Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
Комментарий к статье 39.6
1. В комментируемой статье установлены основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, то есть речь идет о случаях возмездной передачи земельных участков во владение и пользование по договорам аренды. Основания (случаи) предоставления земельных участков в безвозмездное пользование гражданину или юридическому лицу установлены ст. 39.10 ЗК (см. комментарий к ст. 39.10).
По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов. Лишь в прямо установленных комментируемой статьей случаях допускается заключение такого договора без проведения торгов.
В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 сформулирована следующая правовая позиция: в случаях, предусмотренных законом (в частности, ЗК), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов; в связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК), равно как и соглашение о продлении такого договора. Такое правило многократно подтверждено судебной практикой (см., например, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2017 г. и Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 апреля 2017 г. по делу N А78-7786/2016 и др.).
Названный способ регулирования отношений в сфере аренды земли соответствует условиям рыночной экономики, в отличие от того, который существовал до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ. Тогда, наряду с ограниченным числом оснований для обязательного проведения торгов на право заключения указанных договоров, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления имели возможность по своему усмотрению устанавливать перечни случаев, когда предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков для строительства осуществлялось исключительно на торгах.
В настоящий момент понятие, общие правила подготовки организации и проведения торгов в форме аукционов и заключения на них договоров установлены ст. 447 - 449.1 ГК. Специальные правила организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены в ст. 39.11, 39.12 и 39.13 ЗК (см. комментарии к ст. 39.11, 39.12 и 39.13). Ранее соответствующие правовые нормы содержались в ст. 38 и 38.1 ЗК.
2. В п. 2 комментируемой статьи установлен конкретный (исчерпывающий) перечень случаев (на данный момент - 46) заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов <6>. Порядок предоставления земельного участка без проведения торгов урегулирован ст. 39.14, 39.15, 39.17 ЗК (см. комментарии к указанным статьям).
--------------------------------
<6> В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. N 629 с 12 апреля 2022 г. до конца 2022 г. земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, помимо случаев, установленных комментируемой статьей, также предоставляются гражданам РФ или российским юридическим лицам в аренду без проведения торгов в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, перечень которой устанавливается решением органа государственной власти субъекта РФ. - Прим. ред.
Пример. Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 декабря 2015 г. N Ф03-5039/15 по делу N А51-34574/2013 подтверждено, что ст. 39.6 ЗК предусматривает закрытый перечень случаев, когда земельные участки предоставляются без проведения торгов; случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены в п. 2 ст. 39.6 ЗК. Кроме того, соответствующее предоставление земельного участка в аренду осуществляется только в отношении образованного в установленном порядке земельного участка.
Во всех этих случаях в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 39.15 ЗК осуществляется предварительное согласование предоставления земельного участка на основе представленных заявителем сведений и документов. В свое время Приказом Минэкономразвития РФ от 12 января 2015 г. N 1 (документ утратил силу) был утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов. Согласно данному Приказу лицо, подающее заявление о приобретении прав на земельный участок, предъявляет документ, подтверждающий личность заявителя (а в случае обращения представителя юридического или физического лица - документ, подтверждающий полномочия представителя юридического или физического лица), копия которого заверяется должностным лицом органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принимающим заявление, и приобщается к поданному заявлению, а также иные правоустанавливающие документы.
Анализ содержания правовых формулировок отдельных подпунктов п. 2 комментируемой статьи позволяет распределить их на четыре сравнительно большие группы. В основе такой классификации лежат значимые факторы, которые юридически предопределяют предоставление тому или иному субъекту (гражданину или юридическому лицу) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов.
Наиболее многочисленную группу составляют случаи, когда предоставление земельного участка в аренду обусловлено существующим либо ранее возникшим правом на данный земельный участок (или находящийся на нем объект недвижимости) либо обусловлено ранее заключенным договором, имеющим отношение к данному участку (подп. 3.1, 3.2, 3.3, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 16, 18, 23.1, 31, 32).
Вторую группу составляют случаи, когда имеет место предоставление земельных участков строго по их целевому назначению и ничем иным это не обусловливается (подп. 4, 15, 17, 19, 20, 23, 23.2, 24, 25, 29, 29.1, 30, 40).
Третью группу образуют случаи, когда предоставление конкретных земельных участков в аренду предусмотрено специальным нормативным правовым актом: указом или распоряжением Президента РФ, распоряжением Правительства РФ, распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ (подп. 1, 2, 3).
Еще одну группу составляют специальные случаи предоставления земельных участков в аренду, обусловленные статусом или особенностями территории либо статусом и функциями соответствующего субъекта хозяйствования, которые могут быть установлены в отдельном федеральном законе, законе субъекта РФ (подп. 12, 14, 21, 22, 26, 27, 28, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42).
2.1. В подп. 1 п. 2 комментируемой статьи предусмотрено предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов по специальному указу или распоряжению Президента РФ. Президент РФ в соответствии со ст. 90 Конституции издает указы и распоряжения, обязательные для исполнения на всей территории Российской Федерации. По данному основанию земельный участок может быть предоставлен только юридическим лицам.
2.2. В подп. 2 п. 2 комментируемой статьи предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов предусмотрено также для юридических лиц по специальному распоряжению Правительства РФ. При этом определено в общем виде предназначение (цель) предоставления земельного участка - для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством РФ.
Предполагается, что юридические лица, которым предоставляются земельные участки в аренду, должны иметь право осуществлять строительство соответствующих объектов социально-культурного назначения (в силу их статуса, организационно-правовой формы, наличия заключенного договора (соглашения), а иногда и лицензии). Установление соответствующих критериев, которым должны соответствовать возводимые объекты и инвестиционные проекты, применительно к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности, осуществляется Правительством РФ в соответствии с его Постановлением от 29 декабря 2014 г. N 1603 "Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов".
Так, например, по распоряжению Правительства РФ от 25 июня 2016 г. N 1311-р соответствующим установленным критериям был признан объект газотранспортной инфраструктуры "Амурский газоперерабатывающий завод". Пунктами 2 и 3 данного распоряжения предусмотрено предоставить ООО "Газпром переработка Благовещенск" (Амурская область, г. Свободный) земельные участки в аренду для размещения объекта газотранспортной инфраструктуры "Амурский газоперерабатывающий завод" без проведения торгов, а Росимуществу поручено обеспечить заключение договоров аренды данных земельных участков с указанным обществом.
2.3. В подп. 3 п. 2 комментируемой статьи речь идет о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов юридическим лицам также для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, но в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ. При этом размещаемые объекты и инвестиционные проекты должны соответствовать критериям, установленным законами субъектов РФ. В числе таких законов можно, например, указать:
- Закон Московской области от 18 марта 2015 г. N 27/2015-ОЗ "Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в собственности Московской области, муниципальной собственности, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов", аналогичные Законы Волгоградской области от 30 июня 2015 г. N 85-ОД, Курской области от 22 июня 2015 г. N 58-зко, Ростовской области от 25 февраля 2015 г. N 312-3С, Республики Алтай от 11 мая 2016 г. N 37-Р3, Чувашской Республики от 22 июня 2015 г. N 32;
- Закон Республики Карелия от 6 июля 2015 г. N 1921-ЗРК "О некоторых вопросах реализации в Республике Карелия подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации";
- Закон Республики Хакасия от 14 июля 2017 г. N 56-ЗРХ "О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов" и др.
