Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
 Скачать

Комментарий к Статье 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

style="max-height: 50vh;">
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Комментарий к статье 551

1. В п. 1 комментируемой статьи установлено, что право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации перехода права собственности. Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (в определенных случаях сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Целью такой регистрации является установление прочной системы оборота недвижимости.
Гражданский кодекс России предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости. Основанием перехода вещного права является в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) договор об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение и др.). При этом для возникновения у приобретателя на основании договора вещного права необходима также государственная регистрация перехода вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, механизм отчуждения недвижимости в российском праве образован совокупностью юридических фактов "обязательственный договор и государственная регистрация перехода права собственности".
При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования распоряжения недвижимым имуществом. И именно с этого момента у собственника возникает риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества. При этом исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем, может осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.
Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем.
В судебной практике отмечено, что переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости, заключенному после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но до создания на территории субъекта РФ органа государственной регистрации, требует такой регистрации (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.02.2010 N Ф03-128/2010 по делу N А73-15047/2008).
2. Согласно п. 2 комментируемой статьи исполнение договора купли-продажи недвижимости до момента государственной регистрации (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода к приобретателю права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества (см. ст. ст. 210, 211 ГК РФ).
3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации, и сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должна возместить другой стороне убытки, связанные с задержкой регистрации.
Следует отметить, что требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи, или условия о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
С требованием государственной регистрации перехода права собственности могут обращаться не только стороны договора купли-продажи недвижимости. В частности, согласно п. 3 комментируемой статьи в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве при уклонении одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, по требованию судебного пристава-исполнителя может быть вынесено решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Так, в соответствии с п. 14 ч. 1 ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель вправе обращаться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество и сделок с ним, для проведения регистрации на имя должника принадлежащего ему имущества. В силу ч. 8 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на объект недвижимости по требованию судебного пристава-исполнителя осуществляются в случаях возникновения прав на основании судебного акта или в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 66 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.
В п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что, "исходя из положений ч. ч. 1 и 2 ст. 66 Закона об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель вправе не только обратиться за государственной регистрацией права собственности должника на имущество, а также принадлежащих ему иных имущественных прав, подлежащих государственной регистрации, но и в судебном порядке оспорить приостановление и отказ в государственной регистрации прав.
Приобретателя недвижимости, который, например, при ее покупке полагался на данные ЕГРН, будут считать добросовестным. Презумпция будет действовать, пока в суде не докажут, что он знал или должен был знать о том, что продавец не мог отчуждать имущество".

 Скачать
правое меню
Реклама:

Счетчики:
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2021 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!