Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
Комментарий к статье 612
1. В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи, которая была передана в аренду.
В части 2 п. 1 комментируемой статьи содержится исчерпывающий перечень требований, которые арендатор может предъявить арендодателю в случаях обнаружения недостатков, препятствующих пользованию арендованным имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.
Причем предусмотренные в п. 1 комментируемой статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, т.е. существенных недостатков. Следует отметить, что судебная практика относит к числу таких недостатков невозможность использования арендованного имущества по определенному целевому назначению (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2006 N Ф04-7493/2006(28300-А75-38) по делу N А75-1269/2006).
ГК РФ в комментируемой статье не устанавливает срок обнаружения арендатором недостатков. Следовательно, существенные недостатки могут быть обнаружены как при передаче имущества в аренду, так и при пользовании арендованным имуществом.
Выбор способа защиты и предъявления соответствующих требований принадлежит арендатору и зависит от характера недостатков, технических, производственных, организационных и других возможностей арендатора.
Согласно ч. 3 п. 1 комментируемой статьи арендодатель должен быть извещен о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя. После извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе самостоятельно без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
Подобная норма, скорее всего, направлена на желание предотвратить конфликтную ситуацию и сохранить договорные отношения арендодателя с арендатором. При этом в любом случае арендатор имеет право на полное возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества.
2. В силу п. 2 комментируемой статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).
Таким образом, для осуществления прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию, возникли до заключения договора аренды и были скрытыми (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 N Ф03-719/2010).