2.4. В подп. 3.1, 3.2 и 3.3 п. 2 комментируемой статьи (введенные Федеральным законом от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом от 20 апреля 2021 г. N 92-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") предусматриваются возможности предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов юридическим лицам, принявшим на себя обязательства застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан (так называемые обманутые дольщики).
В подп. 3.1 предусматривается предоставление в аренду земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с указанным Федеральным законом, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации. Такое распоряжение высшее должностное лицо субъекта РФ может вынести в рамках полномочий, направленных на исполнение законов и обеспечение защиты прав граждан, предусмотренных ст. 25 и 33 ФЗ "Об общих принципах организации публичной власти в субъектах РФ". Данное правило прекращает действие 1 января 2024 г.
В подп. 3.2 п. 2 комментируемой статьи предусматривается предоставление в аренду земельного участка при вышеуказанных обстоятельствах застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" банкротом, в случае принятия арбитражным судом в отношении такого земельного участка мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в соответствии с п. 1 ст. 201.3 указанного Федерального закона. Это значит, что принятие арбитражным судом в ходе разбирательства дела о банкротстве застройщика мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом, само по себе не является препятствием для предоставления вновь земельного участка в аренду застройщику-банкроту для обеспечения исполнения обязательств перед гражданами (обманутыми дольщиками).
В подп. 3.3 п. 2 комментируемой статьи предусматривается аналогичное предоставление в аренду земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" банкротом, но для передачи публично-правовой компании "Фонд развития территорий", принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Названная публично-правовая компания "Фонд развития территорий" вправе в соответствии с указанным Федеральным законом обеспечивать завершение строительства многоквартирных домов либо выплачивать возмещения пострадавшим гражданам.
2.5. В подп. 4 п. 2 комментируемой статьи определены две различные цели (задачи), ради достижения которых земельный участок выделяется юридическим лицам в аренду без проведения торгов:
1) выполнение международных обязательств Российской Федерации;
2) размещение объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.
Предоставление земельных участков для выполнения международных обязательств РФ предполагает наличие соответствующих международных договоров, соглашений и т.п., которые могут заключаться в соответствии с Федеральным законом от 15 июля 1995 г. N 101-ФЗ "О международных договорах Российской Федерации". Международный договор РФ означает международное соглашение, заключенное Российской Федерацией с иностранным государством (или государствами), с международной организацией либо с иным образованием, обладающим правом заключать международные договоры, в письменной форме и регулируемое международным правом, независимо от того, содержится такое соглашение в одном документе или в нескольких связанных между собой документах, а также независимо от его конкретного наименования (ст. 2 указанного Федерального закона). Для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов заявителю необходимо предъявить договор, соглашение или иной документ, предусматривающий выполнение соответствующих международных обязательств.
По содержанию данной нормы видно, что речь в ней также идет о двух видах объектов, размещаемых на арендуемых земельных участках:
- предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов;
- иных объектов федерального, регионального или местного значения (понятия "объекты федерального, регионального, местного значения" раскрываются в ст. 1 ГрК (п. 18 - 20) с отсылками к ст. 10, 14, 19 и 23 ГрК).
Вышеуказанные объекты так или иначе связаны с обеспечением градостроительной деятельности (подп. 1 ст. 1 ГрК), становлением и развитием систем прежде всего коммунальной инфраструктуры (подп. 23, 24 ст. 1 ГрК), а также транспортной и социальной инфраструктуры (подп. 27 и 28 ст. 1 ГрК) на той или иной территории (в территориальной зоне).
ГрК также предусмотрена необходимость разработки программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений и других муниципальных образований, в связи с чем в документах территориального планирования должны найти отражение вышеуказанные объекты и перечни мероприятий по строительству, реконструкции систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, объектов, используемых для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов и т.п. (ч. 6 и 7 ст. 26 ГрК).
Таким образом, без проведения торгов в аренду юридическому лицу предоставляется земельный участок, который в соответствии с документами территориального планирования предназначен для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.
2.6. В подп. 5 п. 2 комментируемой статьи речь идет о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов лицу (гражданину или организации), с которым ранее был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, из которого образован вновь предоставляемый участок. Такое правило обусловлено тем, что уже имеется арендатор исходного земельного участка, права которого возникли в результате ранее заключенного договора аренды по результатам аукциона. Согласно этому правилу образованные земельные участки предоставляются арендатору исходного земельного участка на праве аренды без проведения торгов, в том числе когда исходный земельный участок предоставлен для комплексного развития территории (о комплексном развитии территории подробнее см. п. 2.1 - 2.3 комментария к ст. 39.3).
2.7. В подп. 7 и 8 п. 2 комментируемой статьи предусмотрено предоставление в аренду без торгов земельного участка, образованного из земельного участка, ранее предоставленного некоммерческой организации (созданной гражданами), соответственно, для ведения садоводства и огородничества - членам такой некоммерческой организации (см. также п. 2.2 комментария к ст. 39.3).
Указанные земельные участки могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов на указанных основаниях только в случае, если они не отнесены к имуществу общего назначения.
В подп. 8 п. 2 комментируемой статьи речь идет о передаче в аренду без проведения торгов ограниченного в обороте земельного участка, являющегося участком общего назначения, расположенного в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества (т.е. в одной из указанных выше некоммерческих садоводческих или огороднических организаций). Данный участок предоставляется гражданам, являющимся правообладателями садовых или огородных земельных участков в границах такой территории с множественностью лиц на стороне арендатора (в случае если необходимость предоставления указанного земельного участка таким гражданам предусмотрена решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, осуществляющего управление имуществом общего пользования в границах данной территории). Если же подобного решения общим собранием некоммерческого садоводческого или огороднического товарищества не принималось, то не исключается, чтобы такой ограниченный в обороте земельный участок общего назначения мог быть предоставлен в аренду самому некоммерческому товариществу (см. п. 3 комментария к ст. 39.5 об изменениях в правовом режиме имущества указанных организаций).
Ограничения оборотоспособности земельных участков устанавливаются в соответствии со ст. 27 ЗК.
2.8. В подп. 8.2, введенном Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусмотрена норма о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка участникам долевого строительства. Такое возможно в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Так, в п. 3.4 ст. 8 названного Федерального закона земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права по которому включаются в состав общего имущества, подлежит предоставлению без проведения торгов в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Права и обязанности застройщика по договору аренды указанного земельного участка переходят лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, пропорционально площади земельных участков, занятых этими жилыми домами, с возникновением у таких лиц права аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
2.9. В подп. 9 п. 2 комментируемой статьи предусматривается предоставление земельного участка в аренду без торгов собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости (здания, сооружения). Данные правила вытекают из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости, предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК.
К иным правообладателям здесь отнесены лица, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК, на праве оперативного управления.
Конкретнее и точнее вопросы предоставления тому или иному субъекту земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, урегулированы ст. 39.20 ЗК (см. комментарий к ст. 39.20).
На практике могут возникать вопросы о том, относится ли к недвижимости объект, расположенный на земельном участке, о приоритетном праве аренды которого заявляет собственник такого объекта. В данном случае, подчеркивается судами, необходимо учитывать специфические особенности объекта имущественных прав, недопустимо основывать решение на формальном подходе.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
В связи с указанным при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.
Пример. Суд кассационной инстанции не согласился с тем, что нижестоящие суды указали на несоответствие истца (общества "Рико") требованиям п. 2 комментируемой статьи в связи с тем, что принадлежащие ему шлаковые отвалы не являются объектом недвижимого имущества на основании ст. 130 ГК.
