Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Комментарий к статье 616
1. В комментируемой статье перечислены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. При этом особое внимание уделяется такой обязанности, как проведение капитального и текущего ремонта этого имущества.
Определение капитального ремонта и текущего ремонта дано только на уровне подзаконных актов.
Согласно п. 2.3.7 "ГОСТ 18322-2016. Межгосударственный стандарт. Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения" (введен в действие Приказом Росстандарта 28.03.2017 N 186-ст) капитальный ремонт - это плановый ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному ресурса объекта с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые.
А в п. 2.3.9 указанного ГОСТа сказано, что текущий ремонт - это плановый ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности объекта и состоящий в замене и/или восстановлении отдельных легкодоступных его частей.
На практике возникают споры о том, является ли капитальный ремонт неотделимым улучшением арендованной вещи. От решения этого вопроса может зависеть, в частности, право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.
По вопросу соотношения понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения" не существует единой позиции судов. Так, в некоторых случаях суды рассматривают их как идентичные понятия, в других считают, что - это разные вещи.
Представляется, что оптимальной является точка зрения, изложенная в Постановлении ФАС Поволжского округа от 07.07.2010 по делу N А55-27579/200, согласно которому "если из акта приема-передачи следует, что передаваемое помещение не требует капитального ремонта, то проведенный капремонт является его неотделимым улучшением".
Согласно части 2 п. 1 комментируемой статьи сроки проведения капитального ремонта устанавливаются договором аренды. В случаях, если договором срок не определен или вызван неотложной необходимостью, ремонт должен быть проведен в разумный срок.
Понятие как неотложной необходимости, так и разумного срока являются оценочными понятиями, однако в отношении разумного срока могут быть использованы положения ст. 314 ГК РФ. При этом следует учитывать, что предвидеть, какой срок будет признан судом разумным, невозможно, поэтому сторона несет риск привлечения ее к ответственности за несвоевременное осуществление ремонта.
В ч. 3 п. 1 комментируемой статьи перечислены права, возникающие у арендатора в случае нарушения арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта. Выбор конкретного права предоставляется арендатору.
Так, арендатор при наличии соответствующих технических возможностей и в случае чрезвычайной ситуации может сам осуществить капитальный ремонт арендованной вещи. Представляется, что в договоре аренды должно быть конкретизировано понятие капитального ремонта. В противном случае речь может идти об улучшении арендованной вещи и о возмещении ее стоимости по правилам ст. 623 ГК РФ (см. комментарий к ней).
Оплата произведенного арендатором капитального ремонта в таких случаях может быть осуществлена путем взаимозачета с арендными платежами по правилам ст. ст. 410 - 412 ГК РФ.
О праве арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, упомянутого в ч. 3 п. 1 комментируемой статьи, см. комментарий к п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (оценочное понятие).
О праве арендатора на расторжение договора и возмещение убытков см. комментарий к ст. 620 ГК РФ, согласно которой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки.
2. По общему правилу обязанности по текущему ремонту возлагаются на арендатора. Кроме того, он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества.
Однако положения п. 2 комментируемой статьи носят диспозитивный характер, и иное может быть установлено законом или договором аренды. Так, согласно ст. 634 ГК РФ (см. комментарий к ней) арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.
А в п. 1 ст. 631 ГК РФ (см. комментарий к ней) сказано, что капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.
