Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
Комментарий к статье 39.20
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает исключительное право собственников зданий и строений на приобретение земельных участков в собственность или в аренду, на которых расположены указанные здания и сооружения.
Стоит отметить, что данное правило применимо только для эксплуатации уже существующих зданий и строений (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 19 ноября 2013 г. по делу N А40-45759/12-135-444).
В силу новеллы п. 1.1 земельные участки публичной собственности не предоставляются в собственность или в аренду лицам, обладающим возможностью использования указанных земель на основании сервитута, публичного сервитута или в целях размещения нестационарного торгового объекта.
Пример. Администрация отказала заявителю в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, указав на возможность оформления права пользования земельным участком в соответствии с Постановлением Правительства РФ N 1300 либо путем оформления публичного сервитута в соответствии с п. 1 ст. 39.37 ЗК, что в соответствии с п. 1.1 ст. 39.20 ЗК исключает возможность предоставления земельного участка на правах аренды.
Разрешая требование о признании данного отказа незаконным, суды указали, во-первых, на пояснительную записку к законопроекту о публичном сервитуте для отдельных целей, согласно которому его положения более точно регулируют существующие экономические отношения; во-вторых, при этом не требуется образования земельного участка, а следовательно, проведения кадастровых работ и регистрационных действий, изменения категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков, изъятия или предоставления земельных участков, что существенно сокращает срок и стоимость доступа к земельным участкам; в-третьих, целесообразность использования конструкции публичного сервитута применительно именно к линейным сооружениям обусловлена также тем, что прохождение линейных сооружений по множеству земельных участков различным режимом использования должно быть приведено к единому началу именно в силу властного решения, а не частно-правового соглашения. Изложенные мотивировочные доводы нашли свое отражение в Постановлении Арбитражного суда (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 1 апреля 2021 г. N Ф06-2322/21 по делу N А49-3978/2020).
Со своей стороны отметим, что природа публичного сервитута для отдельных целей существенно отличается от природы сервитута в отношении земель публичной собственности по правилам гл. V.2 ЗК <25>.
--------------------------------
<25> См. подробнее предисловие к Комментарию к гл. V.7 "Установление публичного сервитута в отдельных целях" ЗК. М., 2020.
2. Пункт 2 комментируемой статьи оговаривает правило о том, что в случае если здание, сооружение расположены на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, то лица, являющиеся сособственниками зданий, сооружений, имеют право на приобретение земельного участка соответственно либо в долевую собственность, либо на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В настоящее время непосредственно ЗК не дает определения делимого, неделимого земельного участка. Ранее согласно ст. 6 ЗК в качестве делимого определялся такой земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Статьей 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" данная норма признана утратившей силу, и в настоящее время юридического критерия делимости, неделимости земельного участка в дефиниции земельного участка не имеется <26>.
--------------------------------
<26> См.: Майборода В.А. Утраченная земельным правом категория "земельный участок" // Юрист. 2015. N 6. С. 42 - 46.
Для разрешения вопроса о делимости земельного участка необходимо применение норм земельного и градостроительного законодательства в отношении конкретного земельного участка с учетом распространения либо нераспространения на него действия градостроительного регламента. В первом случае размеры земельных участков будут устанавливаться градостроительными регламентами, входящими в состав соответствующих правил землепользования и застройки. Во втором случае - регулирование отношений по определению размеров земельных участков, как правило, отнесено к компетенции субъектов РФ (см., например, п. 2 комментария к ст. 39.19).
3. Пункты 3 и 4 комментируемой статьи устанавливают правило о том, что в случае если доля в праве (часть объекта) недвижимости принадлежит лицам как на праве собственности, так и на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, то применительно к оформлению прав на неделимый участок возможно только заключение договора аренды земельного участка. Такая ситуация является типичной, если в части здания (обособленных помещениях) расположены органы власти, самоуправления либо хозяйствующие субъекты, учрежденные публично-правовыми образованиями, а другие части здания (обособленные помещения) принадлежат физическим, юридическим лицам на праве собственности.
4. Согласно п. 5 комментируемой статьи для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них должны совместно обратиться в уполномоченный орган. Исключения предусмотрены лишь в отношении лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута либо публичного сервитута для отдельных целей.
Комментируемая норма не делает различий между сервитуариями и лицами, наделенными законом правом подачи ходатайства об установлении публичного сервитута для отдельных целей. Состав субъектов, наделенных правом подачи ходатайства об установлении сервитута для отдельных целей, закреплен в ст. 39.40 ЗК и предлагается нашим рассмотрением в качестве элемента специальной отраслевой дееспособности.
Установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, регламентировано гл. V.3 ЗК (ст. 39.23 - 39.26). В приведенной связи следует указать, что из положений п. 5 ст. 39.17 ЗК следует, что такое заявление подлежит рассмотрению в срок не более чем 30 дней со дня поступления. Уполномоченный орган в течение этого срока проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка согласно перечню, предусмотренному ст. 39.16 ЗК, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.
На основании изложенного судебной практикой констатируется, что обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка по общему правилу возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением (см. Определение Верховного Суда РФ от 30 мая 2017 г. N 14-КГ17-12).
5. Пункты 6 - 10 комментируемой статьи определяют процедуру согласования коллективной воли арендаторов при заключении договора аренды в отношении земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и заключения такого договора.