Из материалов дела следует, что исторически на территории спорных земельных участков размещены шлаковые отвалы (шламохранилища), которые в 1997 и 1998 гг. были приобретены истцом в собственность как объекты недвижимого имущества, его право было зарегистрировано в порядке, действующем на момент совершения сделок, в установленном порядке не оспорено. Было отмечено, что участие подобных объектов в гражданском обороте в качестве недвижимого имущества на период совершения сделок являлось обычным. С 1997 по 2013 гг. общество "Рико" арендовало спорные земельные участки с целевым назначением - для рекультивации земли и, построив на спорных земельных участках необходимый производственный комплекс, осуществляло предпринимательскую деятельность по переработке шлаковых отвалов, сбыту получаемой продукции и извлечению доходов, а также занималось рекультивацией земли.
С учетом этих обстоятельств ссылка на возможность перемещения объектов (как признак движимого имущества) представляется формальной оценкой обстоятельств, поскольку такая теоретическая возможность связана с несоизмеримыми затратами времени и средств, потерей бизнеса. Формальный подход к разрешению указанного вопроса может привести к нарушению баланса интересов (конфликту интересов) сторон и правовой неопределенности в реализации обществом "Рико" правомочий собственника спорных шлаковых отвалов (см. Определение Верховного Суда РФ от 16 сентября 2014 г. по делу N 310-ЭС14-79, А09-9146/2013, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 сентября 2016 г. N Ф09-8977/16 по делу N А76-2615/2016).
2.10. В подп. 10 п. 2 комментируемой статьи в качестве объекта недвижимости, при наличии которого на земельном участке собственнику такого объекта предоставляется право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, фигурирует объект незавершенного строительства. Согласно п. 10 ст. 1 ГрК объекты незавершенного строительства относятся к объектам капитального строительства и представляют собой объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Здесь важно обратить внимание на то, что право аренды предоставляемого участка не является абсолютным и бессрочным. Земельный участок в данном случае предоставляется собственнику объекта недвижимости в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства расположенного на нем объекта. В п. 5 настоящей статьи предусмотрены особенности предоставления в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства (см. п. 4 комментария к настоящей статье).
2.11. В подп. 11 п. 2 комментируемой статьи содержится норма о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов юридическому лицу, у которого данный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании. Это связано с тем, что ФЗ "О введении в действие ЗК" (п. 2 ст. 3) юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальным учреждений, казенных предприятий и некоторых других, указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК) предписано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков (или приобрести земельные участки в собственность).
На будущее же законом предусмотрено, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется строго ограниченному кругу субъектов, в числе которых органы государственной власти и органы местного самоуправления; государственные и муниципальные учреждения; казенные предприятия; центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий (см. комментарий к ст. 39.9).
Комментируемая норма касается только юридических лиц, поскольку в отношении граждан предусмотрена процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности (в соответствии с п. 9.1 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК").
2.12. В подп. 12 п. 2 комментируемой статьи предусмотрено предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях (по основаниям), установленных ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Нормы названного Закона (в частности, ст. 8, 10 и др.) в системной связи с нормами ЗК регулируют порядок, условия и особенности предоставления земельного участка в собственность или аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации (подробнее см. п. 2.5 комментария к ст. 39.3).
2.13. В подп. 13 предусмотрена норма о предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов, если это так или иначе связано с необходимостью развития территории в целях строительства жилья либо объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры (или комплексного развития уже застроенной территории). Земельный участок предоставляется для указанных целей в аренду лицу, с которым был заключен (или одновременно заключается) соответствующий договор о развитии территории, либо юридическому лицу, созданному государством (Российской Федерации, ее субъектом) и обеспечивающему реализацию решения о комплексном развитии территории.
Юридические характеристики договора о комплексном развитии территории представлены в ГрК (ст. 68, 69). Такой договор заключается по результатам торгов (конкурса или аукциона), порядок проведения которого также регламентирован ГрК (ст. 68).
Положения, корреспондирующие с рассматриваемой нормой ЗК, содержатся также в ГрК. Так, в п. 4 ст. 68 предусмотрено, что в договор о комплексном развитии территории включается обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления предоставить указанному лицу в соответствии с земельным законодательством в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
В этой же статье ГрК установлено, что лицо, заключившее договор, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей комплексного развития территории. Отказ лица, заключившего договор, от его исполнения влечет прекращение права аренды земельного участка, предоставленного ему для целей комплексного развития территории (п. 9 и 16 ст. 68).
2.14. В подп. 14 п. 2 комментируемой статьи предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов предусмотрено для граждан, имеющих право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ.
Речь здесь идет о гражданах, имеющих в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков (но не получение гражданином земельного участка в собственность бесплатно в соответствии со ст. 39.5 ЗК), что полностью соответствует правовому механизму предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов. В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 г., было отмечено, что в рамках аукциона, проведение которого предполагает соблюдение определенных условий (внесение задатка, "шаг аукциона" и т.д.), а также обязательное участие нескольких лиц, невозможна реализация принципа первоочередности предоставления гражданам земельных участков.
Таким гражданам земельные участки предоставляются однократно без проведения торгов в аренду, при этом размер арендной платы за земельный участок определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка (подп. 3 п. 5 ст. 39.7, п. 6 ст. 39.14 ЗК).
Право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства в соответствии с Федеральным законом от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (ст. 17) имеют инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов. По смыслу данной нормы (в которой говорится о "получении" земельного участка) такие граждане могут также претендовать на предоставление им земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность бесплатно в соответствии со ст. 39.5 ЗК.
Условия предоставления земельных участков в аренду в вышеуказанных случаях заключаются в следующем:
- во-первых, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства обусловлено законодателем нуждаемостью таких граждан в улучшении жилищных условий (см., например, Апелляционные определения Московского областного суда от 7 июля 2014 г. по делу N 33-14558/2014; 26 февраля 2014 г. по делу N 33-4626/2014; от 19 июня 2012 г. по делу N 33-11928/2012, решение Саровского городского суда Нижегородской области 4 декабря 2013 г. по делу N 2-1806/13 и др.);
- во-вторых, в таких случаях предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков осуществляется однократно;
- в-третьих, если в соответствии с ЗК допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права (право собственности, аренда и др.), на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель (п. 6 ст. 39.14 ЗК). Это подтверждено судебной практикой: вид права, на котором земельный участок предоставляется инвалиду и семьям, имеющим в своем составе детей-инвалидов, для индивидуального жилищного строительства, не имеет правового значения (см. Определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2014 г. N АПЛ14-243).
Право на первоочередное предоставление (получение) земельного участка имеют также военнослужащие. В соответствии с п. 12 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, и гражданам, уволенным с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более (а также военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу за пределами территории РФ, в районах Крайнего Севера, приравненных к ним местностях и других местностях с неблагоприятными климатическими или экологическими условиями), органы местного самоуправления вправе в первоочередном порядке предоставлять право на вступление в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы либо выделять земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов.
Согласно Федеральному закону от 10 января 2002 г. N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне" указанные в нем граждане имеют право на внеочередное обеспечение земельными участками для индивидуального жилищного строительства (при условии признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий).
Пример 1. Суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, поскольку законодательством предусмотрена обязанность по предоставлению инвалидам права на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства (см. Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 2 июля 2014 г. по делу N 33-6712/2014).
