Статья 39.13. Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме
Комментарий к статье 39.13
1. Положения комментируемой статьи подлежат применению со дня вступления в силу федерального закона, устанавливающего порядок проведения аукционов в электронной форме по продаже земельных участков и аукционов в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что определено п. 7 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". В настоящее время общий порядок проведения аукционов в электронной форме не установлен.
В то же время есть специальный порядок применительно к продаже земельных участков единого института развития, передаче земельных участков единого института развития в аренду или безвозмездное пользование, установленный ст. 16.1-1 ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", согласно которому проведение аукционов в электронной форме осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", если иное не предусмотрено законом.
Со дня вступления в силу федерального закона, устанавливающего общий порядок проведения аукционов в электронной форме, все аукционы по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также аукционы на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу будут проводиться в электронной форме.
Очевидно, что наличие в ЗК рассматриваемой нормы означает намерение законодателя осуществлять формирование единой электронной площадки по проведению земельных аукционов, аналогичной площадке, на которой осуществляется проведение аукционов при размещении заказов для обеспечения государственных, муниципальных нужд.
Пунктом 1 ст. 59 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" дано определение аукциона в электронной форме. Под ним понимается аукцион, при котором информация о закупке сообщается заказчиком неограниченному кругу лиц путем размещения в единой информационной системе извещения о проведении такого аукциона и документации о нем, к участникам закупки предъявляются единые требования и дополнительные требования, проведение такого аукциона обеспечивается на электронной площадке ее оператором.
В настоящее время подготовка и организация аукционов по продаже земельного участка и аукционов на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме не осуществляется.
Подготовка и организация аукциона осуществляются в соответствии со ст. 39.11 ЗК (см. комментарий к ст. 39.11), а проведение аукциона - в порядке, предусмотренном ст. 39.12 ЗК (см. комментарий к ст. 39.12).
Приведенное регулирование является установленным, что само по себе не означает отсутствие проведения аукционов в электронной форме на право аренды земельных участков либо о продаже земельных участков публичной собственности. О данном обстоятельстве фактического наличия таких торгов свидетельствуют, во-первых, соответствующие лоты на электронных торговых площадках, во-вторых, судебная практика споров, возникающих из указанных отношений.
Пример. Из установленных обстоятельств дела следует, что 23 июля 2020 г. на официальном сайте www.torgi.gov.ru и сайте оператора ЭТП www.southcs.ru организатором торгов размещено извещение о проведении аукциона, согласно которому указаны дата окончания подачи заявок и дата и время проведения аукциона, а также начальная цена - 476 957 руб.
Впоследствии аукцион отменен в связи с распоряжением ТУ Росимущества в Ростовской области (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2021 г. N 15АП-1380/21).
2. Пунктом 2 комментируемой статьи установлены исключения, при которых аукцион в электронной форме не проводится:
- при предоставлении земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства;
- при предоставлении земельного участка гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;
- если земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства.
Важно обратить внимание, что в перечне приведенных исключений, построенном на перечислении субъектов - получателей земельного участка (физических лиц и фермерских хозяйств), присутствует и объект - земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства.
Заслуживают также внимания два аспекта: необходим ли статус гражданам индивидуального предпринимателя для получения земельного участка для целей сельскохозяйственного производства и обязательно ли земля для сельскохозяйственного производства относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Представляется, что ответ на оба вопроса отрицательный.
Во-первых, закон не лишает возможности именно гражданина приобретать права на земельные участки, имеющие один из видов разрешенного использования, относящихся к сельскохозяйственному производству (см. выводы судебной практики о соотносимости вида разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного производства" в виду разрешенного использования по коду 1.0 классификатора, утв. Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 июля 2018 г. N Ф04-2371/18 по делу N А46-13895/2017, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2018 г. N 08АП-16950/17).
Во-вторых, согласно п. 11 ст. 85 ЗК земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - это земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, которые используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает правило о том, что в случае проведения аукциона в электронной форме опубликование извещения о проведении аукциона в электронной форме в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не требуется. Данное требование установлено п. 20 ст. 39.11 ЗК и не применяется в случае проведения торгов в электронной форме.
4. Согласно п. 4 комментируемой статьи порядок проведения аукциона в электронной форме устанавливается федеральным законом. Положения комментируемой статьи согласно п. 7 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" применяются со дня вступления в силу федерального закона, устанавливающего порядок проведения аукционов в электронной форме по продаже земельных участков и аукционов в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Вместе с тем, как отмечается практикой, отсутствие такого закона не означает невозможности проведения земельного аукциона в электронной форме, поскольку порядок организации и проведения аукционов по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен ст. 39.11 - 39.13, 39.18, которые не содержат названного запрета.
Очевидный вывод об этом сделан в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2021 г. N 15АП-15960/21 по делу N А53-3691/2021, в котором указано, что отсутствие нормативно закрепленного порядка проведения торгов в электронном виде не создает для антимонопольного органа права констатировать нарушение антимонопольного законодательства только в силу самого факта проведения таких торгов без выяснения действительных обстоятельств, которые могли повлечь негативные последствия для участников торгов.
В Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 июля 2021 г. N Ф08-6126/21 по делу N А53-31483/2020, более того, подчеркнуто, что электронная форма проведения торгов при отсутствии закона о ней не может ограничивать конкуренцию, а по существу при должном проведении конкурентных процедур в электронной форме приводит к увеличению количества участников, минимизирует риски сговора на торгах, а также позволяет сделать процедуру более прозрачной и конкурентной.