С обращением о заключении договора аренды может выступить любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещения в нем. Иные правообладатели подписывают такой договор аренды в тридцатидневный срок.
Применительно к лицам, входящим в состав правообладателей, но не подписавших договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, реализуется норма, содержащаяся в п. 7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного любым из заинтересованных правообладателей, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении иных правообладателей, не представивших в уполномоченный орган подписанный договор аренды земельного участка, заключить этот договор (см. также п. 19 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 октября 2016 г.).
В случае если ни один из правообладателей не обратится с заявлением о заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, уполномоченный орган наделяется правом их понуждения в судебном порядке к заключению договора согласно п. 8 комментируемой статьи (в отличие от случая, предусмотренного в п. 7, речь идет о праве, а не об обязанности уполномоченного органа).
Если правообладателей объекта недвижимости несколько, то договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
Заслуживающим внимания является вопрос о распространении условий такого договора назад во времени. Представляется, что, если условиями договора не предусмотрено иное, его условия распространяются на присоединившуюся сторону с даты такого присоединения. В случае если иное предусматривается условиями договора, вопрос о ретроспективном распространении его условий подлежит регулированию в индивидуальном порядке.
6. Пунктом 10 комментируемой статьи предусмотрена возможность отступления от правила определения размера обязательства исходя из размера доли в праве на здание, сооружение, помещения в них - с согласия всех правообладателей либо по решению суда. В приведенной связи представляется очевидной корреспонденция с нормой п. 3 ст. 245 ГК о том, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Таким образом, внесение улучшений в исходное имущество (например, выполнение работ капитального характера по предписанию) может выступать основанием к перераспределению долей в праве на земельный участок.
Изложенное позволяет сделать общий вывод о том, что комментируемые положения устанавливают три способа определения размера обязательства - размера арендной платы арендатора по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора:
- в порядке, установленном соглашением всех правообладателей здания, сооружения или помещения в них;
- в порядке, установленном решением суда;
- при отсутствии вышеназванных соглашения или решения суда на основании соразмерности доли арендатора в праве на здание, сооружение или помещения в них, расположенные на земельном участке.
Обсуждая вопрос об определении соразмерности, Свердловский областной суд пришел к выводу, что комментируемая норма прямо не предусматривает, как именно должно выполняться требование о соразмерности обязательств по договору в случае, если на земельном участке находится несколько зданий, сооружений, принадлежащих разным лицам. Федеральное законодательство прямо не говорит о том, должно ли в этом случае учитываться только здание, в котором у собственника имеется в собственности доля или помещение (помещения), о чем указывают представители административных истцов, или расчет может быть произведен с учетом всех зданий, находящихся на участке (см. решение Свердловского областного суда от 6 сентября 2016 г. N 3а-340/2016).
7. Пункт 11 комментируемой статьи распространяется на случаи, когда:
1) все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления;
2) на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления.
В этом случае такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование соответственно лицу:
1) в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении;
2) площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.
Таким образом, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются земельные участки, которые находятся в государственной (или муниципальной) собственности, а не государственная (муниципальная) доля в праве собственности на земельный участок. Данный вывод находится в системном единстве с положениями гражданского законодательства, закрепленными в ст. 216, 268 и 269 ГК. Важным является понимание того, что земельный участок на указанном вещном праве может предоставляться только одному лицу, а не нескольким.
Пример. Государственное учреждение - отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Ставропольскому краю (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования (6/8 доли в праве) на земельный участок и понуждении провести государственную регистрацию права.
Отказ в государственной регистрации был мотивирован тем, что законодательством не предусмотрено предоставление в постоянное (бессрочное) пользование доли земельного участка. Кроме того, Управление Росреестра отметило наличие разночтений в отчестве лица, указанного в заявлении о государственной регистрации и в доверенности на представление интересов учреждения, а также в реквизитах паспортных данных указанного лица.
Суды посчитали, что предоставление в постоянное (бессрочное) пользование доли земельного участка не соответствует закону в связи с отсутствием возможности предоставления на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, находящегося в долевой собственности, в том числе с участием физических лиц. Спорный земельный участок является собственностью не только Российской Федерации, но и физических лиц (субъектов права частной собственности). Принадлежность помещений в здании субъектам с разным правовым статусом означает, что оформление права учреждения на участок возможно только в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК. Следовательно, Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации (см. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 октября 2016 г. по делу N А63-521/2016).
Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. С ними заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, до установления которого согласно п. 12 комментируемой статьи использование земельного участка осуществляется владельцами в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка. Установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентировано гл. V.3 ЗК (ст. 39.23 - 39.26).
Сложившийся порядок использования земельного участка, как следует из разъяснения, данного в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", это такой порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, но учитывает нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
8. Пунктом 13 комментируемой статьи закреплена бланкетная норма о том, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
В соответствии со ст. 289 ГК и ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено правило, что если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие ЖК и в его отношении проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (см. п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Из этого следует, что момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок, а также момент перехода доли в праве на общее имущество определен как дата государственной регистрации права собственности на квартиру (см. Определение Верховного Суда РФ от 6 апреля 2017 г. N 5-КГ16-236).