Пример 2. Суд удовлетворил заявление о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования в предоставлении земельного участка в аренду и возложении обязанности по предоставлению участка, установив, что право на первоочередное предоставление участка в аренду для индивидуального жилищного строительства на основании ст. 17 ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" имел заявитель, состоящий на учете нуждающихся в жилом помещении и обратившийся в администрацию с заявлением в установленный срок. У Администрации не имелось правовых оснований для отказа заявителю в предоставлении участка по мотиву обращения другого лица, которое таким правом на момент распределения участка не обладало (Постановление Президиума Верховного суда Республики Калмыкия от 9 июля 2014 г. N 44г-11/2014).
2.15. В подп. 15 п. 2 комментируемой статьи предусмотрено предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка:
- для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (см. также п. 2.19 комментария к настоящей статье), садоводства - гражданам;
- для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности - гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам.
Порядок, условия и особенности предоставления земельного участка в аренду для указанных целей установлены в ст. 39.18 ЗК (см. комментарий к ст. 39.18). Земельный участок может быть предоставлен названным лицам при условии предварительного извещения о возможности приобретения земельного участка для указанных целей и отсутствия иных заинтересованных в приобретении такого земельного участка лиц.
2.16. В подп. 16 п. 2 комментируемой статьи предусмотрено предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов гражданину или юридическому лицу, если земельный участок, которым он владел и пользовался на праве аренды, изымается для государственных или муниципальных нужд. Здесь происходит своеобразная замена одного земельного участка на другой как предмета договора аренды.
Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены в ст. 49 ЗК, а сам порядок изъятия (включающий в себя выявление лиц, земельные участки которых подлежат изъятию, принятие решения об изъятии, подготовку соглашения об изъятии и другие обязательные действия) урегулирован нормами гл. VII.1 ЗК (ст. 56.2 - 56.12) (см. также комментарий к подп. 6 п. 1 ст. 39.17).
2.17. В подп. 17 п. 2 комментируемой статьи закреплена норма о предоставлении земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам (внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации) для осуществления ими сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования на территории, определенной в соответствии с законами субъектов РФ. Такое же основание предоставления земельного участка содержится в п. 5 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
На получение земельного участка в аренду в данном случае могут претендовать религиозные организации, являющиеся таковыми в соответствии с положениями ГК (подп. 10 п. 3 ст. 50, ст. 123.26) и ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях" (ст. 6, 8 и др.). Религиозные организации в зависимости от территориальной сферы своей деятельности подразделяются на местные и централизованные (подробнее см. п. 2 комментария к ст. 39.5).
Казачьими обществами, как отмечено в ст. 123.15 ГК, признаются внесенные в государственный реестр казачьих обществ объединения граждан, созданные в целях сохранения традиционных образа жизни, хозяйствования и культуры российского казачества, а также в иных целях, предусмотренных Федеральным законом от 5 декабря 2005 г. N 154-ФЗ "О государственной службе российского казачества", добровольно принявших на себя в порядке, установленном законом, обязательства по несению государственной или иной службы. Согласно ст. 2 (п. 3) упомянутого Федерального закона казачье общество как форма самоорганизации граждан, объединившихся на основе общности интересов в целях возрождения российского казачества, защиты его прав, сохранения традиционных образа жизни, хозяйствования и культуры российского казачества, является некоммерческой организацией, подпадающей (в части, не противоречащей данному Закону) под действие Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".
2.18. Подпункт 18 п. 2 комментируемой статьи предусматривает предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов лицу, которое имеет право на приобретение в собственность земельного участка без проведения торгов (в том числе бесплатно), но такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте, то есть не может быть предоставлен в собственность (см. также п. 6 и 7 комментария к ст. 39.16).
Основания для предоставления земельного участка гражданину в собственность без проведения торгов за плату и бесплатно установлены в ст. 39.3 и 39.5 ЗК (см. комментарии к ст. 39.3 и 39.5).
Следует обратить внимание на п. 6 ст. 39.14 ЗК, в котором сказано, что в случае если в соответствии с ЗК допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель. Если земельный участок ограничен в обороте, в том числе в случае резервирования его для муниципальных нужд, он может быть предоставлен только в аренду без проведения торгов (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 11 апреля 2016 г. по делу N 33-6502/2016).
2.19. Подпункт 19 п. 2 комментируемой статьи предусматривает предоставление:
1) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
2) земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.
Земельный участок, предоставляемый гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества, обычно располагается за пределами (границами) населенного пункта. Поэтому законодательное уточнение о предоставлении в аренду для ведения личного подсобного хозяйства только земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, не случайно. Это логично вытекает из дифференциации правовых режимов земельных участков, установленных Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" - на земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Соответственно, полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Таким образом, указанный подп. 19 (в отличие от подп. 15) предусматривает предоставление земельных участков в аренду для сельскохозяйственных нужд (выращивание сельскохозяйственной продукции, выпас сельскохозяйственных животных, сенокошение), но без возможности жилищного строительства и возведения иных строений на земельном участке.
2.20. В подп. 20 п. 2 комментируемой статьи закреплен случай предоставления земельного участка в аренду для проведения работ, связанных с пользованием недрами. В соответствии со ст. 25.1 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляются пользователям недр в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Важным условием предоставления земельного участка в аренду является не только его предназначение (цель предоставления), но и то, что такой участок может получить в аренду специальный субъект - пользователь недр, или недропользователь. Согласно ст. 9 вышеуказанного Закона РФ пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе участники простого товарищества, иностранные граждане, юридические лица, если иное не установлено федеральными законами.
Предоставление недр в пользование оформляется специальным государственным разрешением в виде лицензии, включающей установленной формы бланк с Государственным гербом РФ, а также текстовые, графические и иные приложения, являющиеся неотъемлемой составной частью лицензии и определяющие основные условия пользования недрами.
Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и необходимый для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляется пользователю недр только после получения лицензии на пользование недрами и оформления геологического отвода и (или) горного отвода, а также после утверждения проектной документации для проведения указанных работ (ст. 25.1 указанного Закона РФ).
Помимо этого, использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением земельных участков, уже предоставленных гражданам или юридическим лицам), в целях геологического изучения недр может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитутов на основании разрешения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (см. ст. 39.33 ЗК).
2.21. В подп. 21 и 22 п. 2 комментируемой статьи содержатся нормы о предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков, расположенных в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории.
Правовое регулирование общественных отношений в особых экономических зонах осуществляется в соответствии с ФЗ "Об особых экономических зонах в РФ".
Особая экономическая зона - это часть территории РФ, которая определяется Правительством РФ и на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны. Особые экономические зоны создаются в целях развития обрабатывающих отраслей экономики, высокотехнологичных отраслей экономики, развития туризма, санаторно-курортной сферы, портовой и транспортной инфраструктур, разработки технологий и коммерциализации их результатов, производства новых видов продукции (ст. 3 указанного Федерального закона).
Согласно подп. 21 земельные участки предоставляются субъектам особых экономических зон: резиденту или управляющей компании.
Управляющая компания - открытое акционерное общество, которое создано в целях реализации соглашений о создании особых экономических зон и 100% акций которого принадлежит Российской Федерации, или хозяйственное общество, которое создано с участием такого акционерного общества в указанных целях, либо иное хозяйственное общество, которое заключило с уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти соглашение об управлении особой экономической зоной (ст. 2 ФЗ "Об особых экономических зонах в РФ").
Резиденты особой экономической зоны в ст. 9 указанного Закона подразделены на несколько видов с учетом профиля деятельности в ней (промышленно-производственной, технико-внедренческой, туристско-рекреационной, портовой). Резидентом может являться коммерческая организация или индивидуальный предприниматель.
