Комментарии.org Комментарии Российского законодательства
style="max-height: 50vh;">
style="max-height: 50vh;">
Глава 8. СПОРЫ, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Содержание понятия договора аренды раскрыто в п. 1 ст. 606 ГК РФ, согласно которому по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Ненадлежащее исполнение обязательства одной из сторон порождает большое разнообразие исков, среди них выделяют:
а) по искам арендодателя: о взыскании задолженности по арендной плате (ст. 309, 614 ГК РФ) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей; о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ); о возврате арендованного имущества (ст. 622 ГК РФ); о признании договора аренды недействительным; об обязании заключить договор аренды; о взыскании платы за фактическое использование объекта;
б) по искам арендатора: об обязании арендодателя передать арендованное имущество (об истребовании арендованного имущества по ст. 398 ГК РФ); о возмещении убытков; об устранении недостатков сданного в аренду имущества (ст. 12, 612 ГК РФ); о возмещении расходов, произведенных для устранения недостатков арендованного имущества (ст. 12, 612 ГК РФ); о возмещении расходов по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью (ст. 12, 616 ГК РФ); о возмещении стоимости неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ); о досрочном расторжении договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ); о признании договоров аренды недействительными; об обязании заключить договор аренды; о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору и др.
Особенности доказывания. При рассмотрении споров, связанных с ненадлежащим исполнением обязательства по договору аренды, необходимо установить следующие обстоятельства:
- наличие договорных отношений, согласование существенных условий договора, соблюдение его формы, соответствие закону;
- факт исполнения обязательства арендодателем по передаче в аренду объекта;
- размер арендной платы;
- субъектный состав правоотношений;
- нарушение сроков внесения арендных платежей, взыскание санкций;
- установление бездоговорного фактического пользования, плата за пользование;
- наличие оснований для расторжения договора, в том числе и в связи с нарушением его условий, порядок расторжения;
- срок действия договора, продление его на неопределенный срок;
- факт удержания арендованного имущества, основания для его возврата;
- факт наличия преимущественного права на заключение договора на новый срок;
- факт возникновения убытков, вина, противоправность и причинная связь.
Бремя доказывания по общему правилу распределяется в порядке, установленном ст. 65 АПК РФ.
При рассмотрении споров, возникающих из договоров аренды, определяя предмет доказывания, прежде всего необходимо учитывать специальное правовое регулирование в отношении определенного вида имущества: ЗК РФ, ЛК РФ, ВдК РФ, Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах", Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) и т.д.
При всем многообразии различных способов защиты представляется оправданным остановиться на основных вопросах особенностей доказывания различных обстоятельств, приведенные подходы применимы при любом из них.
Наличие договорных отношений, согласование существенных условий договора, соблюдение его формы, соответствие закону. Первое, что необходимо оценить суду в любом споре, вытекающем из арендных правоотношений, - это условия договора, в том числе согласование его существенных условий, соблюдение формы договора, а также соответствие требованиям гражданского законодательства.
По общему правилу единственным существенным условием договора аренды является его предмет, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. Необходимо отметить, что содержание договора может быть установлено не только в текстовом выражении сделки, но и в иных документах (акт приема-передачи, переписка сторон и др.).
Объектом договора аренды могут быть любые непотребляемые вещи, не изъятые и не ограниченные в обороте: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607 ГК РФ).
Особо хотелось бы остановиться на форме договора. Между юридическими лицами (или если одна сторона юридическое лицо) должен быть заключен письменный договор. Несоблюдение формы договора аренды здания, сооружения, предприятия влечет его недействительность (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений, зданий, сооружений, предприятия и земельных участков), заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).
Требование о государственной регистрации такого договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

В случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о конкуренции, ст. 22, 39.8, 39.11 ЗК РФ, ст. 73.1 ЛК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов <1>.
--------------------------------
<1> При этом на договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный без проведения торгов и без предоставления государственной или муниципальной преференции до 2 июля 2008 г., т.е. до введения в действие ст. 17.1 Закона о конкуренции, вышеизложенное требование не распространяется (см. п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 октября 2016 г.).

