Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
 Скачать

Комментарий к Статье 607. Объекты аренды

style="max-height: 50vh;">
Статья 607. Объекты аренды

Комментарий к статье 607

1. В комментируемой статье вместо традиционного термина "предмет" используется термин "объект аренды", что представляется не совсем правильным, поскольку может вызвать путаницу с более широким понятием "объект гражданских правоотношений".
Под объектами аренды понимаются согласно п. 1 комментируемой статьи те непотребляемые вещи, которые арендодатель сдает в аренду арендатору. В нем приведен неисчерпывающий перечень таких вещей.
В частности, объектом договора аренды в соответствии с п. 1 комментируемой статьи могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Таким образом, в аренду нельзя сдать потребляемые вещи, определяемые родовыми признаками, поскольку арендатор должен вернуть объект договора аренды арендодателю, а в отношении потребляемых вещей это невозможно.
На практике возникают ситуации, когда объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), что приводит к конфликтным ситуациям.
В этой связи в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было дано следующее разъяснение.
"При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки".
В ч. 2 п. 1 комментируемой статьи сказано, что законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.
Так, согласно п. 11 ст. 22 Земельного кодекса РФ изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 26.03.1998 N 41-ФЗ (ред. от 26.07.2017) "О драгоценных металлах и драгоценных камнях" служебные и производственные здания, сооружения и помещения, используемые для хранения, приемки и обслуживания ценностей Государственного фонда драгоценных металлов и драгоценных камней Российской Федерации, являются федеральной собственностью и отчуждению в любой форме, в том числе приватизации, не подлежат. Сдача указанных объектов в аренду или иное их обременение допускаются исключительно по решению Правительства Российской Федерации.
В ст. 8 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ (ред. от 30.09.2017) "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" указано следующее.
Единый хозяйствующий субъект не вправе передавать в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление или залог следующее имущество, внесенное в его уставный капитал:
магистральные железнодорожные линии со всеми расположенными на них сооружениями, устройствами сигнализации, централизации и блокировки, энергоснабжения, технологической связи, предназначенной для внутрипроизводственной деятельности и управления технологическими процессами на железнодорожном транспорте;
малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции, имеющие оборонное значение;
информационные комплексы управления движением на железнодорожном транспорте и систему управления перевозками;
объекты локомотивного и вагонного хозяйства, имеющие оборонное значение;
объекты мобилизационного назначения, объекты гражданской обороны, законсервированные и неиспользуемые в производстве мобилизационные мощности, мобилизационные запасы, материальные ценности мобилизационного резерва;
железнодорожный подвижной состав, предназначенный для осуществления специальных железнодорожных перевозок;
объекты и имущество, предназначенные непосредственно для выполнения аварийно-восстановительных работ.
Запрет на аренду также относится к тем видам имущества, которые ограничены в гражданском обороте либо вообще изъяты из оборота, поскольку могут принадлежать лишь определенным участникам оборота (ст. 129 ГК РФ). В качестве примера можно привести атомные электростанции, железные дороги и т.д.
Определенные споры в теории и на практике возникли по поводу того, можно ли сдать в аренду только часть вещи (например, часть здания). Однако этот вопрос был разрешен исчерпывающим образом высшими судебными инстанциями.
Так, в соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" "по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом".
А в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было отмечено следующее.
"В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть".
Согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды (обычно речь идет об использовании стен и крыш зданий).
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки".
2. Как следует из п. 2 комментируемой статьи, законом могут быть также предусмотрены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Особенности аренды земельного участка регулируются Земельным кодексом РФ и другими правовыми актами земельного законодательства. В то же время могут быть приняты специальные законы, ограничивающие сдачу в аренду определенных видов имущества. Так, в соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.
Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
3. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это значит, что в договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости - и место нахождения. При отсутствии в договоре этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным.
В то же время в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отмечено следующее.
"Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность".
Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 25.1 Закона РФ "О недрах" земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляются пользователям недр в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

 Скачать
правое меню
Реклама:

Счетчики:
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2021 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!