Согласно ст. 32 указанного Федерального закона земельные участки в границах особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды. Арендаторы земельных участков в границах особой экономической зоны - собственники созданных ими объектов недвижимости - имеют право покупки расположенных под указанными объектами земельных участков в соответствии с законодательством. Примерная форма договора аренды земельного участка и методика расчета арендной платы определяются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ст. 33 ФЗ "Об особых экономических зонах в РФ"). Приказом Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. N 95 утверждены примерные формы договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков для обеспечения функционирования особых экономических зон.
Если в подп. 21 говорится о предоставлении земельных участков в аренду для выполнения функций по созданию объектов недвижимости и по управлению этими объектами, то в подп. 22 - о предоставлении земельных участков для строительства объектов инфраструктуры особой экономической зоны на основании соглашения с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Такие участки предоставляются в аренду без проведения торгов лицу, с которым заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны. Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждена Приказом Министерства экономического развития РФ от 28 декабря 2010 г. N 698.
2.22. В соответствии с подп. 23 п. 2 комментируемой статьи земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном или муниципально-частном партнерстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" в соответствии с концессионным соглашением одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности. Концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами. Такой договор заключается путем проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения, за исключением случаев, предусмотренных ст. 37 указанного Федерального закона.
Земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и (или) который необходим для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, предоставляется концессионеру в аренду (субаренду) или на ином законном основании в соответствии с земельным законодательством на срок, который устанавливается концессионным соглашением и не может превышать срок действия концессионного соглашения.
Договор аренды (субаренды) земельного участка должен быть заключен с концессионером не позднее чем через 60 рабочих дней со дня подписания концессионного соглашения (если иные сроки не установлены конкурсной документацией или концессионным соглашением в соответствии с законом). Концессионер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.
Прекращение концессионного соглашения является основанием для прекращения предоставленных концессионеру прав в отношении земельного участка, лесного участка, водного объекта, участка недр (ст. 11 указанного Федерального закона).
Что касается соглашения о государственно-частном партнерстве и соглашения о муниципально-частном партнерстве, то оно определяется как гражданско-правовой договор между публичным партнером и частным партнером, заключенный на срок не менее чем три года в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 224-ФЗ "О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ст. 3).
Частным партнером, которому предоставляется в аренду земельный участок, может быть индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо за рядом исключений, указанных в ст. 5 указанного Федерального закона.
В соответствии со ст. 33 указанного Федерального закона земельный участок, на котором расположен объект соглашения и (или) который необходим для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением, предоставляется частному партнеру в аренду в соответствии с земельным законодательством без проведения торгов на срок, который устанавливается соглашением и не может превышать срок действия такого соглашения.
Договор аренды земельного участка должен быть заключен с частным партнером не позднее чем через 15 дней со дня подписания соглашения, если такой земельный участок образован и иные сроки не установлены конкурсной документацией, или не позднее чем через 60 дней, если такой земельный участок предстоит образовать и иные сроки не установлены конкурсной документацией. Земельный участок должен находиться в собственности публичного партнера и на момент его передачи частному партнеру быть свободным от прав третьих лиц.
Частный партнер не вправе передавать свои права по договору аренды земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено соглашением и договором аренды земельного участка.
По общему правилу прекращение соглашения является основанием для прекращения заключенного договора аренды земельного участка. До истечения срока действия соглашения не допускается приобретение частным партнером в порядке, установленном ст. 39.20 ЗК, права собственности на земельный участок, на котором расположен находящийся в его собственности объект соглашения.
2.23. В подп. 23.1 п. 2 настоящей статьи предусмотрена передача в аренду без проведения торгов земельного участка лицу, заключившему один из следующих договоров:
- договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования;
- договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования.
В случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, земельный участок может быть предоставлен в аренду некоммерческой организации, созданной субъектом РФ или муниципальным образованием, для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования.
Согласно ст. 91.16 ЖК наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с нормами ЖК. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Статус таких домов, порядок их создания и использования жилых помещений в них урегулированы ЖК (разд. III.2).
Что касается порядка заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального либо коммерческого использования, порядка проведения торгов (конкурсов или аукционов) на право заключения таких договоров, то они урегулированы гл. 10 ГрК (ст. 64 - 70).
В ст. 22 ЗК (п. 5.1) предусмотрено, что арендатор земельного участка - лицо, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома, вправе передавать права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по вышеуказанным договорам об освоении территории. При этом предусмотрена необходимость согласования передачи указанным лицом прав и обязанностей по вышеуказанным договорам об освоении территории с органом государственной власти или органом местного самоуправления, с которым заключен соответствующий договор. Исключение предусмотрено только в случае передачи указанными лицами арендных прав в залог.
2.24. В подп. 23.2 п. 2 комментируемой статьи предусмотрено предоставление земельного участка для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен такой контракт. Согласно ст. 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК (поставка, подряд, коммерческая концессия и др.).
Чаще всего таковым является договор строительного подряда (ст. 740 ГК), заключаемый в рамках реализации инвестиционного проекта (бизнес-плана), который представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (ст. 1 указанного Федерального закона).
При этом термин "инвестиционный проект" не следует путать с упоминаемым в подп. 2 и 3 п. 2 комментируемой статьи понятием "масштабный инвестиционный проект", характеризующим значительный объем денежных средств и иного имущества, вкладываемых в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Последнее соответствует понятию "приоритетный инвестиционный проект", означающему проект, суммарный объем капитальных вложений в который соответствует требованиям законодательства РФ, включенный в перечень, утв. Правительством РФ (ст. 1 указанного Федерального закона).
2.25. В подп. 24 п. 2 комментируемой статьи речь идет о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для осуществления деятельности в сфере охотничьего хозяйства. При этом земельный участок предоставляется лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение.
В ст. 25 Федерального закона от 24 июля 2009 г. N 209-ФЗ "Об охоте и о сохранении охотничьих ресурсов и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено также, что земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности, предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, заключившим охотхозяйственные соглашения, для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства в соответствии с земельным законодательством (если иное не установлено федеральным законом).
В соответствии с указанным Федеральным законом по охотхозяйственному соглашению одна сторона (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) обязуется обеспечить проведение мероприятий по сохранению охотничьих ресурсов и среды их обитания и создание охотничьей инфраструктуры, а другая сторона (орган исполнительной власти субъекта РФ) обязуется предоставить в аренду на срок, равный сроку действия охотхозяйственного соглашения, земельные участки и лесные участки и право на добычу охотничьих ресурсов в границах охотничьих угодий. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации заключает охотхозяйственное соглашение с победителем аукциона на право заключения такого соглашения или с иным лицом в соответствии со ст. 28 указанного Федерального закона.
При этом охотхозяйственное соглашение включает в себя, в частности:
- сведения о местоположении, границах и площади охотничьего угодья, о расположенных в его границах и предоставляемых в аренду земельных участках и лесных участках;
- годовой размер арендной платы за предоставляемые в аренду и расположенные в границах охотничьего угодья земельные участки и лесные участки, рассчитанный исходя из минимальных размеров арендной платы;
- обязательство органа исполнительной власти субъекта РФ предоставить юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, заключившим охотхозяйственное соглашение, в аренду на срок действия охотхозяйственного соглашения без проведения торгов земельные участки и лесные участки.