Заключенный договор аренды без проведения торгов является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора, данные обстоятельства входят в предмет доказывания по делу.
Факт исполнения обязательства арендодателем по передаче имущества. Договор аренды является взаимным, обязанность арендатора по внесению арендной платы возникает не ранее момента передачи арендодателем имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (п. 2 ст. 611 ГК РФ), поскольку одновременность исполнения обязательств продиктована синаллагматичностью данного обязательства. Одним из основных документов, подтверждающих надлежащее исполнение обязательства арендодателем является акт приема-передачи. Кроме того, в качестве подтверждающих документов суды могут рассматривать переписку сторон, акты проверки арендуемого имущества, доказательства оплаты арендатором коммунальных платежей, рекламные проспекты и др.
На практике арендатор может столкнуться с ситуацией, когда договор аренды был заключен, имущество передано, однако в силу не зависящих от арендатора обстоятельств использование имущества оказалось невозможным. Такими обстоятельствами могут выступать неправомерные действия арендодателей, природные и антропогенные события и неправомерные действия иных лиц, включая действия органов власти <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Юридический справочник застройщика. 3-е изд. / под ред. Д.С. Некрестьянова. СПб., 2018.

Невозможность использования объекта аренды освобождает арендатора от обязанности производить арендные платежи. В том числе арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества <1>. Бремя доказывания наличия таких обстоятельств лежит на арендаторе.
--------------------------------
<1> См. Определение Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 89-КГ16-7.

В случае ненадлежащего исполнения обязательства по передаче имущества в арендное пользование, арендатор вправе требовать исполнения обязательства в натуре (п. 1 ст. 308.3 ГК РФ).
В целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7.

В тех случаях, когда кредитор не может требовать по суду исполнения обязательства в натуре (например, если осуществление такого исполнения объективно невозможно, в частности, в случае гибели индивидуально-определенной вещи), должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением обязательства, если отсутствуют основания для прекращения обязательства, например, предусмотренные п. 1 ст. 416 и п. 1 ст. 417 ГК РФ (ст. 15, п. 2 ст. 396 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7.

Размер арендной платы. Арендная плата не является существенным условием договора аренды, стороны свободны в определении ее размера (ст. 421 ГК РФ), однако для отдельного вида имущества имеются исключения.
В договоре аренды зданий и сооружений должен быть предусмотрен размер арендной платы, это условие является существенным для данного вида обязательства (ст. 654 ГК РФ).
Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, является предметом государственного регулирования, ее размер нормативно устанавливается уполномоченными государственными органами.
Нормативно урегулирован и порядок предоставления объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, размер арендной платы определяется в соответствии с утвержденной методикой.
Аналогичный порядок установлен при определении размера арендной платы за пользование объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, местного или муниципального значения.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление, поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Учитывая, что орган публично-правового образования обязан руководствоваться нормативными актами, очевидно, что на иных условиях договор аренды публичного имущества заключен не будет.
В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 19 - 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Субъектный состав правоотношений. Особенности субъектного состава договора определяются его содержанием, а именно действиями, которые надлежит совершить относительно объекта аренды. Поскольку сдача имущества в аренду является действием по распоряжению имуществом, то в качестве арендодателя может выступать только лицо, наделенное соответствующими полномочиями: либо собственник имущества, либо лицо, управомоченное законом или собственником (например, доверительный управляющий) сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ), другой стороной является арендатор <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Особенности рассмотрения дел в арбитражном процессе: практ. пособ. / отв. ред. А.А. Арифулин, И.В. Решетникова. М., 2005.

Арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73.

