Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
Комментарий к статье 555
1. Особенностью недвижимых вещей является их юридическая незаменимость. Поэтому договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются. Это обусловлено индивидуальным характером объектов недвижимости.
Встречаются случаи, когда стороны на основании дополнительного соглашения вносят изменения в отношении цены уже подписанного договора купли-продажи, в соответствии с которым зарегистрирован переход права собственности.
В частности в судебной практике возникают споры о возможности изменения цены имущества, первоначально согласованной в договоре купли-продажи недвижимости, который заключен по результатам аукциона.
Согласно Постановлению ФАС Дальневосточного округа от 30.11.2009 N Ф03-6461/2009 по делу N А59-2157/2008 дополнительное соглашение об изменении цены по договору купли-продажи недвижимости, заключенному по результатам аукциона, ничтожно. Поэтому при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, которое является существенным условием договора продажи недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
2. В п. 2 комментируемой статьи установлено, что по общему правилу цена недвижимости включает цену передаваемой с недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или прав на нее. Таким образом, он предусматривает случай, когда договор о продаже здания, сооружения умалчивает о цене земельного участка, обслуживающего строение. В этом случае признается, что по общему правилу согласованная цена здания, сооружения включает также цену земельного участка.
Однако эта норма носит диспозитивный характер, и иное может быть предусмотрено законом или договором о продаже недвижимости.
В частности возможно раздельное определение цены земельного участка и расположенного на нем земельного участка. Существует, например, способ определения цены в зависимости от площади земельного участка, на единицу которой установлена определенная цена.
3. Согласно п. 3 комментируемой статьи цена в договоре может определяться не за объект в целом, а за единицу площади. В этом случае при определении общей цены учитывается фактический размер передаваемого имущества.