2.26. В подп. 25 п. 2 комментируемой статьи целевым основанием предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов названа необходимость размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, являющихся объектами федерального, регионального или местного значения. При этом размещение данных объектов в таком качестве должно быть предусмотрено документами территориального планирования.
Такое основание предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов является частным случаем по отношению к подп. 4 п. 2 комментируемой статьи, где в широком контексте упоминаются объекты водоснабжения и водоотведения федерального, регионального или местного значения.
Термин "водохранилище" раскрывается в ГОСТ 19179-73 "Гидрология суши. Термины и определения" (введен в действие Постановлением Государственного комитета стандартов Совета Министров СССР от 29 октября 1973 г. N 2394) - это искусственный водоем, образованный водоподпорным сооружением на водотоке с целью хранения воды и регулирования стока.
Понятие "гидротехническое сооружение" дается в ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" - это плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, здания, устройства и иные объекты, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов (за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, предусмотренных Федеральным законом от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении").
Согласно ГрК (п. 2 ст. 9) документы территориального планирования подразделяются на три вида: документы территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, соответствующие трем видам значимости объектов - федерального, регионального и местного значения (см. п. 18 - 20 ст. 1 ГрК). Так, документами территориального планирования Российской Федерации и субъектов РФ являются соответствующие схемы территориального планирования, а аналогичными документами муниципальных образований - схемы территориального планирования муниципальных районов; генеральные планы поселений; генеральные планы городских округов (п. 1 ст. 10, п. 1 ст. 14, п. 1 ст. 18 ГрК).
2.27. В подп. 26 и 27 п. 2 комментируемой статьи содержатся нормы, предусматривающие предоставление земельных участков в аренду конкретным государственным организациям, действующим в сфере автомобильного и железнодорожного транспорта, для осуществления их основной деятельности. В первом случае это государственная компания "Российские автомобильные дороги" (Автодор), во втором - открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (ОАО "РЖД").
Государственная компания "Российские автомобильные дороги" (Автодор) создана на основании Федерального закона от 17 июля 2009 г. N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
ОАО "РЖД" было учреждено Постановлением Правительства РФ от 18 сентября 2003 г. N 585 "О создании открытого акционерного общества "Российские железные дороги". Создание компании стало итогом первого этапа реформирования железнодорожной отрасли в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 мая 2001 г. N 384 "О Программе структурной реформы на железнодорожном транспорте".
Указанные организации, будучи государственными коммерческими компаниями, должны получать земельные участки в аренду на общих основаниях с учетом линейного размещения объектов их инфраструктуры и специфики транспортной деятельности. В соответствии с подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (то есть - размещения) объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения, могут ограничиваться в обороте.
Земельные участки указанным организациям предоставляются в аренду без проведения торгов для обеспечения их деятельности и для размещения соответствующих объектов транспортной инфраструктуры, в частности в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом норм отвода земель. Нормы отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса утверждены Постановлением Правительства РФ от 2 сентября 2009 г. N 717. В соответствии со ст. 26 указанного Федерального закона для автомобильных дорог (за исключением автомобильных дорог, расположенных в границах населенных пунктов) устанавливаются придорожные полосы. Ширина придорожных полос также установлена законом в зависимости от класса и (или) категории автомобильных дорог с учетом перспектив их развития.
В подп. 27 п. 2 комментируемой статьи говорится о предоставлении земельных участков ОАО "РЖД" для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования. Понятие инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования раскрывается в ст. 2 Федерального закона от 10 января 2003 г. N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации": она представляет собой технологический комплекс, включающий в себя железнодорожные пути общего пользования и другие сооружения, железнодорожные станции, устройства электроснабжения, сети связи, системы сигнализации, централизации и блокировки, информационные комплексы и систему управления движением и иные обеспечивающие функционирование этого комплекса здания, строения, сооружения, устройства и оборудование.
Земли железнодорожного транспорта используются или предназначаются для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта и (или) эксплуатации зданий, строений, сооружений и других объектов железнодорожного транспорта, в том числе они включают земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог и в охранных зонах. Земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, составляют полосу отвода железных дорог (ст. 2 указанного Федерального закона).
2.28. Подпункт 28 п. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов резиденту зоны территориального развития.
Зона территориального развития - это часть территории субъекта РФ, на которой в целях ускорения социально-экономического развития путем формирования благоприятных условий для привлечения инвестиций в экономику резидентам зоны территориального развития предоставляются меры государственной поддержки (ст. 2 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. N 392-ФЗ "О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Резидент зоны территориального развития - это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, включенные в реестр резидентов зоны территориального развития, осуществляющий в ней предпринимательскую деятельность. Резиденту земельный участок может предоставляться только в границах зоны территориального развития и только для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией (документом, содержащим сведения о реализуемом инвестиционном проекте), требования к которым установлены указанным Федеральным законом.
2.29. В подп. 29 п. 2 комментируемой статьи предусмотрено предоставление земельного участка в аренду без торгов лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов. Это возможно на основании:
а) решения о предоставлении таких ресурсов в пользование;
б) договора о предоставлении рыбопромыслового участка (или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами).
Водные биологические ресурсы - это рыбы, водные беспозвоночные, водные млекопитающие, водоросли, другие водные животные и растения, находящиеся в состоянии естественной свободы, так это определено в ст. 1 Федерального закона от 20 декабря 2004 г. N 166-ФЗ "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов".
Вопросы, связанные с основаниями и порядком выдачи указанных разрешений, заключения указанных договоров, урегулированы указанным Федеральным законом.
Право на добычу (вылов) водных биоресурсов возникает по основаниям, предусмотренным Федеральным законом. Решение о предоставлении права на добычу (вылов) водных биологических ресурсов выражается в выдаче разрешения на добычу (вылов) водных биоресурсов, то есть документа, удостоверяющего право на добычу (вылов) водных биоресурсов. Разрешение на добычу (вылов) водных биоресурсов выдается при осуществлении:
1) промышленного рыболовства;
2) прибрежного рыболовства;
3) рыболовства в научно-исследовательских и контрольных целях;
4) рыболовства в учебных и культурно-просветительских целях;
5) рыболовства в целях аквакультуры (рыбоводства);
6) организации любительского и спортивного рыболовства;
7) в иных предусмотренных указанным Федеральным законом случаях.
В ст. 33.3 указанного Федерального закона предусмотрено, что по договору о предоставлении (пользовании) рыбопромыслового участка одна сторона - орган государственной власти обязуется предоставить другой стороне - юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю право на добычу (вылов) водных биоресурсов на рыбопромысловом участке. Аналогичным образом в данном Законе определяется договор пользования водными биоресурсами (ст. 33.4). В договоре указываются его стороны, предмет договора, срок его действия, вид рыболовства и иные условия. При этом договор о предоставлении рыбопромыслового участка заключается по результатам конкурса на право заключения такого договора, а договор пользования водными биоресурсами может заключаться по результатам аукциона в случаях, предусмотренных законом (п. 3 ст. 33.3, п. 4 ст. 33.4 указанного Федерального закона). Правила организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора пользования рыбоводным участком утверждены Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2014 г. N 450.
Следует учитывать, что с 1 января 2019 г. Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования распределения квот добычи (вылова) водных биологических ресурсов" в подп. 29 п. 2 ст. 39.6 внесены изменения, согласно которым вместо договора о предоставлении рыбопромыслового участка предусматривается заключение договора пользования рыболовным участком.