Подавляющее число договоров аренды заключается в отношении государственного (муниципального) имущества. В целях реализации полномочий собственника на территории публичных образований сформированы уполномоченные органы, которые выступают арендодателями казенного имущества соответствующего уровня.
Помимо собственника, правомочиями по распоряжению государственным (муниципальным) имуществом в силу закона наделены государственные и муниципальные унитарные предприятия в отношении имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения, полномочия по распоряжению недвижимым имуществом которых ограничены согласием собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ). При этом следует отметить, что и собственник ограничен в правах в отношении имущества, закрепленного им за государственным или муниципальным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, и не вправе им распоряжаться.
Объем правомочий субъектов права оперативного управления зависит от их организационно-правовой формы: казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя любого вида государственного имущества (движимого и недвижимого) только с согласия собственника (п. 4 ст. 298 ГК РФ), автономное и бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом (п. 2, 3 ст. 298 ГК РФ); частное учреждение не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества (п. 1 ст. 298 ГК РФ).
Сроки внесения арендных платежей, нарушение сроков внесения арендных платежей, размер задолженности, период просрочки внесения арендных платежей, ответственность. Порядок и сроки внесения арендных платежей определяются условиями договора, размер задолженности раскрывается в расчете, предоставленном истцом, а также в возражениях и контррасчете, предоставленном ответчиком.
Расчет суммы задолженности производится на основании условий договора, предусмотренных сроков оплаты, произведенных ранее платежей.
При рассмотрении спора о взыскании задолженности по арендной плате и при определении ее размера может возникнуть вопрос об уменьшении суммы задолженности в связи с улучшениями арендованного имущества.
Судебная практика исходит из того, что для зачета стоимости улучшений в погашение задолженности по арендной плате или возмещение этой стоимости арендатору необходимо два условия: улучшения являются неотделимыми и совершены с согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ), данное обстоятельство входит в предмет доказывания по спору. Исключением является аренда предприятия: если иное не установлено договором аренды, арендатор вправе без согласия арендодателя проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия (ст. 660 ГК РФ).
При этом отделимые улучшения принадлежат той стороне, которая их произвела, и не подлежат возмещению арендодателем, если иное не установлено соглашением сторон.
На сумму задолженности может быть насчитана неустойка, предусмотренная договором, или проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ.
При этом следует иметь в виду, что если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ, то положения п. 1 ст. 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ (п. 4 ст. 395 ГК РФ) <1>. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
--------------------------------
<1> См. п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7.

При определении размера процентов необходимо иметь в виду, что в случае частичного исполнения обязательств до вынесения судебного решения следует исчислять размер ответственности в части прекращенных обязательств - с применением ставки, действовавшей на день прекращения обязательства, а в части неисполненных обязательств - с применением ставки, действующей на момент вынесения судебного решения.
Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору <1>. Аналогичный порядок расчета применим и при определении размера неустойки: день уплаты основного долга кредитору засчитывается в период просрочки.
--------------------------------
<1> См. п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7.

Истец вправе требовать присуждения процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, или неустойки по день фактического исполнения обязательства.
По общему правилу если при расторжении договора основное обязательство прекращается, но имущество не возвращено, обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом сохраняется и взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст. 622, ст. 689, п. 1 ст. 811 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7, п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 г. N 35.

Фактическое пользование имуществом, плата за пользование. В том случае, когда между сторонами отсутствует обязательство, но имущество находится в обладании лица (фактического арендатора), последнее обязано произвести оплату за фактическое пользование этим имуществом.
Рассмотрим различные ситуации.
1. Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом в случае прекращения договора аренды после истечения срока его действия производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении <1>.
--------------------------------
<1> См. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018).

2. Аналогичный подход применяется и в том случае, когда арендатор выкупает арендованный объект недвижимости у публично-правового образования: с момента заключения договора купли-продажи и до государственной регистрации перехода права собственности на него обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется, с момента государственной регистрации возникает право собственности на этот объект и подлежат начислению налоги <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73.

3. В том случае, когда договор заключен в нарушение действующего законодательства (не проведены торги или не получено согласие собственника, если это необходимо, и др.) или вообще не заключен, но при этом ответчик получил объект в пользование, сложившиеся между сторонами отношения квалифицируются как обязательство из неосновательного обогащения в части пользования ответчиком имуществом истца (ст. 1102 ГК РФ).
В таком споре суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (т.е. приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения <1>.
--------------------------------
<1> См. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 24 декабря 2014 г.

При определении размера платы за фактическое пользование используется порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Если размер арендной платы является регулируемым или определяется в соответствии с утвержденной методикой, суды руководствуются соответствующими нормативными актами, в отсутствие которых или при возникновении спора о размере платы может быть назначена судебная экспертиза.
4. В том случае, если при рассмотрении дела суд устанавливает, что договор недействителен по тем или иным причинам, требование арендатора о возврате внесенных арендных платежей при наличии фактического использования им имущества удовлетворению не подлежит <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

5. Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, т.е. знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.
От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду. Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13.

Прекращение договора аренды, расторжение договора аренды, в том числе и в связи с нарушением его условий, порядок расторжения. В судебном порядке можно расторгнуть договор аренды либо при существенном нарушении его условий другой стороной (п. 1 ст. 450 ГК РФ), либо при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В предмет доказывания по такому спору входит установление обстоятельств нарушения условий договора одной из сторон либо существенного изменения обстоятельств соответственно.
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ стороны вправе установить иные основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, как связанные, так и не связанные с нарушением его условий, в том числе и в одностороннем порядке, кроме того, условиями договора может быть предусмотрен односторонний отказ от договора, не обусловленный дополнительными требованиями (ст. 450.1 ГК РФ). В таком случае обращение в суд с иском о расторжении не требуется, достаточно уведомления, направленного в адрес контрагента.
Соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим срок, в который необходимо исполнить обязательство (ст. 619 ГК РФ), а также предложением расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение, которое считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения) <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25.

