (ст. 15 ЖК РФ)), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.).
Жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Таким образом, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющего обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющего в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).
Запись "пригодное для постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 N 552, установлены лишь общие критерии признания непригодными для постоянного проживания помещений.
Определения разновидностей жилых помещений даны в ЖК РФ. Так, согласно ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.
В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения и казенные предприятия. При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом ограничено. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ).
2. Предприятие в целом является разновидностью недвижимости. Однако в связи со специфическими особенностями данного вида недвижимости закон предусматривает специальное правовое регулирование продажи предприятия (см. комментарий к ст. ст. 559 - 566 ГК РФ). Эти особенности заключаются в том, что при продаже функционирующего предприятия продаются не только материальные ценности как таковые, но также принадлежащие ему права и возложенные на него обязанности (в том числе долги предприятия). Отношения, возникающие при такой продаже, требуют особого регулирования.
В связи с этим в п. 2 комментируемой статьи установлено, что общие положения о купле-продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено указанными статьями ГК РФ.

 Скачать
правое меню
Реклама:

Счетчики:
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2021 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!