2.30. Подпункт 29.1 п. 2 внесен в комментируемую статью Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 502-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В нем предусмотрена норма о предоставлении земельного участка в аренду без торгов лицу, осуществляющему товарную аквакультуру (товарное рыбоводство) на основании договора пользования рыбоводным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности для указанных целей.
Правовые основы и юридическая характеристика осуществления такого рода деятельности определена Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 148-ФЗ "Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
2.31. В подп. 30 п. 2 комментируемой статьи предусмотрено, что предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов производится для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и месте размещения которых приняты Правительством РФ.
Указанные понятия раскрываются Федеральным законом от 21 ноября 1995 г. N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" (ст. 3), за исключением понятия "пункт захоронения радиоактивных отходов", оно содержится в Федеральном законе от 11 июля 2011 г. N 190-ФЗ "Об обращении с радиоактивными отходами и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ст. 3).
Согласно ст. 28 Федерального закона от 21 ноября 1995 г. N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" Правительством РФ принимаются решения о сооружении ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения, находящихся в федеральной собственности, либо имеющих федеральное или межрегиональное значение, либо размещаемых и сооружаемых на территориях закрытых административно-территориальных образований. При этом такое решение о месте размещения указанных объектов принимается Правительством РФ по согласованию с органами государственной власти субъектов РФ, на территориях которых предполагается размещение и сооружение указанных объектов.
В соответствии с п. 4 ст. 23 Федерального закона от 11 июля 2011 г. N 190-ФЗ "Об обращении с радиоактивными отходами и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определение порядка сроков проведения первичной регистрации радиоактивных отходов, установление мест их размещения и утверждение формы акта первичной регистрации таких радиоактивных отходов осуществляются Правительством РФ. Оно, в частности, принимает решения о проектировании, размещении, сооружении, об эксплуатации, о выводе из эксплуатации или закрытии имеющих федеральное или межрегиональное значение пунктов хранения радиоактивных отходов (ст. 5 указанного Федерального закона).
2.32. Подпункты 31 и 32 п. 2 комментируемой статьи в качестве основания предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов предусматривают наличие ранее заключенного договора аренды земельного участка.
В подп. 31 предусмотрено предоставление в аренду на очередной срок земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал (эксплуатировал) такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды данного участка.
Следует обратить внимание, что при соблюдении указанных условий арендатор может также подать заявление в орган местного самоуправления о продаже ему данного земельного участка без проведения торгов в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК (см. подп. 6 п. 2 комментария к ст. 39.3).
В подп. 32 предусмотрено правило о заключении нового договора аренды земельного участка с действующим арендатором земельного участка. Фактически это пролонгация - продолжение срока действия прежнего договора. Однако такое допустимо только в том случае, если арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка в соответствии с обстоятельствами, предусмотренными п. 3 комментируемой статьи, и при выполнении условий, установленных п. 4 комментируемой статьи.
Данная норма является специальной по отношению к ст. 621 ГК. В ней указано, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Комментируемой статьей как раз предусмотрены иные правила - законодатель отменил преимущественное право действующего арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка (п. 15 ст. 39.8 ЗК) и закрепил в комментируемой статье иные правила заключения с ним нового договора аренды (см. п. 3 комментария к настоящей статье).
2.33. Подпункт 34 содержит отсылочную норму о возможности предоставления в аренду без проведения торгов земельных участков гражданам в соответствии с ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
2.34. В подп. 35 содержится отсылочная норма о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов в соответствии с ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", который предусматривает подобное только в отношении юридических лиц, а также публично-правовых образований.
Согласно подп. 6.3 п. 3 ст. 3 указанного Федерального закона единый институт развития в жилищной сфере может осуществлять безвозмездную передачу земельных участков единого института развития в жилищной сфере без проведения торгов в собственность, аренду, безвозмездное пользование юридическим лицам либо публично-правовым образованиям (Российской Федерации, субъекту РФ, муниципальному образованию). Такие случаи должны быть установлены решениями или поручениями Президента РФ, Правительства РФ либо такие действия могут осуществляться непосредственно по решению или распоряжению Президента РФ, Правительства РФ (см. также комментарий к подп. 10 ст. 39.5 ЗК).
2.35. В подп. 36 содержится норма, внесенная в комментируемый закон в 2017 г. в связи с начавшейся реализацией Программы реновации жилищного фонда города федерального значения Москвы. Согласно данной норме земельный участок, который находится в собственности города Москвы (или государственная собственность на который не разграничена), может быть предоставлен в аренду без проведения торгов под новую застройку жилых домов и (или) иных объектов недвижимости специально созданному Московскому фонду реновации жилой застройки. Фонд реновации является унитарной некоммерческой организацией, создаваемой в организационно-правовой форме фонда (см. Постановление Правительства города Москвы от 8 августа 2017 г. N 517-ПП "Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки").
Важно отметить, что для предоставления земельного участка Фонду реновации из названных земель в аренду без проведения торгов необходимо, чтобы на таком земельном участке не намечалось (планировалось) строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве. Такие договоры могут заключаться в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В тех случаях, когда денежные средства граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве использовать не планируется, земельный участок Московскому фонду реновации жилой застройки может быть предоставлен в безвозмездное пользование по соответствующему договору (подп. 19 п. 2 ст. 39.10 ЗК) (см. также п. 2.18 комментария к ст. 39.10).
2.36. В подп. 37 п. 2 комментируемой статьи содержится норма, в соответствии с которой имеется возможность предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка фонду, созданному в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 216-ФЗ "Об инновационных научно-технологических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (см. также п. 11 комментария к ст. 39.5). Данный земельный участок на момент передачи в аренду должен быть включен в границы территории инновационного научно-технологического центра.
Согласно ст. 2 названного Закона территория инновационного научно-технологического центра - это совокупность земельных участков (частей земельных участков) с особым правовым режимом осуществления деятельности в установленных в соответствии с законом областях, которые предназначены для реализации проекта и включены в границы территории инновационного научно-технологического центра в соответствии с решением Правительства РФ.
Фонд, с которым в таком случае заключается договор аренды земельного участка, - это некоммерческая организация, созданная в целях реализации инновационно-технологического проекта, учредителями которой выступают Правительство РФ и (или) инициатор проекта (образовательная организация высшего образования, например Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова и др.).
2.37. В подп. 38 п. 2 комментируемой статьи предусмотрена возможность предоставления земельного участка в аренду без торгов участнику свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне.
Такой договор заключается в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 г. N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
По смыслу указанного Федерального закона участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель. Согласно ст. 13 данного Закона лицо, намеревающееся получить статус участника свободной экономической зоны, должно быть зарегистрировано на территории Республики Крым или территории города федерального значения Севастополя, состоять на учете в налоговом органе, а также иметь инвестиционную декларацию, соответствующую требованиям, установленным Федеральным законом.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для реализации участником свободной экономической зоны договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, предоставляются участнику свободной экономической зоны в аренду без торгов в порядке, установленном ЗК, на срок, необходимый для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, если меньший срок не заявлен участником свободной экономической зоны (п. 11 ст. 17 указанного Закона).
2.38. В подп. 39 п. 2 комментируемой статьи предусмотрена возможность предоставления земельного участка в аренду без торгов лицу, получившему статус резидента Арктической зоны Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2020 г. N 193-ФЗ "О государственной поддержке предпринимательской деятельности в Арктической зоне Российской Федерации", для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением об осуществлении инвестиционной деятельности в Арктической зоне Российской Федерации.