При этом односторонний отказ или одностороннее расторжение договора аренды по волеизъявлению одной из сторон может быть оспорено в судебном порядке.
Срок действия договора, продление его на неопределенный срок. Срок договора аренды не является существенным условием этого обязательства, устанавливается соглашением сторон, однако для отдельных видов аренды законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки.
Если арендатор по окончании срока действия договора продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).
В случае пролонгирования договора на неопределенный срок любая из сторон может его прекратить в одностороннем порядке, без объяснения причин, заблаговременно уведомив другую сторону (за месяц или - при аренде недвижимого имущества - за три месяца), если иной срок не установлен договором.
Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 N 73.

В отношении порядка предоставления в пользование земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, в настоящее время действуют жесткие законодательные ограничения, абсолютное большинство договоров аренды заключаются на торгах, поэтому для пролонгирования аренды без торгов должны быть соблюдены условия, предусмотренные п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, иное свидетельствует о нарушении требования земельного законодательства.
При этом добросовестность арендатора не имеет значения.
Возврат арендованного имущества. В случае прекращения договора в связи с его расторжением судом или в одностороннем порядке, отказе от договора, прекращении сроков его действия арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Добровольный возврат арендованного имущества осуществляется путем передачи объекта арендатором арендодателю и подписания соответствующего акта, принудительный возврат возможен только в судебном порядке.
Судебная практика исходит из того, что при рассмотрении спора, связанного с нарушением арендатором своей обязанности по возврату арендованного имущества, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73.

Таким образом, арендатор, фактически исполнявший договор, не вправе в своих возражениях на требование о возврате арендованного имущества ссылаться на незаключенность или недействительность договора, отсутствие права собственности или иных полномочий на распоряжение имуществом у арендодателя <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73.

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Наличие преимущественного права на заключение договора на новый срок, понуждение к заключению договора на новый срок. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73.

Практика исходит из того, что поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73.

В силу ч. 9, 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен по результатам проведения конкурса или аукциона <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15 ноября 2017 г.

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п. 1, 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 4.4, 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

По общему правилу для заключения договоров аренды государственных или муниципальных земельных участков торги обязательны (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). При этом у арендатора нет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 названной нормы <1>.
--------------------------------
<1> См. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г.

Наличие оснований для взыскания убытков. Возможность потребовать возмещения убытков предусматривается либо предполагается практически за любые нарушения условий договора аренды. Требование может быть заявлено как альтернативный способ защиты нарушенных прав в интересах обеих сторон: и арендатора (наличие у объекта аренды скрытых существенных недостатков, не указанных в договоре аренды; наличие прав третьих лиц, не известных арендатору, неисполнение обязательства по передаче вещи в аренду; нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта имущества; досрочное прекращение договора по инициативе арендодателя и др.), и арендодателя (существенное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы; неисполнение обязанности возвратить арендованное имущество; нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора; уничтожение или повреждение объекта аренды и др.).
В предмет доказывания входит установление следующих условий: наличие вреда, вины и противоправного поведения, а также причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившим вредом.
Хотелось бы обратить внимание на достаточно новый способ защиты нарушенного права, предусмотренный ст. 393.1 ГК РФ в случае досрочного расторжения договора аренды по вине одной стороны: закон предоставил кредитору право на взыскание абстрактных убытков, исчисляемых в виде разницы между ценой, установленной в расторгнутом договоре, и ценой замещающей сделки, а также любых других понесенных им убытков.
При возникновении спора необходимо установить наличие обстоятельств, подтверждающих в том числе: неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора должником, возлагающих на него определенные обязанности; прекращение договора между сторонами как следствие нарушения должником условий договора; заключение кредитором аналогичного (замещающего) договора на иных по сравнению с первоначальным договором условиях, ухудшающих его имущественный интерес. При этом добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагаются, пока должником не доказано обратное <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7.

 Скачать
правое меню
Реклама:

Счетчики:
На правах рекламы:
Copyright 2007 - 2021 гг. Комментарии.ORG. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!