Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Комментарий к статье 620
В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора.
При этом не исключается возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании общих положений ст. 450 ГК РФ. В частности, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (существенное нарушение договора другой стороной). Однако перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, установленный в комментируемой статье, нельзя сокращать.
К числу таких оснований относятся в том числе: непредоставление арендуемого имущества, создание препятствий в пользовании им, отказ арендодателя проводить капитальный ремонт, а также наличие в имуществе недостатков, препятствующих его использованию. Все эти основания в той или иной степени предполагают существенное нарушение договора арендодателем применительно к арендным отношениям.
По общему правилу проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя (см. комментарий к ст. 616 ГК РФ). Поэтому неисполнение этой обязанности последним в некоторых случаях может привести к затруднительности, а то и невозможности для арендатора использовать арендованное имущество по назначению (например, при аренде нежилых помещений).
Препятствованием пользованию имуществом может служить такое состояние имущества, в котором оно непригодно для использования. Так, например, в аренду было передано транспортное средство, у которого отказали тормоза.
Стороны нередко предусматривают в договоре аренды условие, согласно которому арендатор в случае досрочного расторжения договора должен уплатить арендодателю штрафные санкции в виде неустойки. Договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку (Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010).