В соответствии с ст. 15 указанного Закона полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и свободных от прав третьих лиц, а также расположенных на них объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности и свободных от прав третьих лиц, могут быть переданы управляющей компании на основании соглашения. Само же предоставление земельных участков, расположенных на территории реализации инвестиционных проектов, осуществляется управляющей компанией в порядке и на условиях, которые установлены Правительством РФ.
Во исполнение данного положения Закона Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 2021 г. N 91 утверждены Правила предоставления управляющей компанией Арктической зоны Российской Федерации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне РФ, которыми регулируется порядок предоставления управляющей компанией земельных участков в аренду без торгов резиденту Арктической зоны на основании его заявления.
2.39. В соответствии с подп. 40 п. 2 комментируемой статьи допускается предоставление земельного участка в аренду без торгов для обеспечения выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, включенных в программу деятельности публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства".
В комментируемой норме делается ссылка на Федеральный закон от 22 декабря 2020 г. N 435-ФЗ "О публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Земельный участок предоставляется для осуществления указанных видов деятельности на текущий год и плановый период. В указанном Законе (п. 1 ст. 6) установлено, что плановый период программы деятельности определяется наблюдательным советом единого заказчика и не может быть менее двух лет.
Однако в самом Законе о возможности предоставления единому заказчику земельного участка в аренду для указанных целей ничего не сказано. В частности, в п. 4 ст. 7 указанного Закона указано, что единый заказчик является застройщиком при выполнении реконструкции или капитального ремонта объекта, включенного в программу деятельности и расположенного на земельном участке, находящемся в государственной собственности и не предоставленном единому заказчику. В этом случае объект передается единому заказчику в безвозмездное пользование на время выполнения таких реконструкции или капитального ремонта по передаточному акту. Предоставление же земельного участка единому заказчику для выполнения таких реконструкции или капитального ремонта не требуется (см. также п. 2.20 комментария к ст. 39.10).
2.40. В соответствии с подп. 41 п. 2 комментируемой статьи земельный участок может быть предоставлен в аренду без торгов публично-правовой компании "Фонд развития территорий" для осуществления функций и полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
При этом законом определен ряд условий, при которых возможно предоставление земельного участка в аренду:
- если завершение строительства объектов незавершенного строительства (строительство объектов капитального строительства) на земельном участке, переданном (который может быть передан) указанной публично-правовой компании по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", невозможно в связи с наличием ограничений, установленных земельным и иным законодательством Российской Федерации;
- наличие упомянутых ограничений должно быть подтверждено федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с ГрК;
- если земельные участки (права на них) отсутствуют у застройщика, признанного несостоятельным (банкротом) (см. также п. 2.21 комментария к ст. 39.10).
2.41. В соответствии с подп. 42 п. 2 комментируемой статьи земельный участок может быть предоставлен в аренду без торгов публично-правовой компании "Фонд развития территорий" по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". При этом никаких дополнительных условий, подобных установленным в предыдущем подпункте, не предусматривается.
Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, в частности, что при передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по основаниям, предусмотренным ст. 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Фонд принимает решение о реализации прав на указанное имущество, о строительстве (завершении строительства) на полученных земельных участках многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, о включении земельных участков в границы территории, подлежащей комплексному развитию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности либо о реализации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации программ, направленных на строительство (завершение строительства) многоквартирных домов на земельных участках, принадлежащих Фонду.
При наличии ограничений использования земельного участка, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства, в связи с его расположением в границах зон с особыми условиями использования территорий и (или) наличия ограничений использования объектов незавершенного строительства Фонду может быть предоставлен иной земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в аренду или в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Основания и порядок предоставления в аренду без торгов земельного участка (с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства) публично-правовой компании "Фонд развития территорий" предусмотрены Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (подп. 2 п. 3, п. 5, 7 и 10 ст. 201.10, ст. 201.15-2-2). Предусмотрено, в частности, что в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, связанных с получением имущества и принятием решения о строительстве (продолжении строительства) на полученных земельных участках многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
С учетом таких обстоятельств земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, может принадлежать застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве (например, по договору аренды). Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется (ст. 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве")).
3. В п. 3 и 4 комментируемой статьи определен правовой механизм заключения нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов с гражданами и юридическими лицами, уже являющимися арендаторами данного земельного участка. Такое основание получения земельного участка в аренду без проведения торгов предусмотрено подп. 32 п. 2 комментируемой статьи.
Во-первых (п. 3), заключение нового договора аренды земельного участка с гражданином или юридическим лицом возможно в двух случаях:
1) если данный участок ранее был указанному лицу предоставлен в аренду без проведения торгов;
2) если земельный участок был предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.
Во-вторых (п. 4), гражданин или юридическое лицо имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в вышеуказанных случаях при наличии в совокупности четырех условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка должно быть подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение данного земельного участка на законных основаниях не обладает какое-либо иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 ЗК, то есть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, ст. 619, 620 ГК), или по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства (например, при использовании не по целевому назначению, при неиспользовании земельного участка в течение трех лет, при порче земель и др., см. п. 2 ст. 45 ЗК);
4) если на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются (то есть не исчезли или появились вновь) предусмотренные подп. 1 - 30 п. 2 комментируемой статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Таким образом, только при совокупности перечисленных обстоятельств гражданин или юридическое лицо - арендатор земельного участка - имеет право заключить новый договор аренды земельного участка, то есть пролонгировать действие прежнего договора.
4. В п. 5 комментируемой статьи предусматриваются особые законодательные правила предоставления в аренду без торгов земельного участка, на котором расположен такой специфический объект недвижимости, как объект незавершенного строительства, что предусмотрено в подп. 10 п. 2 комментируемой статьи. Общие вопросы предоставления тому или иному субъекту земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости (здания, сооружения), урегулированы ст. 39.20 ЗК (см. комментарий к ст. 39.20).
Первое, на что следует обратить внимание, - это то, что земельный участок в данном случае предоставляется в аренду без проведения торгов однократно и для завершения строительства расположенного на нем объекта.
Арендатором такого земельного участка может стать только собственник объекта незавершенного строительства. Гражданин или юридическое лицо могут приобрести такой объект в собственность:
1) по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды данного земельного участка;
2) в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в данном случае допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников.
Судами разъясняется, что применение порядка приобретения прав на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, возможно в случаях, прямо указанных в законе (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 г. N 8985/08). К таким случаям, в частности, относятся случаи, указанные в комментируемом пункте настоящей статьи.
Имеются также и другие законодательные основания, в силу которых гражданин или юридическое лицо может стать собственником объекта незавершенного строительства. Так, в п. 23 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК" установлено, что в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, а право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. (или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду), собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.
В п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками (в том числе и объектов незавершенного строительства) и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.
Важно также, чтобы объект незавершенного строительства соответствовал необходимым требованиям для признания его самостоятельной недвижимой вещью. В противном случае (например, когда на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.) последует правомерный отказ в государственной регистрации прав на него, что подтверждалось судебной практикой (см. п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).
В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, такой объект незавершенного строительства может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 6 ст. 239.1 ГК).
5. В п. 6 комментируемой статьи содержится правило заключения договора аренды в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае признания аукциона несостоявшимся. В частности, договор аренды такого земельного участка заключается:
1) с лицом, соответствующим требованиям к участникам аукциона и подавшим единственную заявку на участие в аукционе, соответствующую условиям аукциона;
2) единственным участником аукциона, если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник.
В подобных случаях договор аренды заключается по общим правилам в порядке, установленном п. 14, 22 ст. 39.12 ЗК.
