Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
 Скачать

Комментарий к Статье 615. Пользование арендованным имуществом

style="max-height: 50vh;">
Статья 615. Пользование арендованным имуществом

Комментарий к статье 615

1. В п. 1 комментируемой статьи установлена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. При отсутствии таких условий в договоре он должен пользоваться им в соответствии с обычным назначением имущества.
Следует отметить, что на практике возможны ситуации, когда сдаваемое в аренду имущество используется не в соответствии со своим обычным назначением. Так, речные пароходы нередко используются в качестве стационарного портового ресторана и т.д. Если в договоре условия пользования таким имуществом подобным образом не определены, то такое использование будет нарушением договора.
Кроме того, в некоторых случаях характер использования арендованного имущества определяется в законе императивно. Так, только для проживания граждан должно использоваться юридическим лицом арендованное жилое помещение (см. комментарий к п. 2 ст. 671 ГК РФ).
2. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться им. В п. 2 комментируемой статьи перечислены возможные способы распоряжения им, когда пользование арендованным имуществом будет осуществлять не сам арендатор, а другие лица. Эти способы реализуемы, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Особое внимание в п. 2 комментируемой статьи уделено такому способу распоряжения арендованным имуществом, как право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). При этом арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. Регулируется договор субаренды правилами о договорах аренды, однако иное может быть установлено законом или иными правовыми актами.
Статья 615 ГК РФ не определяет, в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Нередко условие о возможности субаренды включают в договор аренды. Возникает вопрос о соответствии подобного положения закону. Согласно п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" "условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ. Поэтому если согласие арендодателя на перенаем или сдачу имущества в субаренду выражено в договоре аренды, получать его согласие на каждую конкретную сделку не требуется".
Передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), возможность которой предусмотрена п. 2 комментируемой статьи, на практике встречается достаточно редко.
В отличие от субаренды (поднайма) при перенайме происходит безусловная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. При этом между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях.
Внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив арендных прав является важным правом арендатора. Причем они могут быть внесены в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив как целиком, так и частично. В п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что "предмет договора аренды (имущественное право пользования несколькими помещениями) является делимым, поэтому соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. Кроме того, возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из ст. 384 ГК РФ, а п. 2 ст. 615 Кодекса не содержит запрета на передачу арендных прав в отношении части помещений".
Залог арендных прав, о котором говорится в п. 2 комментируемой статьи и на который арендатор имеет право при наличии согласия арендодателя, предусмотрен и другими правовыми актами. Так, согласно п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" "если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления".
Следует иметь в виду, что во всех случаях, когда непосредственное пользование имуществом осуществляет не сам арендатор, ответственным перед арендодателем остается все же арендатор (исключение составляет перенаем, под которым понимается передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу).
3. В п. 3 комментируемой статьи установлены последствия пользования арендатором имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества. В таких случаях арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, что соответствует общим положениям ГК РФ о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства и о последствиях расторжения договора (см. п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК РФ).

 Скачать
правое меню
Реклама:

Счетчики:
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2021 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!